Выкуп доли бывшего супруга в доме, купленном с использованием материнского капитала

Здравствуйте. В 2020 году был куплен дом на материнский капитал с вложением собственных средств. В 2022 году развелись с мужем, после покупки дом разделён на всех членов семьи в равных долях по 1/4 каждому (я, муж, двое детей), есть какой-то способ отсудить/выкупить через суд у бывшего его долю на дом и землю? С нами не живёт, в ремонт не вкладывается, техника и т.д. соответственно тоже на мне, платит алименты добровольно, без официальных документов, пометку, что это алименты при банковском переводе не ставит

Здравствуйте!

Коротко: Просто «отсудить» долю бывшего супруга нельзя — она принадлежит ему на праве собственности (статья 209 Гражданского кодекса РФ). Реальный путь один: выкуп по соглашению с нотариальным удостоверением сделки (статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Принудительная выплата компенсации по пункту 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ возможна лишь в исключительных случаях.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.

Можно ли отсудить у бывшего супруга его долю в доме?

Нет, требования «лишить бывшего супруга доли» закон не знает. После того как доли определены соглашением и зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, каждый из четырех собственников владеет своей 1/4 в праве общей долевой собственности (статьи 244 и 245 Гражданского кодекса РФ), а собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом (статья 209 Гражданского кодекса РФ). Право собственности прекращается только по основаниям, прямо перечисленным в статье 235 Гражданского кодекса РФ, и обстоятельства, которые Вы описываете, в этот перечень не входят.

Само по себе то, что бывший муж не живет в доме, не вкладывается в ремонт и не покупает технику, его долю не «обнуляет». Эти факты имеют другое юридическое значение: они дают Вам право требовать возмещения понесенных расходов на содержание дома (статьи 210 и 249 Гражданского кодекса РФ) и учитываются судом как один из признаков отсутствия существенного интереса в имуществе — но только в совокупности с другими условиями, о которых сказано ниже.

Таким образом, у Вас есть два принципиально разных сценария: договорный выкуп доли (основной и наиболее реалистичный) и судебное требование о выплате бывшему супругу компенсации взамен доли (исключительный, с высокой степенью неопределенности результата).

Как материнский капитал влияет на размер долей в доме?

Использование средств материнского капитала обязывает оформить жилое помещение в общую долевую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению — это прямо предусмотрено статьей 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Именно поэтому дом и был разделен на четыре доли, и именно поэтому доли детей нельзя ни отменить, ни уменьшить при последующих спорах между родителями.

Важная деталь, которую часто упускают: равенство долей всех членов семьи закон не требует. В Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016, разъяснено, что доли родителей и детей определяются исходя из равенства их прав на сами средства материнского капитала, а не на все средства, за счет которых приобретено жилье. Средства капитала имеют целевое назначение и не относятся к совместно нажитому имуществу супругов, поэтому доля, приходящаяся на капитал, делится между всеми членами семьи, а остальная часть стоимости дома делится по правилам статей 38 и 39 Семейного кодекса РФ.

Из этого следует практический вывод. Если дом частично оплачен личными средствами одного из супругов — деньгами, полученными до брака, в дар или в порядке наследования (статья 36 Семейного кодекса РФ), — размер долей мог быть определен иначе, чем «по 1/4 каждому». Оспорить уже подписанное и исполненное соглашение об определении долей можно, но с оглядкой на срок исковой давности: для требований разведенных супругов о разделе общего имущества он составляет три года (пункт 7 статьи 38 Семейного кодекса РФ). Если Ваши личные вложения документально не подтверждаются, этот путь бесперспективен, и разумнее сосредоточиться на выкупе.

Как выкупить долю бывшего супруга по соглашению?

Распоряжение имуществом в долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников, но своей долей каждый собственник распоряжается самостоятельно (статья 246 Гражданского кодекса РФ). Правило о преимущественном праве покупки из статьи 250 Гражданского кодекса РФ защищает как раз Вас: если бывший супруг решит продать долю постороннему лицу, он обязан письменно известить остальных сособственников о цене и других условиях, и в течение месяца Вы вправе выкупить долю на тех же условиях. При продаже доли другому участнику той же долевой собственности извещение не требуется — сделка совершается свободно.

1. Направьте бывшему супругу письменное предложение о выкупе с указанием цены и порядка расчетов — заказным письмом с описью вложения или телеграммой, чтобы факт обращения фиксировался.
2. Согласуйте цену: за основу берется отчет независимого оценщика либо взаимная договоренность.
3. Подготовьте договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и на земельный участок — они отчуждаются только вместе (пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, статья 273 Гражданского кодекса РФ).
4. Удостоверьте договор у нотариуса — для отчуждения доли одним из участников долевой собственности нотариальная форма обязательна (статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
5. Обеспечьте безопасные расчеты: депозит нотариуса, аккредитив или счет эскроу (статьи 327, 860.7 Гражданского кодекса РФ).
6. Зарегистрируйте переход права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (статья 8.1 Гражданского кодекса РФ, статья 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ); заявление обычно подает нотариус.

Цену можно уменьшить за счет встречных требований: если Вы одна несли расходы на содержание дома, налоги и обязательные платежи, эти суммы приходятся и на долю бывшего супруга (статьи 210 и 249 Гражданского кодекса РФ), а взаимные однородные требования допускают зачет (статья 410 Гражданского кодекса РФ). Расчет можно предусмотреть и в рассрочку — тогда до полной оплаты доля по общему правилу находится в залоге у продавца (статья 488 Гражданского кодекса РФ), и это условие стоит прямо отразить в договоре.

Когда суд может обязать сособственника принять компенсацию за долю?

Это тот самый исключительный сценарий. По пункту 3 статьи 252 Гражданского кодекса РФ при недостижении соглашения о способе раздела участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли в натуре, а если выдел невозможен — выплаты стоимости доли. Пункт 4 той же статьи допускает, что суд обяжет остальных сособственников выплатить компенсацию и без согласия владельца доли. Такое решение возможно только при одновременном наличии трех условий, и каждое из них доказывает истец.

Верховный Суд РФ последовательно исходит из того, что принудительное прекращение права собственности не может быть безусловным: суд обязан соизмерить интерес владельца доли с неудобствами, которые режим общей собственности причиняет остальным собственникам, оценить добросовестность поведения сторон и реальную возможность совместного пользования домом. Ориентиры применения статьи 252 Гражданского кодекса РФ даны и в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Скажу прямо: доля 1/4 в жилом доме крайне редко признается судами незначительной, поэтому рассчитывать на принудительный выкуп по этому основанию не стоит. Кроме того, суд удовлетворит такое требование только при подтвержденной платежеспособности истца — деньги на компенсацию обычно вносятся на депозитный счет суда еще до вынесения решения.

Как определить цену доли и не переплатить?

Ключевая ошибка при выкупе — считать стоимость доли как арифметическую четверть от цены дома. Рыночная стоимость доли, как правило, ниже: покупатель приобретает не изолированный объект, а право в общей собственности с ограничениями пользования. Именно поэтому оценка доверяется независимому оценщику, работающему по правилам Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

• Отчет об оценке — основной документ для переговоров и для суда; в нем отдельно оценивается доля в доме и доля в земельном участке.
• Если стороны спорят о цене в суде, назначается судебная оценочная экспертиза (статья 79 Гражданского процессуального кодекса РФ).
• Неотделимые улучшения дома, произведенные Вами с согласия остальных сособственников, дают право на соответствующее увеличение Вашей доли (пункт 3 статьи 245 Гражданского кодекса РФ) — сохраняйте договоры, чеки и переписку о согласовании ремонта.
• Кадастровая стоимость для расчета цены доли не применяется — она используется в налоговых целях и обычно расходится с рыночной.

Что делать с расходами на дом и неоформленными алиментами?

Эти два вопроса решаются отдельно от судьбы доли, но напрямую влияют на Вашу переговорную позицию. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса РФ). Расходы, которые Вы понесли за бывшего супруга, взыскиваются в судебном порядке; понадобятся документы, подтверждающие оплату, и доказательства того, что работы были необходимы для сохранения дома. Обычная бытовая техника и предметы обстановки к содержанию дома не относятся — они являются самостоятельным имуществом и в этот расчет не входят.

С алиментами ситуация типичная: переводы без назначения платежа суд может расценить как материальную помощь, а не как исполнение алиментной обязанности. Родители обязаны содержать несовершеннолетних детей (статья 80 Семейного кодекса РФ), а при отсутствии соглашения алименты взыскиваются судом в долевом отношении к заработку (статья 81 Семейного кодекса РФ). Есть два способа закрепить договоренность юридически.

• Нотариальное соглашение об уплате алиментов — оно имеет силу исполнительного листа (статьи 99 и 100 Семейного кодекса РФ) и не требует обращения в суд.
• Судебный порядок: судебный приказ либо исковое заявление, если требуется установить твердую денежную сумму (статьи 81 и 83 Семейного кодекса РФ, статьи 121 и 122 Гражданского процессуального кодекса РФ).
• Алименты за прошедший период взыскиваются в пределах трехлетнего срока, если Вы принимали меры к их получению, а обязанное лицо уклонялось от уплаты (пункт 2 статьи 107 Семейного кодекса РФ).

Частые вопросы

Обязательно ли идти к нотариусу при выкупе доли?

Да. Сделка по отчуждению доли в праве общей долевой собственности на недвижимость, совершаемая одним из участников, подлежит нотариальному удостоверению в силу статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Договор в простой письменной форме государственную регистрацию не пройдет, а несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки (статья 163 Гражданского кодекса РФ).

Что делать, если бывший супруг игнорирует предложение о выкупе?

Понудить его к продаже нельзя. Остаются другие инструменты: определить порядок пользования домом через суд (статья 247 Гражданского кодекса РФ), взыскать с него приходящуюся на его долю часть расходов на содержание (статья 249 Гражданского кодекса РФ), оформить алименты. Нередко именно накопившиеся денежные обязательства делают продажу доли выгодной для самого сособственника.

Можно ли продать дом целиком без согласия бывшего супруга?

Нет: распоряжение имуществом в долевой собственности возможно только по соглашению всех участников (статья 246 Гражданского кодекса РФ). Продать Вы вправе лишь свою долю, соблюдая преимущественное право покупки остальных (статья 250 Гражданского кодекса РФ). Отчуждение долей, принадлежащих детям, дополнительно требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства (пункт 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ).

Можно ли обратить взыскание на долю бывшего супруга за долг по алиментам?

При наличии задолженности и отсутствии у должника иного имущества кредитор вправе требовать обращения взыскания на его долю (статья 255 Гражданского кодекса РФ, статья 69 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ). Остальные участники долевой собственности при этом имеют право купить долю по рыночной цене — на практике это один из немногих законных способов получить долю без согласия ее владельца.

Сохранятся ли доли детей, если я выкуплю долю отца?

Да. Доли, оформленные на детей во исполнение статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ, при выкупе родительской доли не затрагиваются: меняется только собственник 1/4, принадлежавшей отцу. Разрешение органа опеки для такой сделки не нужно, поскольку имущество детей не уменьшается (пункт 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ).

Краткая сводка: как получить долю бывшего супруга в доме с материнским капиталом

• Зарегистрированная доля бывшего супруга принудительному изъятию не подлежит: собственник распоряжается имуществом сам (статья 209 Гражданского кодекса РФ), а перечень оснований прекращения права собственности закрыт (статья 235 Гражданского кодекса РФ).
• Основной способ — выкуп по договору; при продаже доли другому сособственнику извещение по правилам статьи 250 Гражданского кодекса РФ не требуется, доля в доме отчуждается вместе с долей в участке (пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ).
• Сделка обязательно удостоверяется нотариусом (статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ) и регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости (статья 14 того же закона).
• Принудительная выплата компенсации по пункту 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ требует одновременно незначительности доли, невозможности выдела в натуре и отсутствия существенного интереса; для доли 1/4 в жилом доме такой исход маловероятен.
• Доли детей защищены статьей 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ, а порядок их определения разъяснен в Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016.
• Параллельно взыскиваются расходы на содержание дома (статьи 210 и 249 Гражданского кодекса РФ) и оформляются алименты (статьи 80, 81, 99 и 100 Семейного кодекса РФ) — это усиливает позицию на переговорах о выкупе.

Таким образом, отсудить долю бывшего супруга как таковую невозможно, а реалистичная стратегия строится по шагам: заказать оценку доли в доме и земельном участке, направить письменное предложение о выкупе, параллельно оформить алименты и подготовить требование о возмещении расходов на содержание дома, а при отказе от переговоров оценить с адвокатом перспективы применения пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ или обращения взыскания на долю по долгам. Прежде чем идти в суд, документы стоит показать специалисту: от того, чем именно подтверждаются Ваши вложения и расходы, зависит и цена вопроса, и выбор способа защиты.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.