Верховный Суд РФ подтверждает: отсутствие у наследодателя государственной регистрации права собственности на дом, дачу, садовый домик или земельный участок само по себе не лишает наследников права на эту недвижимость. Если наследник фактически принял наследство — пользовался имуществом, нёс расходы на его содержание — суд может включить неоформленный объект в наследственную массу и признать на него право собственности в порядке наследования. Ниже приведен подробный разбор правовых норм, разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и практических вариантов действий для тех, кто столкнулся с такой ситуацией.
Что значит «неоформленная недвижимость» и почему это проблема для наследников
На практике регулярно встречаются ситуации, когда человек десятилетиями владел домом, дачей или земельным участком, но так и не довёл дело до государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Причины бывают разными: участок получен ещё в советское время или в 1990-е годы, когда обязательной регистрации прав на недвижимость попросту не существовало; дом на садовом или дачном участке возведён своими силами и оформлен только как хозяйственная постройка либо не оформлен вовсе; часть построек является самовольными — возведёнными без разрешения на строительство или с отступлением от проектной документации (статья 222 Гражданского кодекса РФ). После смерти такого владельца нотариус, как правило, отказывает наследникам во включении подобного имущества в свидетельство о праве на наследство: у нотариуса нет документа, безусловно подтверждающего право собственности наследодателя, а устанавливать спорные факты нотариус не вправе — это относится к компетенции суда.
В результате наследники оказываются в положении, когда фактически имущество им перешло, а юридически они не могут им распорядиться: продать, подарить, оставить в залог, зарегистрировать переход права в ЕГРН. Единственный законный путь легализовать такую недвижимость — обратиться в суд с иском о включении имущества в состав наследства и (или) о признании права собственности в порядке наследования. Разберём, на каких нормах и разъяснениях высшей судебной инстанции строится такой иск.
Как работает фактическое принятие наследства по статье 1153 ГК РФ
Гражданский кодекс РФ предусматривает два способа принятия наследства: подача заявления нотариусу по месту открытия наследства и фактическое принятие наследства (статья 1153 ГК РФ). Фактическое принятие означает, что наследник совершил действия, свидетельствующие о его отношении к наследственному имуществу как к собственному, даже если он не обращался к нотариусу в установленный шестимесячный срок (статья 1154 ГК РФ). Пункт 2 статьи 1153 ГК РФ называет такие действия: вступление во владение или в управление наследственным имуществом; принятие мер по его сохранению, защите от посягательств третьих лиц; несение расходов на содержание имущества; оплата долгов наследодателя за свой счёт или получение от третьих лиц причитавшихся наследодателю денежных средств.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» конкретизирует этот перечень. Согласно пункту 36 постановления, под совершением наследником действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, следует понимать совершение предусмотренных пунктом 2 статьи 1153 ГК РФ действий, а также иных действий по управлению, распоряжению и пользованию наследственным имуществом, поддержанию его в надлежащем состоянии, в которых проявляется отношение наследника к наследству как к собственному имуществу. В качестве таких действий Пленум прямо называет вселение наследника в принадлежавшее наследодателю жилое помещение или проживание в нём на день открытия наследства, обработку наследником земельного участка, оплату коммунальных услуг и страховых платежей, обращение в суд с заявлением о защите наследственных прав. Подтвердить эти обстоятельства позволяют справка о совместном проживании с наследодателем, квитанции об уплате налога и коммунальных платежей, договор подряда на ремонтные работы и подобные документы; при отсутствии документов суд вправе установить факт принятия наследства на основании иных доказательств, включая свидетельские показания.
Пункт 34 того же постановления Пленума устанавливает ключевое правило: наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и её момента (если такая регистрация предусмотрена законом). Это означает, что момент возникновения права собственности наследника не связан с датой регистрации — право возникает в силу самого факта принятия наследства.
Позиция Пленума Верховного Суда РФ: включение неоформленного имущества в наследственную массу
Отдельно и прямо ситуацию с отсутствием у наследодателя оформленных документов на имущество разрешает пункт 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9. Согласно этому пункту, при отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, судами до истечения срока принятия наследства (статья 1154 ГК РФ) рассматриваются требования наследников о включении этого имущества в состав наследства, а если в указанный срок решение не было вынесено — также требования о признании права собственности в порядке наследования. Если же требование о признании права собственности заявлено наследником в течение срока принятия наследства, суд приостанавливает производство по делу до истечения этого срока — с тем чтобы к моменту вынесения решения был ясен окончательный круг наследников.
Этот подход нашёл подтверждение и в свежей практике Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ. В обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2025) (пункт 4, определение № 18-КГ24-284-К4) рассмотрено дело, в котором наследница более десяти лет пользовалась садовым участком отца — обрабатывала землю, платила членские взносы, — однако сам отец при жизни так и не зарегистрировал право собственности на участок, предоставленный ему ещё в 1990-е годы. Суды нижестоящих инстанций отказали во включении участка в наследственную массу именно потому, что регистрация не была произведена. Верховный Суд РФ с этим не согласился и указал: отсутствие государственной регистрации права собственности на земельный участок, возникшего до даты вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не препятствует признанию права собственности на этот земельный участок в порядке наследования. Коллегия сослалась на статью 6 и часть 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: права на недвижимость, возникшие до введения обязательной регистрации, признаются юридически действительными и без записи в ЕГРП либо ЕГРН, а регистрация таких прав проводится по желанию правообладателя, а не в качестве обязательного условия их существования.
Аналогичную позицию Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ заняла и в определении от 01.07.2025 № 18-КГ25-160-К4: то обстоятельство, что наследодатель при жизни не произвёл регистрацию права собственности на спорный земельный участок, не может быть препятствием для признания за его наследником права собственности на данный участок. Что касается самовольных построек — если наследодатель возвёл постройку на принадлежавшем ему на праве собственности земельном участке, пункт 64 постановления Пленума № 9 прямо включает право на такую постройку в состав наследства с учётом правил статьи 222 ГК РФ и разъяснений постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»: суд признаёт право собственности на самовольную постройку, только если соблюдены условия пункта 3 статьи 222 ГК РФ — участок принадлежит застройщику на подходящем праве, постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
Порядок обращения в суд: иск о признании права собственности в порядке наследования
Обращаться нужно в районный суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости — такие споры относятся к исключительной подсудности (статья 30 Гражданского процессуального кодекса РФ). Ответчиком, как правило, выступает орган местного самоуправления (администрация муниципального образования), поскольку формально бесхозяйное или неучтённое имущество в спорах такого рода нередко фигурирует как потенциально выморочное; если есть другие наследники, не заявляющие самостоятельных требований на этот объект, их привлекают третьими лицами.
Требования в иске обычно формулируются последовательно: установить факт принятия наследства (если наследник не обращался к нотариусу и нет иного бесспорного подтверждения), включить конкретный объект недвижимости в состав наследственного имущества, признать за истцом право собственности на этот объект в порядке наследования. Такая последовательность соответствует логике пункта 8 постановления Пленума № 9: сначала суд убеждается, что наследство принято и в него входит спорное имущество, а затем — при истечении срока принятия наследства и отсутствии спора между наследниками — признаёт право собственности.
Доказательственная база по такому иску обычно включает: документы, подтверждающие родство с наследодателем и открытие наследства (свидетельство о смерти, документы о родстве); любые документы, подтверждающие принадлежность имущества наследодателю при жизни — постановление органа местного самоуправления о предоставлении участка, членская книжка садоводческого товарищества, выписка из похозяйственной книги, технический паспорт БТИ, квитанции об уплате земельного налога; доказательства фактического принятия наследства — квитанции об оплате коммунальных услуг и членских взносов, справка о регистрации по месту жительства в спорном доме, показания свидетелей (соседей, председателя садоводческого товарищества). Если речь идёт о самовольной постройке, дополнительно потребуется техническое заключение о соответствии постройки строительным нормам и правилам пожарной и санитарной безопасности — без этого суд не признает право собственности, даже установив факт принятия наследства.
Таким образом, отсутствие государственной регистрации права собственности наследодателя на дом, дачу или земельный участок само по себе не лишает наследников права на это имущество: если наследник фактически принял наследство в порядке статьи 1153 ГК РФ, суд вправе включить неоформленный объект в наследственную массу и признать право собственности в порядке наследования, руководствуясь пунктами 8 и 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 и подтверждающей их актуальной практикой Верховного Суда РФ.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
- Пропустили срок вступления в наследство: как восстановить его или доказать фактическое принятие
- Признание права собственности на земельный участок в СНТ при условии владения им в составе товарищества
- Можно ли продать доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если наследник принял наследство, но не зарегистрировал право собственности в ЕГРН
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
