Продажа жилья собственником при регистрации в нём несовершеннолетнего и несогласии второго законного представителя

Добрый день. Может отец продать квартиру, если прописан там ребёнок? А я не согласна на продажу!

Здравствуйте!

Коротко: Если квартира принадлежит отцу, а ребёнок в ней только зарегистрирован, продажа возможна: сама по себе прописка запрета не создаёт (ст. 209, 288 ГК РФ). Разрешение органа опеки нужно, лишь когда ребёнок — собственник жилья или подпадает под п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов: когда согласие органа опеки и попечительства обязательно, когда требуется нотариальное согласие супруга, что происходит с регистрацией ребёнка после сделки и чем рискует покупатель.

Может ли собственник продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний?

Да, может. Закон разделяет две принципиально разные вещи: право собственности на жилое помещение и право пользования им (в том числе подтверждённое регистрацией по месту жительства). Собственник владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом по своему усмотрению (ст. 209 ГК РФ), а применительно к жилью это прямо закреплено в ст. 288 ГК РФ. Никакой нормы, которая запрещала бы продавать квартиру только потому, что в ней зарегистрирован ребёнок, в законодательстве нет. Регистрация по месту жительства — это административный учёт (Закон РФ от 25.06.1993 № 5242-1), а не вещное право на квартиру и не обременение, которое блокировало бы сделку.

Не требуется в этой ситуации и согласие второго родителя как таковое: родительские права касаются воспитания и содержания ребёнка, а не распоряжения имуществом другого родителя. Несогласие матери или отца с продажей квартиры, которая им не принадлежит, само по себе юридического значения для сделки не имеет и основанием для отказа в регистрации перехода права по Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ не является.

Однако у этого правила есть важные исключения, и именно из-за них большинство подобных сделок срывается или впоследствии оспаривается. Разберём их по порядку.

Когда для продажи требуется разрешение органа опеки и попечительства?

Орган опеки вступает в сделку не из-за прописки, а из-за имущественного или особого правового статуса ребёнка. Предварительное разрешение опеки обязательно в следующих случаях:

• Ребёнок — собственник квартиры или доли в ней. Родители при управлении имуществом ребёнка подчиняются правилам, установленным для распоряжения имуществом подопечного (ст. 60 СК РФ, ст. 37 ГК РФ), а такое распоряжение допускается только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Здесь же необходимо согласие обоих законных представителей.
• Ребёнок находится под опекой или попечительством либо остался без родительского попечения и при этом проживает в квартире как член семьи собственника, а органу опеки об этом известно. Тогда отчуждение жилья допускается с согласия органа опеки, даже если ребёнок собственником не является (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
• Жильё приобреталось с использованием средств материнского капитала. Такое помещение подлежит оформлению в общую долевую собственность родителей и детей (ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ). Как только доли выделены, ребёнок становится собственником — и включается предыдущее правило о разрешении опеки.

Во всех остальных случаях — когда ребёнок живёт с родителями, не лишёнными родительских прав, не находится под опекой и не имеет доли в праве собственности — обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не нужно. Практика, при которой опека «по умолчанию» согласовывает любую продажу квартиры с прописанным ребёнком, законом не предусмотрена.

Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры?

Это совершенно отдельное условие, которое часто путают с согласием «второго родителя». Значение имеет не родительский статус, а режим собственности. Если квартира приобретена в браке и относится к совместной собственности супругов, для сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Без него сделка оспорима: супруг, чьё согласие не получено, вправе требовать признания её недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.

Если же брак расторгнут, а имущество между бывшими супругами не разделено, правило п. 3 ст. 35 СК РФ уже не действует — нотариальное согласие бывшего супруга закон не требует. Оспаривать такую сделку придётся по п. 3 ст. 253 ГК РФ, доказывая, что покупатель знал или заведомо должен был знать об отсутствии согласия участника совместной собственности. Не требуется согласие супруга и тогда, когда квартира является личной собственностью продавца: получена до брака, в дар, по наследству или по иной безвозмездной сделке (ст. 36 СК РФ).

Согласия и риски по типовым ситуациям: сводная таблица

Что происходит с регистрацией ребёнка после продажи квартиры?

Само по себе право пользования жилым помещением у членов семьи собственника есть (п. 1 ст. 292 ГК РФ, ч. 2 ст. 31 ЖК РФ). Но переход права собственности к другому лицу по общему правилу прекращает право пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Именно поэтому регистрация ребёнка не превращается в бессрочное обременение квартиры — но и не исчезает автоматически в день сделки.

Важно учитывать позицию Верховного Суда РФ: расторжение брака или раздельное проживание родителей не влияют на жилищные права ребёнка, поэтому прекращение семейных отношений между родителями не влечёт утрату ребёнком права пользования квартирой родителя-собственника в контексте ч. 4 ст. 31 ЖК РФ (п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14). То есть развод сам по себе «бывшим членом семьи» ребёнка не делает.

Практический порядок таков. Место жительства несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, признаётся местом жительства его законных представителей (п. 2 ст. 20 ГК РФ), поэтому ребёнок снимается с учёта вместе с родителем, с которым он проживает, и регистрируется по новому адресу. Если родители не решают вопрос добровольно, снятие с регистрационного учёта производится органом регистрационного учёта на основании вступившего в законную силу решения суда о выселении или признании утратившим право пользования — в порядке, установленном Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713. Суд при этом оценивает, где ребёнок будет фактически проживать, поскольку самостоятельно обеспечить себя жильём он не может; право на жилище и запрет произвольного лишения жилища закреплены в ст. 40 Конституции РФ. Поэтому вопрос о новом адресе ребёнка разумно решить до сделки, а не после.

Как решается спор о том, с кем будет жить ребёнок?

Если родители не могут договориться, где будет жить ребёнок после продажи квартиры, этот спор решается не через блокировку сделки, а самостоятельным иском. Место жительства детей при раздельном проживании родителей определяется соглашением родителей, а при отсутствии соглашения — судом исходя из интересов детей и с учётом их мнения (п. 3 ст. 65 СК РФ). Мнение ребёнка, достигшего возраста десяти лет, суд обязан учитывать (ст. 57 СК РФ). Разъяснения о том, какие обстоятельства оцениваются судом — привязанность ребёнка, возраст, нравственные качества родителей, условия для воспитания и развития, — даны в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 27.05.1998 № 10.

Наложить запрет на продажу квартиры суд может только в качестве обеспечительной меры по уже заявленному иску, связанному с правами на это имущество (ст. 139, 140 ГПК РФ). Требование «запретить продажу, потому что я против» без спора о праве на квартиру такой мерой не обеспечивается.

Чем рискует покупатель такой квартиры?

Покупателю важно понимать, что зарегистрированный в квартире ребёнок — это не «мелочь для галочки», а существенное условие договора. По ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень таких лиц с указанием их прав. Если перечень не согласован, договор рискует быть признан незаключённым в этой части, а спор с продавцом становится почти неизбежным.

• Сделка, совершённая без необходимого в силу закона согласия органа опеки, может быть признана недействительной в судебном порядке (ст. 173.1 ГК РФ); с иском обращаются орган опеки, прокурор или законный представитель ребёнка.
• Сделка без нотариального согласия супруга оспаривается по п. 3 ст. 35 СК РФ в течение года со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о ней.
• Если ребёнок не снят с регистрационного учёта до сделки, новому собственнику придётся решать этот вопрос через суд, а исполнение решения потребует времени.
• Отдельный риск — жильё, приобретённое с использованием средств материнского капитала, когда доли детям не выделены: сделку могут оспорить и через много лет после её совершения.

Как продавцу действовать пошагово?

1. Получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости и убедиться, кто именно является собственником и нет ли у ребёнка доли (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
2. Проверить основание приобретения квартиры: покупка в браке, дар, наследство, использование средств материнского капитала, наличие обязательства о выделении долей детям.
3. Уточнить правовой статус ребёнка: не находится ли он под опекой или попечительством, не относится ли к оставшимся без родительского попечения (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
4. Если жильё в совместной собственности супругов — оформить у нотариуса согласие супруга на сделку (п. 3 ст. 35 СК РФ).
5. Если ребёнок собственник или подпадает под п. 4 ст. 292 ГК РФ — обратиться за предварительным разрешением в орган опеки и попечительства (ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ), приложив документы о жилье, которое ребёнок получает взамен.
6. Определить новый адрес проживания ребёнка и заранее решить вопрос его регистрации по месту жительства родителя (п. 2 ст. 20 ГК РФ).
7. Включить в договор купли-продажи перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, либо прямо указать, что таких лиц нет (ст. 558 ГК РФ), и согласовать срок освобождения квартиры.
8. Подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности и сохранить все согласия и разрешения — они понадобятся, если сделку попытаются оспорить.

Частые вопросы

Нужно ли согласие самого ребёнка, если ему уже исполнилось 14 лет?

Если подросток только зарегистрирован в квартире и не является её собственником, его согласие на продажу не требуется. Если же ему принадлежит доля, сделку он совершает сам с письменного согласия законных представителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ), и дополнительно необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ).

Можно ли снять ребёнка с регистрационного учёта до сделки?

Да, если он одновременно регистрируется по новому месту жительства вместе с родителем, с которым проживает. Для детей до 14 лет местом жительства признаётся место жительства законных представителей (п. 2 ст. 20 ГК РФ), а порядок постановки и снятия с учёта установлен Правилами, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713.

Что делать покупателю, если о прописанном ребёнке он узнал уже после сделки?

Нужно смотреть договор: если перечень лиц, сохраняющих право пользования, не был согласован, покупатель вправе ссылаться на нарушение существенного условия по ст. 558 ГК РФ. Право пользования членов семьи прежнего собственника при переходе права прекращается (п. 2 ст. 292 ГК РФ), а снятие с учёта производится на основании решения суда.

Может ли орган опеки запретить продажу, если ребёнок не собственник?

Полномочия органа опеки ограничены случаями, прямо названными законом: распоряжение имуществом ребёнка (ст. 37 ГК РФ) и ситуации, описанные в п. 4 ст. 292 ГК РФ. Если ребёнок живёт с родителями и не имеет доли в квартире, у опеки нет права согласовывать или запрещать сделку — она вправе лишь проверить обращение о нарушении прав ребёнка.

Влияет ли на продажу долг по алиментам?

Задолженность по алиментам не лишает собственника права распорядиться жильём, но в рамках исполнительного производства судебный пристав-исполнитель вправе наложить запрет на регистрационные действия с недвижимостью должника (Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ). При наличии такого запрета переход права собственности зарегистрирован не будет.

Краткая сводка: продажа жилья с зарегистрированным ребёнком

• Регистрация ребёнка по месту жительства сама по себе не препятствует продаже: собственник распоряжается жильём по своему усмотрению (ст. 209, 288 ГК РФ).
• Разрешение органа опеки обязательно, если ребёнку принадлежит доля или всё жильё (ст. 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ, ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ), а также в случаях п. 4 ст. 292 ГК РФ — опека, попечительство, отсутствие родительского попечения.
• Нотариальное согласие супруга — отдельное обязательное условие для совместно нажитого жилья (п. 3 ст. 35 СК РФ); после развода сделка оспаривается уже по п. 3 ст. 253 ГК РФ.
• Развод родителей не лишает ребёнка права пользования квартирой родителя-собственника (п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14), но переход права собственности это право по общему правилу прекращает (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
• Новый адрес ребёнка определяется по месту жительства родителя (п. 2 ст. 20 ГК РФ); при споре место жительства ребёнка устанавливает суд (п. 3 ст. 65 СК РФ).
• В договоре обязателен перечень лиц, сохраняющих право пользования жильём (ст. 558 ГК РФ); сделка без необходимого согласия оспорима по ст. 173.1 ГК РФ.

Таким образом, само по себе Ваше несогласие с продажей не является основанием для запрета сделки, если квартира принадлежит отцу, а ребёнок имеет в ней только регистрацию по месту жительства. Юридически значимыми будут другие обстоятельства: есть ли у ребёнка доля в праве собственности, относится ли жильё к совместно нажитому имуществу и требуется ли нотариальное согласие супруга, использовался ли материнский капитал. Вопрос же о снятии ребёнка с регистрационного учёта и его дальнейшем месте жительства нужно решить до совершения сделки — соглашением родителей либо в судебном порядке.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Определение места жительства ребенка
• Опека и попечительство