Принудительный выкуп доли в квартире: как защитить интересы несовершеннолетних собственников через суд

Добрый день! У малолетних детей по 3/4 доли в однокомнатной квартире 30 кв. м. 1/4 у бабушки (продать маме детей она отказывает, сдавать не соглашается, продавать всю квартиру не хочет), теперь выставила на продажу свою долю. В квартире никто не живёт, не прописан. Могу ли я, как представитель детей в судебном порядке выкупить у нее долю? (у детей в собственности есть ещё недвижимость).

Добрый день!

Коротко: да, при доказанной незначительности доли бабушки, невозможности выделить её в натуре и отсутствии у неё существенного интереса в использовании квартиры суд по иску законного представителя детей вправе обязать её продать долю за компенсацию по рыночной стоимости (пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ). Автоматически, из одного лишь нежелания бабушки договариваться, такой выкуп не наступает — нужна совокупность всех условий.

Ниже приведён подробный разбор условий принудительного выкупа, порядка действий через суд и роли органов опеки в делах, где затронуты имущественные права несовершеннолетних.

По вашему описанию доля бабушки — 1/4 в однокомнатной квартире, где никто не зарегистрирован и фактически не проживает, а остальные 3/4 принадлежат малолетним детям. Сама бабушка отказалась и продавать долю маме детей, и сдавать её внаём, и участвовать в продаже всей квартиры целиком, а теперь выставила свою долю на продажу третьим лицам. В такой ситуации у законного представителя детей есть два законных пути защиты их интересов — воспользоваться преимущественным правом покупки или требовать принудительного выкупа доли через суд; ниже разобраны оба варианта.

При каких условиях суд обязывает собственника продать незначительную долю?

Основание — пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ: если участник долевой собственности владеет незначительной долей, которая не может быть реально выделена, и не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд по иску остальных сособственников вправе обязать его передать долю за денежную компенсацию даже без его согласия. Правило работает в обе стороны: как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016), утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016 (пункт 3), действие пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ о принудительной денежной компенсации распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников долевой собственности — то есть иск вправе подать именно дети как большинство собственников, а не только бабушка.

Суд обязан установить одновременно все три условия — этот подход заложен ещё пунктом 36 (абзац третий) постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и подтверждён современной практикой:

• доля собственника признана судом незначительной;
• реально выделить эту долю в натуре (в виде отдельного помещения) невозможно;
• собственник доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Отсутствие хотя бы одного из условий — основание для отказа в иске: как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021, статья 252 Гражданского кодекса РФ не предусматривает безусловной обязанности участников долевой собственности на выкуп доли — вопрос всегда решается по совокупности обстоятельств конкретного дела.

Как суд определяет незначительность доли и отсутствие интереса у бабушки?

Формального процента или дроби, ниже которой доля считается незначительной, закон не устанавливает — суд оценивает её применительно к конкретной квартире: можно ли выделить пропорциональную доле изолированную комнату, соответствует ли доля учётной норме площади жилья, использует ли собственник помещение фактически. В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 27.01.2026 № 4-КГ25-67-К1 разъяснено, что для принудительного прекращения права собственности на незначительную долю без согласия её владельца суд обязан установить совокупность трёх условий, а существенный интерес ответчика определяется через его реальную нуждаемость в имуществе — возраст, состояние здоровья, профессиональную деятельность, доход, — а не через формальный признак длительности владения долей.

Той же коллегией подчёркнуто: суд обязан не просто перечислить условия, а соизмерить интерес ответчика с теми неудобствами, которые режим общей собственности причиняет мажоритарным сособственникам, и оценить добросовестность поведения ответчика. Ранее по этому же вопросу определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 03.12.2024 № 127-КГ24-16-К4 отправило дело на новое рассмотрение именно потому, что нижестоящие суды не решили вопрос о соизмеримости интереса ответчика в использовании общего имущества с неудобствами, которые его участие причиняет другим собственникам. В пользу детей говорят фактическое отсутствие бабушки в квартире, отсутствие у неё регистрации по этому адресу и её отказ от использования доли по назначению (не проживает, не сдаёт, не оплачивает содержание) — но каждый из этих фактов нужно подтвердить документально. Подробнее о том, по каким признакам долю признают незначительной, — в отдельном материале «Незначительная доля: когда собственника можно заставить продать свою часть жилья».

Что делать в первую очередь — предложить выкуп самим или сразу подавать в суд?

Раз бабушка уже выставила долю на продажу третьим лицам, у детей есть более быстрый инструмент, чем судебный спор о незначительности доли, — преимущественное право покупки по статье 250 Гражданского кодекса РФ. Продавец доли обязан письменно известить остальных участников долевой собственности о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи; если в течение месяца со дня извещения сособственники не приобретут долю на этих условиях, продавец вправе продать её любому другому лицу. При нарушении этого права любой сособственник в течение трёх месяцев вправе требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Этот путь не требует доказывать незначительность доли или отсутствие интереса бабушки — достаточно принять предложенные ею условия.

Если же бабушка не соглашается продать долю детям на приемлемых условиях либо её предложение постороннему покупателю носит формальный характер, остаётся требовать принудительного выкупа по пункту 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ — но уже с доказыванием всей совокупности условий, разобранных выше. Разница между двумя механизмами — в таблице.

Как проходит принудительный выкуп доли через суд?

1. направить бабушке письменное предложение выкупить долю на условиях, которые она предложила третьим лицам, и зафиксировать её отказ или невозможность договориться;
2. заказать независимую рыночную оценку доли — отчёт оценщика станет основой суммы компенсации по иску;
3. собрать доказательства невозможности выдела доли в натуре и отсутствия у бабушки существенного интереса в использовании квартиры: техническую документацию на квартиру, сведения об отсутствии регистрации и проживания, подтверждение неучастия в оплате содержания жилья;
4. подготовить и подать исковое заявление о признании доли незначительной и принудительном выкупе в районный суд по месту нахождения квартиры; поскольку дети малолетние, иск от их имени предъявляет законный представитель (статья 37 Гражданского процессуального кодекса РФ);
5. подтвердить суду реальную готовность заплатить компенсацию — например, внесением суммы на депозит суда либо иным достоверным источником средств;
6. если компенсацию предполагается выплатить из имущества или денежных средств самих детей — заранее получить разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение этим имуществом;
7. после вступления решения суда в законную силу — зарегистрировать переход права собственности на долю в Росреестре.

Какую роль в деле играют органы опеки и попечительства?

Дети — собственники 3/4 квартиры, и разбирательство напрямую затрагивает их имущественные права. Сами дети, будучи малолетними (не достигшими 14 лет), лично в процессе не участвуют: их права и законные интересы в суде представляет законный представитель — родитель или опекун (статья 37 Гражданского процессуального кодекса РФ). Родители обязаны действовать в интересах детей и не вправе совершать действия, ухудшающие их имущественное положение (статья 65 Семейного кодекса РФ). Если для выплаты компенсации бабушке предполагается использовать имущество или денежные средства, принадлежащие самим детям (например, вырученные от продажи их другой недвижимости), потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение этим имуществом — согласно статье 37 Гражданского кодекса РФ и статье 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». Если же компенсацию платит сам законный представитель из личных средств, такое разрешение на распоряжение именно имуществом детей не требуется, но суд вправе привлечь орган опеки к участию в деле, чтобы убедиться, что сделка отвечает интересам несовершеннолетних и не ухудшает их жилищное положение. Подробнее о том, как опека фактически участвует в судебном процессе, — в материале «Органы опеки как-то принимают участие в процессе судебного разбирательства?».

Частые вопросы

Может ли суд отказать в выкупе, если бабушка просто не хочет продавать долю?

Само по себе нежелание бабушки продавать долю иск не блокирует: согласно определению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 27.01.2026 № 4-КГ25-67-К1, суд обязан установить всю совокупность условий — незначительность доли, невозможность выдела и отсутствие у неё существенного интереса, — а не ограничиваться формальным несогласием ответчика.

Учитывается ли, что у детей уже есть другая недвижимость?

Само по себе наличие у детей другой недвижимости права на принудительный выкуп не даёт — суд проверяет три условия статьи 252 Гражданского кодекса РФ именно применительно к спорной квартире. Но этот факт может учитываться при оценке баланса интересов сторон наряду с реальной нуждаемостью бабушки в жилье.

Обязательно ли вносить деньги на депозит суда, чтобы подтвердить платёжеспособность?

Нет. Как разъяснено в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.02.2026 № 2-КГ25-8-К3, депозит суда — не единственное доказательство реальной готовности заплатить компенсацию; суд обязан оценить всю совокупность доказательств, включая иные подтверждённые источники средств.

Что будет, если бабушка продаст свою долю третьему лицу, не предложив её детям?

Такая продажа нарушает преимущественное право покупки по статье 250 Гражданского кодекса РФ. В течение трёх месяцев с момента, когда о нарушении стало известно, законный представитель детей вправе потребовать в суде перевода на них прав и обязанностей покупателя по уже заключённому договору.

Может ли принудительный выкуп применяться и к требованию самой бабушки, а не только детей?

Да, механизм пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ работает в обе стороны: как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016), правило о принудительной денежной компенсации распространяется и на требования выделяющегося собственника, и на требования остальных участников долевой собственности — то есть детей.

Краткая сводка: принудительный выкуп доли бабушки в интересах детей.

• принудительный выкуп доли без согласия собственника возможен только при совокупности трёх условий — незначительность доли, невозможность выдела в натуре, отсутствие существенного интереса ответчика в использовании имущества (пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ; пункт 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8);
• суд обязан не только формально перечислить условия, но и соизмерить интерес ответчика с неудобствами, которые режим общей собственности причиняет остальным сособственникам (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 27.01.2026 № 4-КГ25-67-К1; определение от 03.12.2024 № 127-КГ24-16-К4);
• правило о принудительной компенсации применяется как к требованию выделяющегося собственника, так и к требованию остальных участников долевой собственности — то есть иск вправе подать и дети как большинство собственников (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016), пункт 3);
• если бабушка продаёт долю постороннему покупателю, у детей есть более быстрый путь — преимущественное право покупки на тех же условиях (статья 250 Гражданского кодекса РФ);
• использование для выплаты компенсации имущества или денежных средств самих детей требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ; статья 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»);
• реальная готовность истца заплатить компенсацию доказывается не только депозитом суда, но и любыми достоверными источниками средств (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.02.2026 № 2-КГ25-8-К3).

Таким образом, принудительно выкупить долю бабушки в интересах детей через суд возможно, но не автоматически: нужно доказать незначительность её доли, невозможность выдела в натуре и отсутствие у неё существенного интереса в использовании квартиры, подкрепив иск оценкой доли и подтверждённой готовностью заплатить компенсацию, а при использовании средств самих детей — заручиться согласием органа опеки. Начать разумно с письменного предложения выкупа на условиях, предложенных бабушкой третьим лицам, — по преимущественному праву покупки это может решить вопрос быстрее и без суда.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Гражданские дела