Признание права собственности на земельный участок в СНТ при условии владения им в составе товарищества

В практике садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ) нередко возникают ситуации, когда земельный участок, ранее предоставленный гражданину на праве пожизненного наследуемого владения, после прекращения соответствующего права и отказа прежнего пользователя возвращается в муниципальную собственность. Впоследствии участок фактически используется другим членом СНТ, которому он выделяется решением общего собрания товарищества, однако уполномоченный орган отказывает в государственной регистрации права собственности. В подобных случаях возникает вопрос о возможности судебного признания права на земельный участок.

Правовое регулирование

В соответствии со ст. 265 Гражданского кодекса РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами в порядке, предусмотренном земельным законодательством. Ранее возникшие права пожизненного наследуемого владения сохраняются, однако после введения в действие Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков гражданам на таком праве не производится. При этом владелец участка вправе:

• передать его по наследству;
• оформить в собственность;
• отказаться от права владения.

Согласно статье 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и возникают с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), если иное не предусмотрено законом. При этом статья 8.1 ГК РФ в части регулирования государственной регистрации прав на недвижимость более не применяется — её положения заменены указанным федеральным законом.

Федеральный закон от 29.07.2017 №217‑ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» регулирует деятельность садоводческих товариществ и порядок пользования земельными участками в их границах. Право собственности на земельный участок возникает на основании самостоятельных юридических фактов (договора купли‑продажи, наследования, приватизации и т. д.). Членство в СНТ, напротив, является следствием наличия у лица прав на участок (ст. 12 закона) и предоставляет лишь право на участие в деятельности товарищества (ст. 11 закона), но не порождает права собственности само по себе.

Ограничения полномочий общего собрания СНТ

Решение общего собрания членов СНТ о выделении гражданину земельного участка подтверждает волеизъявление товарищества относительно фактического пользования соответствующей территорией, однако:

• не заменяет собой решения уполномоченного органа о предоставлении земельного участка;
• не является самостоятельным правоустанавливающим документом;
• распространяется только на те участки, которые:
  • были предоставлены самому товариществу;
  • являются участками общего пользования.

Как указал Верховный Суд РФ (Определение по делу № 49‑КГ25‑15‑К6), СНТ не вправе распоряжаться любым участком в границах территории ведения садоводства — только теми, что принадлежат товариществу на законном основании.

Процедура предоставления земельных участков

Из положений Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) следует, что, поскольку земельный участок после прекращения права прежнего владельца находится в муниципальной собственности, распоряжение им осуществляется органом местного самоуправления в пределах полномочий, предусмотренных ЗК РФ. В частности:

• формирование земельного участка предусмотрено как обязательный этап подготовки к предоставлению (ст. 11.2, 11.3, 11.4 ЗК РФ);
• кадастровый учёт обязателен для индивидуализации участка и внесения сведений в ЕГРН (ст. 7 ЗК РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);
• соблюдение установленных ограничений (в т. ч. изъятия из оборота или ограничения в обороте) вытекает из ст. 27 ЗК РФ и иных федеральных законов, определяющих правовой режим отдельных категорий земель;
• принятие решения уполномоченным органом о предоставлении участка закреплено в ст. 39.2 ЗК РФ как компетенция органов местного самоуправления, а основания и порядок предоставления регламентированы ст. 39.1–39.20 ЗК РФ.

Судебный порядок признания права

В случае отказа уполномоченного органа в предоставлении либо оформлении права собственности заинтересованное лицо вправе обратиться в суд — это следует из положений Гражданского кодекса РФ (в т. ч. ст. 11 и ст. 12 о судебной защите гражданских прав) и Гражданского процессуального кодекса РФ / Арбитражного процессуального кодекса РФ (в зависимости от подведомственности спора).

При рассмотрении подобных споров подлежат установлению следующие обстоятельства — на основании:

1. Правовой статус земельного участка (включая проверку сведений ЕГРН о текущем правообладателе) — ст. 14 и ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
2. Основания прекращения права предыдущего владельца — ст. 235 ГК РФ и ст. 44 ЗК РФ.
3. Факт включения участка в территорию СНТ — ст. 4.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 217‑ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…».
4. Наличие решения общего собрания товарищества — ст. 17 Федерального закона № 217‑ФЗ (регулирует компетенцию общего собрания членов СНТ).
5. Продолжительность и характер фактического пользования участком — ст. 234 ГК РФ (правила о приобретательной давности).
6. Соответствие заявленных требований положениям земельного законодательства — Земельный кодекс РФ (в т. ч. ст. 1 о принципах земельного законодательства и ст. 7 о категориях земель).
7. Отсутствие нарушений прав третьих лиц — п. 3 ст. 209 ГК РФ (ограничения права собственности в интересах других лиц) и ст. 304 ГК РФ (защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения).

Если земельный участок после прекращения права пожизненного наследуемого владения был отнесён к муниципальной собственности и отсутствовало решение органа местного самоуправления о его предоставлении новому пользователю, то одно лишь решение общего собрания СНТ и факт членства в товариществе не могут служить достаточным правовым основанием для признания права собственности. Это обусловлено следующими правовыми положениями:

• как указал Верховный Суд РФ в Определении по делу № 49‑КГ25‑15‑К6, СНТ вправе распоряжаться только теми участками, которые принадлежат товариществу на законных основаниях, а не любыми участками в границах территории ведения садоводства.
• согласно части 2 статьи 11 Земельного кодекса РФ, только ОМС уполномочены распоряжаться земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, — никакие иные решения (в т. ч. решения СНТ) не могут подменять акты ОМС;
• в силу п. 1 ст. 11 Федерального закона от 29.07.2017 № 217‑ФЗ членство в СНТ даёт лишь право на участие в деятельности товарищества, но не порождает автоматически права собственности на конкретный участок;

Особые случаи: когда суд может признать право

Судебная перспектива может оцениваться иначе, если будут установлены обстоятельства, свидетельствующие:

• о фактическом предоставлении земельного участка гражданину уполномоченным органом (в т. ч. через упрощённую процедуру «дачной амнистии» по п. 2.7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137‑ФЗ);
• о длительном, открытом и добросовестном владении (в т. ч. в рамках института приобретательной давности, предусмотренного ст. 234 ГК РФ);
• о наличии решений органов товарищества;
• об отсутствии притязаний со стороны муниципального образования;
• о наличии иных документов, подтверждающих передачу участка в пользование.

Значение для разрешения спора могут иметь:

• архивные материалы СНТ;
• схемы расположения земельных участков;
• протоколы общих собраний;
• членские книжки;
• документы об уплате взносов;
• кадастровые документы;
• доказательства длительного использования участка (фото, свидетельские показания);
• иные доказательства.

Предмет судебной защиты

При наличии отказа уполномоченного органа предметом судебной защиты могут являться:

• требования о признании такого отказа незаконным;
• требования об обязании органа местного самоуправления рассмотреть вопрос о предоставлении земельного участка;
• требования о признании права собственности при наличии предусмотренных законом оснований (в т. ч. при соблюдении условий приобретательной давности или условий «дачной амнистии»).

Перспективы удовлетворения иска определяются совокупностью доказательств и конкретными обстоятельствами формирования и использования спорного земельного участка, а также оценкой того, не нарушает ли признание права собственности интересы других лиц (например, муниципального образования или третьих лиц, претендующих на участок).

Выводы

Таким образом, факт членства в СНТ и выделение земельного участка решением общего собрания не создают права собственности автоматически. Для возникновения права собственности необходимо:

1. Законное основание предоставления участка — акт уполномоченного органа либо сделка.
2. Государственная регистрация права в ЕГРН.
3. Соблюдение установленной процедуры предоставления земельных участков из муниципальной собственности.

Однако при наличии дополнительных юридически значимых обстоятельств и доказательств вопрос о признании права собственности либо оспаривании отказа уполномоченного органа может быть разрешён в судебном порядке с учётом положений законодательства РФ.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.