Если Вы продаёте квартиру дешевле, чем 70% её кадастровой стоимости, налоговая инспекция всё равно рассчитает НДФЛ не от цены в договоре, а от кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 — так прямо предписывает пункт 2 статьи 214.10 Налогового кодекса РФ. Продать квартиру «по документам» дешевле и заплатить налог с меньшей суммы не получится: закон исходит из того, что реальная цена не может быть намного ниже официальной оценки объекта. Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов, как законно уменьшить налог или не платить его вовсе.
Когда доход от продажи сравнивают с кадастровой стоимостью
Правило, о котором чаще всего забывают продавцы недвижимости, установлено пунктом 2 статьи 214.10 Налогового кодекса РФ: если доход налогоплательщика от продажи объекта недвижимости меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то для целей налогообложения доход принимается равным именно этой величине — кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Иными словами, у сделки есть две суммы: та, что стороны указали в договоре, и та, что установлена законом как минимально допустимая налоговая база. Для расчёта НДФЛ берётся большая из них.
Правило работает независимо от того, по каким причинам стороны договорились о цене ниже рыночной или кадастровой: продавец торопился с продажей, квартира требовала ремонта, стороны состоят в родстве и не преследовали цели занизить налог — для применения пункта 2 статьи 214.10 НК РФ эти обстоятельства значения не имеют, если кадастровая стоимость определена корректно. Исключение одно: если кадастровая стоимость объекта не была внесена в Единый государственный реестр недвижимости по состоянию на 1 января года регистрации перехода права, сравнение не производится, и налоговой базой служит цена, указанная в договоре.
Как считается сумма налога: формула и пример
Расчёт выполняется в два шага. Сначала определяется налоговая база — большая из двух величин: цена по договору или кадастровая стоимость объекта на 1 января года регистрации сделки, умноженная на 0,7. Затем из налоговой базы вычитается сумма, которую налогоплательщик вправе не облагать налогом (имущественный вычет по статье 220 НК РФ — о нём ниже), а к остатку применяется ставка НДФЛ: по общему правилу 13%, но для доходов, превышающих 5 000 000 рублей за налоговый период, часть свыше этой суммы облагается по ставке 15% (пункт 1 статьи 224 НК РФ).
Пример. Квартира продана за 2 200 000 рублей, при этом её кадастровая стоимость на 1 января года регистрации сделки составляет 3 800 000 рублей. Умножаем кадастровую стоимость на понижающий коэффициент: 3 800 000 × 0,7 = 2 660 000 рублей. Эта сумма больше цены по договору, поэтому именно она принимается в качестве дохода для целей НДФЛ — 2 200 000 рублей, указанные в договоре, значения для расчёта уже не имеют. Если у продавца сохранились документы о покупке этой же квартиры за 2 000 000 рублей, он вправе применить вычет в размере расходов на приобретение: 2 660 000 − 2 000 000 = 660 000 рублей, налог к уплате — 85 800 рублей (13%). Если документов о покупке нет или сумма расходов невелика, выгоднее фиксированный вычет 1 000 000 рублей: 2 660 000 − 1 000 000 = 1 660 000 рублей, налог — 215 800 рублей.
Когда налог не платится вовсе: минимальный срок владения
Расчёт налога описанным способом требуется, только если доход от продажи вообще подлежит налогообложению. Согласно статье 217.1 НК РФ, доходы от продажи недвижимости освобождаются от НДФЛ полностью, если объект находился в собственности налогоплательщика не менее минимального предельного срока владения. По общему правилу (пункт 4 статьи 217.1 НК РФ) этот срок составляет пять лет. Он сокращается до трёх лет (пункт 3 статьи 217.1 НК РФ), если выполняется хотя бы одно из условий: право собственности получено по наследству или по договору дарения от члена семьи либо близкого родственника; квартира получена в результате приватизации; право собственности получено по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты); либо продаваемое жильё — единственное в собственности налогоплательщика на момент сделки.
Если объект находился в собственности дольше минимального срока, вопрос о соотношении цены сделки и кадастровой стоимости вообще не возникает — доход освобождён от налога независимо от суммы в договоре. Учтите также, что законом субъекта РФ минимальный предельный срок владения может быть снижен вплоть до нуля для отдельных категорий налогоплательщиков или объектов недвижимости (подпункт 1 пункта 6 статьи 217.1 НК РФ) — Конституционный Суд РФ подтвердил, что такое региональное снижение срока является налоговой льготой, установление которой относится к дискреции законодателя (определение Конституционного Суда РФ от 12.11.2024 № 2964-О). Прежде чем считать налог, имеет смысл проверить действующий региональный закон.
Как законно уменьшить налоговую базу: имущественные вычеты
Если минимальный срок владения не истёк и налог платить нужно, статья 220 НК РФ даёт продавцу право выбрать один из двух вариантов уменьшения налоговой базы — они применяются к сумме, полученной после сравнения цены сделки с кадастровой стоимостью, а не к сумме из договора. Первый вариант — фиксированный имущественный вычет в размере доходов от продажи, но не более 1 000 000 рублей (подпункт 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ); он удобен, когда документы о первоначальном приобретении квартиры не сохранились или расходы на покупку были невелики. Второй вариант — уменьшение облагаемого дохода на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов на приобретение этого же объекта (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ); он выгоднее, если квартира покупалась дороже 1 000 000 рублей и сохранились договор купли-продажи, расписка или платёжные документы. Одновременно оба вычета к одному и тому же объекту не применяются — нужно выбрать более выгодный вариант.
Если кадастровая стоимость завышена или объект получен не по договору купли-продажи
Механизм пункта 2 статьи 214.10 НК РФ рассчитан именно на возмездную продажу недвижимости за плату. Конституционный Суд РФ в постановлении от 15.01.2026 № 1-П прямо указал, что этот же порядок расчёта — кадастровая стоимость отчуждаемого объекта, умноженная на 0,7 — не может механически применяться, например, к договору мены недвижимого имущества: при мене НДФЛ может взиматься лишь с доказанной экономической выгоды, а не с условной величины, определяемой исключительно по кадастровым данным. Это подтверждает общий принцип: правило о сравнении с кадастровой стоимостью — специальная норма именно для купли-продажи, и её распространение на другие формы отчуждения имущества требует дополнительного обоснования.
Если Вы считаете, что кадастровая стоимость объекта существенно завышена относительно его реальной рыночной цены на дату сделки, целесообразно не дожидаться налоговых доначислений, а заранее оспорить кадастровую стоимость в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде — после вступления в силу нового результата оценки именно он применяется для расчёта налога. Если налоговый орган уже пересчитал НДФЛ исходя из кадастровой стоимости, а Вы с этим не согласны, решение инспекции можно обжаловать в вышестоящий налоговый орган, а затем — в суд.
Если квартира продана дешевле 70% кадастровой стоимости, для расчёта НДФЛ берётся не цена договора, а кадастровая стоимость на 1 января года сделки, умноженная на 0,7 (пункт 2 статьи 214.10 НК РФ). Это правило вообще не применяется, если недвижимость находилась в собственности дольше минимального предельного срока владения — по общему правилу пять лет, для отдельных случаев (наследство и дарение от близких родственников, приватизация, рента, единственное жильё) — три года (статья 217.1 НК РФ). Если налог платить нужно, налоговую базу можно уменьшить вычетом 1 000 000 рублей либо суммой документально подтверждённых расходов на приобретение объекта — что выгоднее, зависит от конкретных цифр (статья 220 НК РФ).
Таким образом, прежде чем указывать в договоре купли-продажи заниженную цену, стоит заранее сравнить её с кадастровой стоимостью объекта и посчитать налог по обеим формулам — экономии на налоге такой шаг обычно не даёт, а вот повышенное внимание налогового органа привлечь может.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Б-Г)
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
