Верховный суд разъяснил, что делать наследникам, получившим дом без земли

Главная
Профессиональные новости
Верховный суд разъяснил, что делать наследникам, получившим дом без земли

Если наследодателю принадлежал жилой дом, а земельный участок под ним при жизни не был приватизирован или зарегистрирован в собственность, наследники нередко получают от нотариуса свидетельство о праве на наследство только на строение — участок в наследственную массу просто не попадает, поскольку юридически он наследодателю не принадлежал. Это не означает, что земля потеряна для семьи. В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации право на использование участка следует судьбе здания и переходит к новому собственнику дома, в том числе к наследнику, на тех же условиях и в том же объёме, какие были у прежнего владельца. Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» и в ряде определений судебных коллегий последовательно исходит из того, что отсутствие завершённого оформления земли у наследодателя само по себе не лишает наследника права переоформить участок — сначала через обращение в администрацию, а при отказе — через суд. Право на землю в такой ситуации реализуется не как самостоятельное наследственное право (участка ведь не было в наследственной массе), а как производное право лица, к которому перешёл дом. Ниже — подробный разбор того, как эта норма работает на практике, что говорит судебная практика Верховного Суда РФ и какие шаги предстоит пройти наследнику, чтобы получить участок в собственность или в аренду.

Принцип единства судьбы: земля следует за домом

Одним из базовых начал земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закреплённый в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ: все объекты, прочно связанные с земельными участками, следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Применительно к переходу прав этот принцип раскрывается в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник. Аналогичное правило для сделок с недвижимостью содержит статья 552 Гражданского кодекса РФ, а Верховный Суд РФ применяет оба этих механизма в связке: например, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 10.06.2024 № 305-ЭС23-24901 по делу № А41-43096/2022 суд прямо указал, что вывод нижестоящих судов о неполучении покупателем строения доли в праве на участок, принадлежавшей продавцу, противоречит статьям 35 Земельного кодекса РФ и 552 Гражданского кодекса РФ.

Из этого же принципа следует и обратное ограничение: пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ и пункт 79 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 запрещают распоряжаться отдельно частью участка, занятой зданием и необходимой для его использования, и самим зданием. Если завещатель попытался завещать дом одному наследнику, а право на землю (в том числе право пожизненного наследуемого владения участком) — другому, такое завещание в этой части недействительно. Для наследника это означает практический вывод: право на дом и право на используемую под ним землю юридически неразделимы, даже если титул на участок при жизни наследодателя оформлен не был. Именно поэтому нотариус, выдавая свидетельство только на дом, не «отрезает» наследника от земли — он лишь фиксирует, что участок не входил в состав зарегистрированных прав наследодателя и потому не включается в наследственную массу как отдельный объект. Дальнейшее оформление земли идёт по самостоятельной процедуре, но её правовым основанием остаётся именно факт перехода дома по наследству.

Что происходит с землёй, если наследодатель не успел её оформить

На практике встречаются несколько вариантов того, почему участок под домом наследодателя не оформлен. Чаще всего это старые дома, построенные ещё в советское время или в 1990-х годах, когда участок предоставлялся гражданину на праве постоянного (бессрочного) пользования либо распределялся членам садоводческого, огороднического или дачного объединения без последующей регистрации права собственности. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 отдельно разъясняет судьбу таких участков применительно к наследованию. Пункт 80 постановления устанавливает, что наследники объектов, расположенных на земельном участке, предоставленном наследодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, приобретают право на использование соответствующей части участка на тех же условиях и в том же объёме, что и наследодатель, в соответствии с целевым назначением земли. Пункт 81 того же постановления защищает наследников даже в случае, если здание разрушилось до открытия наследства: право пользования участком сохраняется за наследниками в течение трёх лет после разрушения строения, а если этот срок был продлён уполномоченным органом — в течение соответствующего периода.

Отдельная категория дел — участки, которые в силу закона считаются предоставленными в собственность, даже если гражданин при жизни не успел оформить документы. Пункт 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» устанавливает, что участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения, считается предоставленным гражданину на праве собственности. Эта норма действует и в интересах наследников: в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17.01.2017 № 20-КГ16-16 суд удовлетворил требование наследника, указав, что спорный земельный участок в силу пункта 9.1 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ считается предоставленным наследодателю на праве собственности, а значит, может быть унаследован на общих основаниях по статье 1181 Гражданского кодекса РФ, несмотря на то что при жизни наследодатель не успел зарегистрировать право в Едином государственном реестре недвижимости.

Позиция Верховного Суда РФ: право наследника не зависит от того, успел ли наследодатель завершить оформление земли

Ключевой для наследников вывод судебной практики состоит в том, что незавершённость оформления земли наследодателем не блокирует право наследника довести эту процедуру до конца — уже от своего имени и с опорой на факт перехода к нему дома. В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 07.07.2015 № 19-КГ15-12 суд разъяснил, что наследник, к которому перешло право собственности на недвижимость, расположенную на участке, вправе оформить своё право на этот земельный участок — путём заключения договора аренды либо путём приобретения его в собственность, — и именно поэтому отказал в удовлетворении иного, более широкого требования истца: у наследника есть законный путь получить права на землю, минуя признание права собственности судом в обход установленной законом процедуры. Схожую позицию Верховный Суд РФ занял в определении Судебной коллегии по гражданским делам от 25.06.2019 № 5-КГ19-77, указав, что новый собственник дома, перешедшего к нему по гражданско-правовым сделкам от прежних владельцев, обладавших участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не лишён права переоформить земельный участок при доме — логика этого разъяснения в равной мере применима к переходу дома по наследству, поскольку статья 35 Земельного кодекса РФ не различает основания перехода права собственности на здание.

Ту же логику Верховный Суд РФ применил и в делах о приватизации участка под домом, находящимся в общей долевой собственности: в определении Судебной коллегии по гражданским делам от 18.08.2015 № 56-КГ15-10 суд отменил акты нижестоящих судов, указав, что истец, обращаясь с иском, преследовал цель защиты своего права на приватизацию земельного участка, на котором расположена принадлежащая ему часть жилого дома, и это право производно от принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нём объектов (статья 1 Земельного кодекса РФ) в совокупности со статьёй 36 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела, и способами защиты гражданских прав по статье 12 Гражданского кодекса РФ. Наконец, пункт 82 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 прямо допускает признание за наследниками права собственности в порядке наследования на участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного или дачного хозяйства, огородничества либо садоводства на праве постоянного (бессрочного) пользования, — если для реализации этого права в порядке, предусмотренном пунктом 9.1 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, было подано соответствующее заявление. В совокупности эти разъяснения формируют устойчивую позицию высшей судебной инстанции: сам по себе факт, что земля не была оформлена при жизни наследодателя, не закрывает наследнику путь к её оформлению — вопрос лишь в том, какую именно процедуру (регистрацию по «дачной амнистии», выкуп, аренду или признание права судом) предстоит пройти в конкретном случае.

С чего начать оформление: обращение в администрацию и необходимые документы

Практическое оформление земли начинается не с суда, а с обращения в орган местного самоуправления (администрацию муниципального образования или городского округа) либо, если участок относится к неразграниченным землям или землям иного публичного собственника, — в соответствующий уполномоченный орган. Основанием для обращения служит факт принятия наследства и переход к наследнику права собственности на дом, подтверждённый свидетельством о праве на наследство, выданным нотариусом в соответствии со статьёй 1163 Гражданского кодекса РФ. В зависимости от того, есть ли у ранее возникшего права на землю документальное подтверждение, наследник выбирает один из двух путей: подать заявление о государственной регистрации права собственности на участок в упрощённом порядке по пункту 9.1 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ (если сохранились акт о предоставлении участка наследодателю, выписка из похозяйственной книги или иной правоустанавливающий документ советского периода), либо подать заявление о предоставлении участка в собственность или в аренду без проведения торгов на основании статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, которая закрепляет исключительное право собственника здания, расположенного на участке, на приобретение этого участка.

Комплект документов в обоих случаях в целом схож, хотя администрация вправе запросить дополнительные сведения в зависимости от конкретной ситуации. Пакет для обращения обычно включает следующее.

Свидетельство о праве на наследство на жилой дом и выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая право собственности наследника на дом.
Документы, подтверждавшие ранее возникшее право наследодателя на участок при их наличии: акт (постановление, решение) органа власти о предоставлении земли, свидетельство о праве на землю старого образца, выписка из похозяйственной книги, членская книжка садоводческого или дачного объединения.
Технический план или иной документ, описывающий фактические границы и площадь используемого участка, а при отсутствии межевания — схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
Заявление о государственной регистрации права собственности в упрощённом порядке либо заявление о предварительном согласовании предоставления участка / о предоставлении участка в собственность или в аренду без торгов, адресованное уполномоченному органу.
Документы, подтверждающие открытие наследства и принятие его наследником в установленный статьёй 1153 Гражданского кодекса РФ срок (при необходимости — постановление нотариуса или решение суда).

Срок рассмотрения заявления о предоставлении участка без торгов, как правило, не превышает тридцати дней, после чего администрация обязана либо принять решение о предоставлении участка (в собственность, аренду или на ином праве), либо направить наследнику мотивированный отказ. Перечень оснований для отказа является исчерпывающим и закреплён в статье 39.16 Земельного кодекса РФ — например, отказ допустим, если испрашиваемый участок изъят из оборота, зарезервирован для государственных нужд или в отношении него уже подано заявление другого лица с ранее возникшим приоритетом. Отказ по мотивам, не входящим в этот перечень, — в частности, ссылка исключительно на то, что наследодатель не завершил оформление земли при жизни, — не может считаться законным основанием, если наследник подтвердил переход к нему права на дом и целевое использование участка.

Если администрация отказывает: судебный порядок защиты

Если администрация отказала в регистрации права в упрощённом порядке или в предоставлении участка без торгов, у наследника есть два процессуальных пути, выбор между которыми зависит от существа спора. Если оспаривается сама процедура — то есть наследник настаивает, что отказ вынесен с нарушением порядка или по основанию, не предусмотренному законом, — подаётся административное исковое заявление о признании решения (действия, бездействия) органа местного самоуправления незаконным по правилам главы 22 Кодекса административного судопроизводства РФ. Срок обращения в суд по такой категории дел составляет три месяца со дня, когда наследнику стало известно о нарушении его прав, — статья 219 Кодекса административного судопроизводства РФ. Если же спор идёт не о процедуре, а о самом праве — администрация фактически отрицает право наследника на землю как таковое, например, ссылаясь на невозможность приватизации участка данной категории, — надлежащим способом защиты становится исковое заявление о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования, подаваемое в порядке гражданского судопроизводства со ссылкой на статью 12 Гражданского кодекса РФ (признание права как способ защиты гражданских прав) и приведённые выше нормы Земельного кодекса РФ.

Именно по этой модели разрешаются описанные выше дела Верховного Суда РФ: в определении № 19-КГ15-12 суд подчеркнул, что при наличии у наследника законной возможности оформить участок через администрацию (аренда или выкуп) иск о признании права собственности в обход этой процедуры удовлетворению не подлежит — то есть суд по умолчанию исходит из того, что первым шагом должно быть обращение к публичному собственнику земли, а не сразу в суд. В то же время определение № 20-КГ16-16 показывает обратную ситуацию: там, где участок в силу пункта 9.1 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ считается предоставленным в собственность самому наследодателю, требование о признании права собственности в порядке наследования правомерно и удовлетворяется судом напрямую, без предварительного обращения в администрацию. Поэтому до обращения в суд наследнику целесообразно точно определить, к какой из этих двух категорий относится его случай: наследники, у которых сохранились документы о ранее возникшем праве наследодателя на землю, обычно идут по пути наследственного иска, а наследники, чей участок фактически использовался, но никогда не оформлялся, — по пути административного оформления через уполномоченный орган с последующим обжалованием отказа при необходимости.

Краткая сводка

Право на дом, входящий в наследственную массу, автоматически влечёт право наследника на использование земли под ним — в силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 и статьи 35 Земельного кодекса РФ, а также статьи 552 Гражданского кодекса РФ, независимо от того, был ли участок оформлен при жизни наследодателя.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 отдельно защищает права наследников на землю, которой наследодатель владел на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе после разрушения строения (пункты 80–81).
Если участок предоставлялся до 30 октября 2001 года для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества или дачного хозяйства, он в силу пункта 9.1 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ считается предоставленным в собственность и подлежит наследованию на общих основаниях — это подтверждено определением Верховного Суда РФ от 17.01.2017 № 20-КГ16-16.
Оформление начинается с обращения в администрацию: заявление по упрощённой процедуре либо заявление о предоставлении участка без торгов по статье 39.20 Земельного кодекса РФ.
Отказ администрации можно оспорить в судебном порядке — через административный иск по главе 22 КАС РФ (если оспаривается процедура) либо через исковое заявление о признании права собственности (если оспаривается само право).

Таким образом, отсутствие оформленных прав на землю у наследодателя само по себе не лишает наследника права на участок под унаследованным домом: право пользования землёй следует судьбе строения в силу статьи 35 Земельного кодекса РФ, а его дальнейшее оформление в собственность или в аренду проходит через обращение в администрацию — по упрощённой процедуре «дачной амнистии» либо по общим правилам статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, а при необоснованном отказе — через суд.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

Дата актуальности: 28.08.2026