Какие права есть у собственников помещений в многоквартирном доме при признании его аварийным и подлежащим реконструкции?

Добрый день. Какие права есть у собственников помещений в многоквартирном доме при признании его аварийным и подлежащим реконструкции? При переселении собственники могут получить компенсацию за помещение или получить равнозначное помещение в собственность?

Здравствуйте!

Коротко: собственник помещения в аварийном доме вправе получить денежное возмещение по статье 32 Жилищного кодекса РФ, а по соглашению с органом власти — другое жилое помещение с зачетом его стоимости. Если дом включен в региональную программу переселения, выбор между деньгами и квартирой остается за собственником.

Ниже приведен подробный разбор: что происходит с квартирой после признания дома аварийным и подлежащим реконструкции, из чего складывается возмещение, когда вместо денег можно требовать равнозначное жилье, в какие сроки проходит изъятие и что делать, если предложенная сумма занижена.

Что происходит с квартирой, если дом признали аварийным и подлежащим реконструкции?

Само по себе решение о признании дома аварийным права собственности не прекращает. Дом обследует межведомственная комиссия, а решение принимается в порядке, установленном Положением, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. После этого орган, принявший решение, обязан предъявить собственникам помещений требование о сносе или реконструкции дома в разумный срок (часть 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ). Это требование адресовано именно собственникам: закон дает им возможность самим решить судьбу дома за свой счет.

Если в установленный срок собственники не осуществили снос или реконструкцию, земельный участок под домом подлежит изъятию для муниципальных нужд, а вместе с ним изымается и каждое жилое помещение в доме, кроме помещений, принадлежащих самому муниципальному образованию. Изъятие проводится по правилам частей 1–3 и 5–9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, то есть с возмещением. Именно с этого момента у собственника возникают те права, о которых Вы спрашиваете: право на возмещение, право на согласование условий изъятия и право оспорить их в суде. Порядок признания помещения непригодным подробно разобран в материале «Как признать жилое помещение непригодным для проживания?».

Отдельное правило действует, если в отношении территории принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки: тогда орган, признавший дом аварийным, обязан предъявить требование о сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию дома (часть 11 статьи 32 Жилищного кодекса РФ). До истечения этого срока изъятие участка и помещений допускается только с согласия собственника (часть 12 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

Что входит в возмещение за изымаемое жилое помещение?

Размер возмещения определяется по части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ и не сводится к стоимости квадратных метров квартиры. В него включаются:

• рыночная стоимость самого жилого помещения (часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ);
• рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, включая стоимость земельного участка под домом, с учетом доли собственника в праве общей собственности (часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ);
• убытки, связанные с изменением места проживания и временным пользованием другим жильем до приобретения нового в собственность;
• расходы на переезд, на поиск другого жилого помещения и на оформление права собственности на него;
• убытки от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

Возмещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ). Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника (часть 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ). Принудительное изъятие на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения: сначала выплата, затем прекращение права. По заявлению прежнего собственника за ним сохраняется право пользования изъятым помещением, если других жилых помещений в собственности у него нет, — не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения, если соглашением не установлено иное.

Важная деталь для тех, кто делал ремонт после признания дома аварийным: до заключения соглашения об изъятии собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться помещением и нести необходимые затраты, но риск того, что вложения, значительно увеличивающие стоимость жилья, не будут учтены при определении возмещения, закон возлагает на него самого (часть 5 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

Можно ли вместо денег получить равнозначное жилье в собственность?

Да, но основания для этого разные, и от основания зависит, обязан ли орган власти предоставлять квартиру. Общее правило части 8 статьи 32 Жилищного кодекса РФ: по соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения. Ключевое слово здесь — «по соглашению»: без согласия органа власти требовать именно квартиру собственник по этой норме не может, а без согласия собственника ему не может быть навязано жилье вместо денег.

Второе основание — региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, которая формируется по правилам статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Если дом включен в такую программу, у собственника появляется право выбора: получить возмещение либо другое жилое помещение в собственность. На это указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014. Поэтому первый практический вопрос, который стоит задать администрации, — включен ли дом в действующую программу переселения и на какой год запланировано расселение.

Третье основание — дополнительные меры поддержки, которые органы государственной власти субъекта РФ вправе устанавливать для собственников помещений в аварийных домах при условии, что на дату признания дома аварийным у них нет иных жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, — ни в собственности, ни по договору социального найма, ни по договору найма жилищного фонда социального использования (часть 8.1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ). Такие меры устанавливаются региональным актом, поэтому их наличие и условия нужно проверять по законодательству конкретного субъекта РФ.

Отдельно отметим вопрос доплаты за «лишние» метры при переселении: практика Верховного Суда РФ по этому поводу разобрана в материале «Верховный Суд РФ о недопустимости доплаты с переселенцев из аварийного жилья: когда требование доплаты за лишние метры незаконно».

Как проходит изъятие помещения и какие сроки нужно контролировать?

1. Дом признают аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в порядке, установленном Правительством РФ, — по Положению, утвержденному постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.
2. Орган, принявший решение, предъявляет собственникам требование о сносе или реконструкции дома и устанавливает разумный срок для его исполнения (часть 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).
3. Если требование не исполнено, принимается решение об изъятии земельного участка и каждого жилого помещения для государственных или муниципальных нужд; изъятие идет в порядке, установленном для изъятия земельного участка (части 2, 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).
4. Собственнику направляют уведомление о принятом решении об изъятии и проект соглашения об изъятии недвижимости в порядке и сроки, установленные федеральным законодательством (часть 4 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).
5. Собственник изучает проект: проверяет размер возмещения, состав включенных убытков, вариант с предоставлением другого жилья и сроки освобождения помещения. На этом этапе условия еще можно согласовывать.
6. Если соглашение не заключено, в том числе из-за несогласия с решением об изъятии, орган власти вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии. Иск не может быть подан ранее чем через три месяца со дня получения собственником проекта соглашения и предъявляется в течение срока действия решения об изъятии (часть 9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).
7. Право собственности прекращается после выплаты предварительного и равноценного возмещения; при отсутствии другого жилья можно заявить о сохранении права пользования на срок до шести месяцев (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

Трехмесячный срок с момента получения проекта соглашения — не пауза для ожидания, а время для оценки и переговоров. Практическая последовательность действий при переселении описана в материале «Как переселиться из аварийного жилья?».

Какие ограничения действуют для тех, кто купил жилье в уже аварийном доме?

Здесь закон устанавливает специальное правило. Граждане, приобретшие право собственности на помещение в многоквартирном доме уже после признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, имеют право только на выплату возмещения, рассчитанного по части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, причем его размер не может превышать стоимость приобретения ими этого помещения. Правила о дополнительных мерах поддержки субъекта РФ и о выборе жилья по программе переселения на таких собственников не распространяются (часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

Исключение сделано для тех, у кого право собственности на такое помещение возникло в порядке наследования: наследник не выбирал аварийный объект и потому под ограничение не подпадает. Отсюда практический вывод для покупателей: перед сделкой стоит проверить, не признан ли дом аварийным, — эта информация публикуется органом местного самоуправления, и она напрямую определяет размер будущего возмещения.

Что делать, если предложенное возмещение занижено?

1. Запросите в администрации документы: решение о признании дома аварийным, требование о сносе или реконструкции, решение об изъятии, отчет об оценке, на котором основан размер возмещения.
2. Сверьте расчет с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ: включена ли стоимость доли в общем имуществе и в земельном участке, учтены ли расходы на переезд, временное жилье, поиск и оформление другой квартиры.
3. Закажите независимую оценку рыночной стоимости помещения и доли в общем имуществе — это основной аргумент в переговорах и в суде.
4. Направьте в орган власти письменные возражения на проект соглашения с приложением отчета оценщика и расчетом убытков; фиксируйте дату вручения проекта соглашения — от нее считается трехмесячный срок по части 9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.
5. Если согласие не достигнуто, отстаивайте размер возмещения в суде: при рассмотрении иска об изъятии суд определяет выкупную цену, а при необходимости назначает судебную экспертизу.

Разъяснения по применению статьи 32 Жилищного кодекса РФ даны в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», а подходы к расчету выкупной стоимости разобраны в материале «Как считается выкупная стоимость аварийного жилья: разъяснения Верховного Суда».

Частые вопросы

Есть ли разница между сносом и реконструкцией дома для прав собственника?

Для механизма изъятия — нет. Часть 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ одинаково говорит о доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: собственникам предъявляется требование в разумный срок, а при его неисполнении участок и помещения изымаются с возмещением. Разница только в том, что при реконструкции собственники могут исполнить требование сами, сохранив дом и право собственности на помещения.

Обязан ли собственник согласиться на предложенную квартиру?

Нет. Предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого возможно по соглашению с собственником и с зачетом стоимости этого жилья в размер возмещения (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса РФ). Навязать квартиру вместо денежного возмещения нельзя, равно как и нельзя обязать орган власти предоставить жилье, если дом не включен в региональную программу переселения по статье 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ.

Можно ли жить в квартире, пока идет процедура изъятия?

Да. До заключения соглашения об изъятии либо до вступления в силу решения суда о принудительном изъятии собственник владеет, пользуется и распоряжается помещением по своему усмотрению (часть 5 статьи 32 Жилищного кодекса РФ). После получения возмещения право пользования может быть сохранено по заявлению прежнего собственника не более чем на шесть месяцев, если иного жилья у него нет (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

Учитывается ли при возмещении стоимость земли под домом?

Да, и это одна из самых частых причин занижения выплат. В размер возмещения прямо включается рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка под домом, с учетом доли собственника в праве общей собственности (часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ). Если в отчете об оценке этой составляющей нет, расчет неполон.

Что будет, если собственник просто не подпишет соглашение?

Изъятие в этом случае проводится принудительно на основании решения суда, но только при предварительном и равноценном возмещении. Иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии и не ранее чем через три месяца со дня получения собственником проекта соглашения (часть 9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ). Отказ от подписания сам по себе не лишает права на полное возмещение — он лишь переносит спор о его размере в суд.

Краткая сводка: права собственника в аварийном доме

• Признание дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции — основание требовать от собственников сноса или реконструкции в разумный срок, а при неисполнении — изымать участок и помещения (часть 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).
• Изъятие возможно только с возмещением; принудительное изъятие по решению суда — при предварительном и равноценном возмещении (части 6, 9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).
• В возмещение входят рыночная стоимость помещения, доли в общем имуществе и в земельном участке, а также убытки, включая переезд, временное жилье и оформление нового права (часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).
• Другое жилое помещение взамен изымаемого предоставляется по соглашению с зачетом его стоимости (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса РФ); при включении дома в региональную программу переселения у собственника есть выбор между возмещением и квартирой (статья 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ, Обзор Президиума ВС РФ от 29.04.2014).
• Субъект РФ вправе устанавливать дополнительные меры поддержки, если иного пригодного жилья у собственника нет (часть 8.1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).
• Купившим помещение уже после признания дома аварийным положено только возмещение в пределах стоимости приобретения, кроме наследников (часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, при признании дома аварийным и подлежащим реконструкции Вы вправе получить полное возмещение за помещение по статье 32 Жилищного кодекса РФ либо, по соглашению с органом власти, другое жилое помещение с зачетом его стоимости, а при включении дома в региональную программу переселения — выбрать между деньгами и квартирой. Начните с запроса решения о признании дома аварийным и сведений о программе переселения, зафиксируйте дату вручения проекта соглашения и проверьте расчет возмещения по части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ — именно на этом этапе чаще всего теряются стоимость доли в земельном участке и убытки при переезде.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные вопросы
• Жилищные споры
• Гражданские дела