Правила о банкротстве застройщиков применяются к должнику независимо от того, имеет ли он разрешение на строительство, а также права на земельный участок или объект строительства. В соответствии с действующим законодательством указанные обстоятельства не должны влиять на уровень правовой защищенности граждан, вложивших свои сбережения в строительство жилья, отмечает Верховный суд (ВС) РФ.
Суть дела
В рамках дела о банкротстве ООО «Грибоедова-N» суд отклонил ходатайство кредитора Владимира Богатова о применении к должнику правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (банкротство застройщиков). Апелляционный суд и суд округа оставили определение первой инстанции без изменения.
При принятии решений суды исходили из того, что должник не имеет прав на земельный участок, либо находящийся на нем многоквартирный дом, строительство которого не завершено. Кроме того, разрешение на строительство должнику никогда не выдавалось.
Суды также пришли к выводу о том, что должник не является застройщиком в том значении, которое придается этому термину Градостроительным кодексом РФ, а наличие обособленных споров между отдельными участниками долевого строительства обусловлено «двойными продажами» помещений в упомянутом доме.
Не согласившись с вынесенными судебными актами, Богатов обжаловал их в кассационном порядке в Верховный суд.
Разные понятия
Понятием «застройщик», используемым для целей применения законодательства о несостоятельности, охватывается более широкий круг лиц по сравнению с тем перечнем субъектов, которые относятся к застройщикам в соответствии с таким же понятием, используемым в градостроительном законодательстве, напоминает ВС.
«Различное содержание этого понятия отражает специфику отношений, урегулированных параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, и обусловлено необходимостью предоставления дополнительной защиты участникам долевого строительства при банкротстве лица, привлекавшего денежные средства в обмен на обещание передать жилые помещения и сопутствующие им нежилые помещения небольшой площади», — поясняет высшая инстанция.
Так, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для целей несостоятельности застройщиком признается юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или особого рода денежные требования.
«При этом при разрешении вопроса о наличии требования о передаче жилого помещения в силу пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве во внимание принимаются договоры участия в долевом строительстве, купли-продажи будущего жилого помещения, предварительные договоры, договоры простого товарищества, сделки о привлечении заемных средств или о приобретении векселей с условием о дальнейшем прекращении заемных (вексельных) обязательств передачей жилых помещений и т.д.», — разъясняет ВС.
Защита прав дольщиков
Верховный суд отмечает, что вопреки выводам нижестоящих инстанций в силу прямого указания закона правила о банкротстве застройщиков применяются независимо от того, имеет ли должник на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли он правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства (пункт 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве).
«Отсутствие у общества разрешения на строительство, прав на земельный участок, фактическая ситуация, сложившаяся с признанием права собственности на квартиры в построенном доме и их заселением, не имеют правого значения для разрешения вопроса о возможности применения к обществу правил о банкротстве застройщиков. Равным образом, решение этого вопроса не зависит от того, какие возмездные договоры общество подписывало с гражданами, соглашаясь передать им квартиры, зарегистрированы эти договоры или нет, признавались ли они незаключенными или недействительными», — уточняет ВС.
В соответствии с действующим законодательством указанные обстоятельства не должны влиять на уровень правовой защищенности граждан, вложивших свои сбережения в строительство жилья, подчёркивает высшая инстанция.
«Сама по себе невозможность передачи гражданам помещений в натуре, на возникновение которой сослались суды в рамках настоящего дела, не может лишить их права на получение денежного удовлетворения за счет имущества общества в составе требований, относящихся к третьей очереди удовлетворения, то есть приоритетно перед требованиями обычных кредиторов, погашаемых в четвертую очередь (пункт 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве)», — указывает Верховный суд.
На основании изложенного ВС отменил судебные акты нижестоящих инстанций в части отказа в удовлетворении ходатайства Богатова, направив его на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
Всего комментариев: 1
Здравствуйте. Я кредитор в деле о банкротстве должника (ООО), идёт конкурсное производство. С должника, взять нечего, как и с контролирующих должника лиц по субсидиарной ответственности.
Я подал ходатайство о применении к должнику правил банкротства застройщиков, суд в этом мне отказал. Есть ли смысл добиваться применения правил банкротства застройщиков в случае, если постройка будет признана самовольной? В случае применения правил банкротства застройщиков я должен буду заявить о признании права собственности на жилое помещение, и в последствии меня как собственника, совместно с застройщиком обяжут сносить здание. Денежное требование к застройщику заявлять не имеет смысла, как я написал выше.
Это тупик?