Когда можно пересмотреть решение о сносе строения в охранной зоне

Главная
Профессиональные новости
Когда можно пересмотреть решение о сносе строения в охранной зоне

Если решение о сносе строения, расположенного в охранной зоне (магистрального газопровода, трубопровода, линии электропередачи или иных инженерных сетей), уже вступило в законную силу, добиться его пересмотра можно не всегда, а только при наличии предусмотренных законом оснований — прежде всего если после вынесения решения изменились основания для признания постройки самовольной либо появились ранее не известные заявителю обстоятельства, влияющие на существо спора. Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.

Почему строение в охранной зоне вообще подлежит сносу

Возведение зданий, строений и сооружений в границах охранных зон трубопроводов, газопроводов, линий электропередачи и других инженерных коммуникаций без согласования с эксплуатирующей организацией нарушает специальные ограничения использования земельного участка. Такие ограничения устанавливаются отраслевым законодательством и подзаконными актами: применительно к газопроводам — Федеральным законом от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» (в частности, часть 4 статьи 32 в прежней редакции и статья 28 закона запрещали строительство в пределах охранных зон и минимальных расстояний без согласия организации — собственника газораспределительной сети), применительно к иным сетям и коммуникациям — соответствующими правилами охранных зон, утвержденными Правительством РФ. Если такое строение возведено с нарушением указанных ограничений, оно может быть признано самовольной постройкой по статье 222 Гражданского кодекса РФ, а его собственник — обязан снести объект за свой счет либо привести его в соответствие с установленными требованиями.

С иском о сносе такого объекта вправе обратиться организация, эксплуатирующая сеть (газораспределительная, сетевая, трубопроводная компания), прокурор в защиту публичных интересов, а также орган местного самоуправления, если постройка возведена на публичной земле или создает угрозу безопасности. Суды, рассматривая такие споры, устанавливают факт нахождения объекта в границах охранной зоны или зоны минимальных расстояний, а также то, было ли строительство согласовано с владельцем сети.

Ключевой поворот: изменение статьи 222 ГК РФ с 4 августа 2018 года

Федеральным законом от 03.08.2018 № 339-ФЗ в статью 222 ГК РФ была введена презумпма защиты добросовестного застройщика: согласно абзацу второму пункта 1 статьи 222 ГК РФ не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные с нарушением установленных ограничений использования земельного участка (в том числе режима охранной зоны), если собственник объекта не знал и не мог знать о действии этих ограничений в отношении принадлежащего ему участка. До вступления данной нормы в силу осведомленность собственника о существовании охранной зоны правового значения не имела: постройка признавалась самовольной и подлежала сносу вне зависимости от того, знал ли застройщик об ограничениях.

Поскольку это изменение затронуло сами основания для признания объекта самовольной постройкой, законодатель одновременно ввел процессуальный механизм пересмотра уже принятых решений: Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ пункт 6 части 4 статьи 392 Гражданского процессуального кодекса РФ (и симметрично пункт 6 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса РФ) дополнен новым основанием для пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений по новым обстоятельствам — установлением или изменением федеральным законом оснований для признания здания, сооружения или другого строения самовольной постройкой, послуживших основанием для принятия судебного акта о его сносе.

Позиция Верховного Суда РФ: когда пересмотр возможен

В «Обзоре судебной практики по спорам, связанным с возведением зданий и сооружений в охранных зонах трубопроводов и в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 23.06.2021, Верховный Суд РФ прямо разъяснил (пункт 6 обзора): решение суда о сносе строения, расположенного в границах минимальных расстояний до магистрального или промышленного трубопровода, принятое до 4 августа 2018 г., может быть пересмотрено по новым обстоятельствам на основании пункта 6 части 4 статьи 392 ГПК РФ (пункта 6 части 3 статьи 311 АПК РФ), если при его вынесении не устанавливались обстоятельства осведомленности собственника строения о существовании ограничений в использовании земельного участка, либо если установлено, что он не знал и не мог знать о наличии этих ограничений.

Тот же принцип применен Верховным Судом РФ на уровне конкретного дела в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22.09.2020 № 88-КГ20-4. Нижестоящие суды отказали собственнику жилого строения в пересмотре решения о сносе, указав, что решение было основано на нарушении части 4 статьи 32 Федерального закона № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», а не на статье 222 ГК РФ, поэтому новое регулирование о добросовестности застройщика к делу неприменимо. Судебная коллегия ВС РФ с этим не согласилась и отменила определения нижестоящих инстанций, указав, что решение о сносе было вынесено в том числе со ссылкой на статью 222 ГК РФ, а значит вопрос о том, знал ли и мог ли собственник знать об ограничениях в отношении своего участка, является юридически значимым обстоятельством, которое суды обязаны были установить при рассмотрении заявления о пересмотре. Дело направлено на новое рассмотрение.

Из приведенных позиций следует важный практический вывод: пересмотр решения о сносе по новым обстоятельствам возможен не автоматически, а только если по делу не выяснялся вопрос об осведомленности собственника об ограничениях (охранной зоне) на момент строительства, либо если установлено, что он не знал и не мог знать о них. Если решение суда прямо устанавливало умышленное или грубо неосторожное нарушение запрета на строительство в охранной зоне при полной осведомленности застройщика, оснований для пересмотра по этому основанию не возникает.

Последствия добросовестности: снос без признания постройки самовольной

Важно учитывать, что признание собственника добросовестным не исключает снос объекта из охранной зоны полностью — Верховный Суд РФ подчеркнул в том же обзоре (пункт 6), что при подтвержденной неосведомленности застройщика об ограничениях постройка может быть снесена, но не как самовольная, а с соответствующим предварительным возмещением убытков ее собственнику. Иными словами, добросовестность влияет не на факт сноса (если объект действительно опасен или мешает эксплуатации сети), а на правовые последствия сноса — возможность получить компенсацию, а не оставаться без какого-либо возмещения, как это предусмотрено для самовольной постройки статьей 222 ГК РФ.

Кроме того, в «Обзоре судебной практики по спорам, связанным с возведением зданий и сооружений в охранных зонах трубопроводов и в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов» от 23.06.2021 (пункт 5) Верховный Суд РФ также указал: не является самовольной постройка, возведенная в охранной зоне трубопровода или в пределах минимальных расстояний до него, если лицо не знало и не могло знать о действии соответствующих ограничений использования земельного участка, — что подтверждает единый подход к обоим типам последствий (признание постройки не самовольной и последующий пересмотр ранее вынесенных решений о сносе).

Снос как крайняя мера: альтернатива приведению объекта в соответствие

Независимо от вопроса о пересмотре ранее вынесенного решения, при первичном рассмотрении спора о судьбе постройки в охранной зоне суды обязаны оценивать соразмерность сноса как способа защиты права характеру и последствиям допущенного нарушения. В «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022 (пункт 8), Верховный Суд РФ разъяснил: если по делу о сносе самовольной постройки суд приходит к выводу об устранимости допущенных при ее возведении нарушений, в резолютивной части решения указываются оба возможных способа его исполнения — снос постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями. Это правило применимо и к нарушениям режима охранной зоны, если их можно устранить без полной ликвидации объекта — например, посредством демонтажа части конструкций, выноса сетей за пределы участка застройщика по соглашению с сетевой организацией либо последующего согласования размещения объекта.

Если же нарушение неустранимо (объект целиком расположен в пределах минимальных расстояний, представляющих непосредственную опасность для эксплуатации сети, либо согласование с владельцем сетей объективно невозможно), снос остается единственным законным способом устранения нарушения, а соразмерность в этом случае выражается лишь в порядке и сроках исполнения решения, а не в отказе от сноса как такового.

Что может стать новым обстоятельством для пересмотра дела

Помимо изменения оснований для признания постройки самовольной (пункт 6 части 4 статьи 392 ГПК РФ), заявитель вправе ссылаться на пересмотр решения по вновь открывшимся обстоятельствам в порядке главы 42 ГПК РФ, если после вступления решения в силу выяснились обстоятельства, которые существовали на момент рассмотрения дела, но не были и не могли быть известны заявителю (часть 3 статьи 392 ГПК РФ), — например, документально подтвержденный факт согласования размещения объекта с сетевой организацией, оформленного до вынесения решения, но неизвестного суду. Также основанием для пересмотра могут выступать новые обстоятельства в узком смысле части 4 статьи 392 ГПК РФ — например, изменение границ охранной зоны или вывод сети из эксплуатации уже после вступления решения в силу, устраняющие саму причину, по которой строение считалось расположенным в охранной зоне.

Обратиться с заявлением о пересмотре решения по новым или вновь открывшимся обстоятельствам необходимо в суд, принявший решение, в течение трех месяцев со дня, когда заявителю стало известно или должно было стать известно о соответствующем обстоятельстве (статья 394 ГПК РФ). Пропуск срока без уважительных причин лишает заявителя возможности добиться пересмотра дела в упрощенном порядке главы 42 ГПК РФ — тогда остается только обжалование в кассационном или надзорном порядке при наличии для этого самостоятельных оснований.

Таким образом, решение суда о сносе строения в охранной зоне, вступившее в законную силу, подлежит пересмотру не автоматически, а только при наличии предусмотренных законом оснований: если решение было вынесено до 4 августа 2018 года без установления факта осведомленности собственника об ограничениях в использовании участка, либо если впоследствии выяснилось, что собственник не знал и не мог знать о существовании охранной зоны — на это прямо указал Верховный Суд РФ в обзоре судебной практики от 23.06.2021 и в определении СКГД ВС РФ от 22.09.2020 № 88-КГ20-4. При этом даже добросовестность собственника не всегда исключает снос как таковой — она влияет прежде всего на право получить возмещение убытков вместо признания постройки самовольной. Кроме того, при первичном рассмотрении спора суды обязаны оценивать возможность приведения объекта в соответствие с установленными требованиями как альтернативу полному сносу, если допущенное нарушение устранимо.

Краткая сводка: основания для пересмотра решения о сносе строения в охранной зоне

Строение в охранной зоне сетей (газопровод, ЛЭП, трубопровод) без согласования с эксплуатирующей организацией может быть признано самовольной постройкой по статье 222 ГК РФ и подлежать сносу.
С 4 августа 2018 года действует презумпция защиты добросовестного застройщика (абзац второй пункта 1 статьи 222 ГК РФ в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ): постройка не является самовольной, если собственник не знал и не мог знать об ограничениях.
Решения о сносе, принятые до этой даты без выяснения осведомленности собственника, могут быть пересмотрены по новым обстоятельствам на основании пункта 6 части 4 статьи 392 ГПК РФ (пункта 6 части 3 статьи 311 АПК РФ) — правовая позиция Верховного Суда РФ в обзоре от 23.06.2021 (п. 6) и определении СКГД ВС РФ от 22.09.2020 № 88-КГ20-4.
Добросовестность не исключает сам снос объекта, но исключает признание его самовольной постройкой и дает право на возмещение убытков.
При первичном рассмотрении спора суд обязан оценить, устранимо ли нарушение, и при устранимости предусмотреть в решении альтернативу сносу — приведение объекта в соответствие с установленными требованиями (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, от 16.11.2022, п. 8).
Изменение границ охранной зоны или вывод сети из эксплуатации после вступления решения в силу также может стать основанием для пересмотра дела по вновь открывшимся или новым обстоятельствам в порядке главы 42 ГПК РФ.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

Дата актуальности: 28.08.2026