Требуется ли согласие собственника на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности?

Добрый день! Подскажите, пожалуйста: если договор аренды земельного участка (государственная собственность) заключён в 2007 году на 3 года, продлён дополнительным соглашением ещё на 2 года, а затем пролонгирован на неопределённый срок, — требуется ли согласие собственника на передачу прав и обязанностей по договору? Считается ли в данном случае договор долгосрочным?

Здравствуйте!

Коротко: Если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, действует (с учётом всех продлений) более пяти лет, арендатор вправе передать права и обязанности по нему третьему лицу без согласия собственника — достаточно его уведомить (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ). При сроке аренды до пяти лет включительно согласие арендодателя, как правило, обязательно.

Ниже разберём, как правильно определить срок договора аренды земельного участка государственной собственности, что делать, если он продлевался и стал бессрочным, как уведомить арендодателя о передаче прав и чем грозит нарушение этого порядка.

Нужно ли согласие собственника, если договор аренды земли заключён на срок более пяти лет?

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор — за исключением резидентов особых экономических зон — вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя, при условии его уведомления.

Эта же норма прямо запрещает арендодателю ограничивать данное право условиями самого договора: изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором прав арендатора не допускаются. На практике это означает, что пункт договора, обязывающий арендатора получать согласие собственника на переуступку прав при сроке аренды более пяти лет, применению не подлежит — он противоречит императивной норме закона. Именно такой вывод сделал Президиум ВАС РФ в постановлении от 01.10.2013 № 3914/13 по делу № А06-7751/2010: арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору, заключённому на срок более пяти лет, не спрашивая согласия собственника участка, а положения ст. 391 ГК РФ о переводе долга при этом не учитываются — к новому арендатору переходят не только права, но и все обязанности прежнего арендатора, включая ответственность за допущенные им нарушения договора (ст. 384 ГК РФ).

Подробнее о том, что это право нельзя ограничить условиями самого договора, — в материале «Арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более чем пять лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя. Данное право арендатора не может быть ограничено договором».

Нужно ли согласие собственника при аренде земли на срок до пяти лет?

Льготное правило п. 9 ст. 22 ЗК РФ действует только для договоров аренды государственной или муниципальной земли на срок более пяти лет. Если срок аренды не превышает пяти лет, специального исключения из общего порядка Земельный кодекс РФ не устанавливает — применяются общие правила о перенайме, предусмотренные п. 2 ст. 615 ГК РФ: передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу (перенаём) допускается только с согласия арендодателя, если иное не установлено законом, иным правовым актом или договором аренды.

Это значит, что для участков, предоставленных в аренду на срок до пяти лет включительно, арендатору необходимо получить письменное согласие собственника — то есть уполномоченного органа (комитета по управлению имуществом, департамента, местной администрации), в чьём ведении находится участок, — до заключения соглашения с новым арендатором. Порядок обращения за таким согласием, как правило, закреплён в самом договоре аренды или в регламенте соответствующего органа; передача прав без такого согласия при коротком сроке аренды создаёт риск оспаривания сделки (подробнее — в разделе о последствиях ниже).

Похожая логика согласования действует и применительно к другому арендованному имуществу — см. материал «Без согласия собственника сдать в аренду недвижимое имущество могут?».

Как считается срок аренды, если договор продлевался и стал бессрочным?

Для целей п. 9 ст. 22 ЗК РФ значение имеет не срок, изначально указанный в первом варианте договора, а фактическая продолжительность аренды с учётом всех последующих дополнительных соглашений о продлении. Если по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться участком, а арендодатель не заявляет возражений, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (п. 2 ст. 621, ст. 610 ГК РФ) — то есть аренда не прекращается, а продолжается на прежних условиях.

Договор аренды земельного участка, заключённый на срок год и более, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609, п. 3 ст. 433 ГК РФ). Если первоначальный договор и последующие соглашения о продлении были зарегистрированы, а суммарный срок пользования участком — от даты заключения первого договора до настоящего момента — уже превысил пять лет, такой договор для целей п. 9 ст. 22 ЗК РФ считается долгосрочным, и правило о передаче прав без согласия собственника применяется в полном объёме. Если же обязательной регистрации в своё время не было, вопрос об исчислении срока и правовых последствиях конкретного договора сложнее и требует отдельной проверки правоустанавливающих документов и действующей выписки из ЕГРН по участку.

Срок договора аренды и необходимость согласия собственника — сводная таблица

Коротко о том, какой порядок применяется в зависимости от срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности:

Как правильно уведомить арендодателя о передаче прав и обязанностей по договору?

Специальной формы уведомления закон не устанавливает, но по общим правилам о юридически значимых сообщениях (ст. 165.1 ГК РФ) уведомление лучше направлять в письменной форме — почтой с описью вложения и уведомлением о вручении либо через приёмную арендодателя с отметкой о получении на своём экземпляре. В уведомлении целесообразно указать реквизиты договора аренды, кадастровый номер участка, данные нового арендатора и дату, с которой к нему переходят права и обязанности по договору.

Поскольку при сроке аренды более пяти лет переход прав не требует согласия, молчание или несогласие арендодателя само по себе не блокирует передачу: права и обязанности переходят к новому арендатору в силу соглашения между прежним и новым арендатором и последующего уведомления собственника. При этом само соглашение о передаче прав по договору, который подлежал государственной регистрации, тоже подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации этой сделки (п. 2 ст. 389 ГК РФ) — без такой регистрации новый арендатор не сможет ссылаться на переход прав в отношениях с третьими лицами и учётными органами.

Переход прав и обязанностей по договору аренды — частный случай замены стороны в обязательстве; общие механизмы такой замены разобраны в материале «Перемена лиц в обязательстве: правовая природа, механизмы и практические аспекты».

Чем грозит передача прав аренды без необходимого согласия или уведомления?

Если срок договора не превышает пяти лет и права по нему переданы без обязательного согласия собственника, такая сделка может быть признана недействительной по иску арендодателя — как совершённая без необходимого в силу закона согласия третьего лица (ст. 173.1 ГК РФ). Сделка в этом случае оспорима: суд признает её недействительной, если будет доказано, что новый арендатор знал или должен был знать об отсутствии необходимого согласия на момент совершения сделки. Признание сделки недействительной означает, что права и обязанности по договору аренды к новому арендатору не перешли, а пользование участком приходится приводить в исходное состояние — вплоть до возврата участка прежнему арендатору или собственнику.

При сроке аренды более пяти лет согласие собственника законом не требуется в принципе, поэтому его отсутствие сделку не порочит. Но уведомление арендодателя всё равно необходимо: без него собственник может не знать о смене арендатора, а это на практике создаёт риски при последующем взаимодействии с ним — от задержки в переоформлении лицевого счёта и учётных записей до споров о том, кто именно должен был вносить арендную плату за спорный период. Направленное и полученное уведомление снимает эти риски и служит доказательством того, что новый арендатор законно вступил в договор.

Частые вопросы

Может ли договор аренды земельного участка запретить передачу прав без согласия, если срок аренды больше пяти лет?

Нет. Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ прямо запрещает ограничивать договором права арендатора, установленные этой нормой. Условие о необходимости согласия собственника при сроке аренды более пяти лет применению не подлежит как противоречащее закону (постановление Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 № 3914/13 по делу № А06-7751/2010).

Нужно ли регистрировать соглашение о передаче прав по договору аренды земельного участка?

Да, если сам договор аренды подлежал государственной регистрации (заключён на срок год и более — п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 389 ГК РФ).

Нужно ли заключать новый договор аренды с собственником при передаче прав новому арендатору?

Нет, новый договор с собственником не заключается. Передача прав и обязанностей оформляется соглашением между прежним и новым арендатором, а собственник лишь уведомляется (при сроке аренды более пяти лет) либо даёт согласие (при меньшем сроке) — сам договор аренды продолжает действовать на прежних условиях, но уже с новым арендатором на стороне арендатора.

Может ли собственник отказать в приёме уведомления о передаче прав по договору сроком более пяти лет?

Формально нет: поскольку закон не требует согласия собственника для такой передачи, его реакция на уведомление не может заблокировать переход прав. Тем не менее при возникновении спора о том, состоялось ли уведомление надлежащим образом, важно иметь документальное подтверждение его отправки и получения арендодателем.

Краткая сводка: передача прав аренды земельного участка государственной собственности

• Договор аренды государственного или муниципального земельного участка, действующий (с учётом продлений) более пяти лет, позволяет арендатору передать права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя — достаточно его уведомить (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
• Условие договора, обязывающее получать согласие собственника при сроке аренды более пяти лет, применению не подлежит как противоречащее этой императивной норме (постановление Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 № 3914/13 по делу № А06-7751/2010).
• Если срок договора аренды не превышает пяти лет, передача прав и обязанностей (перенаём) возможна только с письменного согласия арендодателя, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
• Сделка по передаче прав, совершённая без необходимого согласия, может быть признана недействительной по иску арендодателя, если новый арендатор знал или должен был знать об отсутствии согласия (ст. 173.1 ГК РФ).
• К новому арендатору переходят не только права, но и обязанности прежнего арендатора, включая ответственность за допущенные им нарушения договора (ст. 384, ст. 391 ГК РФ).
• Соглашение о передаче прав по зарегистрированному договору аренды земельного участка также подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 389 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Таким образом, если Ваш договор аренды земельного участка государственной собственности был заключён в 2007 году на 3 года, продлён дополнительным соглашением ещё на 2 года, а затем продолжил действовать на неопределённый срок, это означает, что арендодатель не возражал против дальнейшего пользования участком, и договор считается возобновлённым на тех же условиях (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Фактический срок аренды с момента первого договора уже превысил пять лет. Если первоначальный договор и дополнительное соглашение были в своё время зарегистрированы, такой договор для целей п. 9 ст. 22 ЗК РФ считается долгосрочным — Вы вправе передать права и обязанности по нему третьему лицу без согласия собственника, письменно уведомив его о предстоящей передаче. Для полной уверенности стоит поднять правоустанавливающие документы и актуальную выписку из ЕГРН по участку и проверить, была ли соблюдена регистрация договора и дополнительного соглашения.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Земельные дела
• Адвокат по жилищным вопросам: земельные споры