Выкуп земли государством: порядок и компенсации

Коротко: Изъять землю для государственных или муниципальных нужд можно только в исключительных случаях, перечисленных в статье 49 Земельного кодекса РФ, и только за предварительное и равноценное возмещение (пункт 4 статьи 281 Гражданского кодекса РФ). В возмещение входят рыночная стоимость участка и построек, убытки и упущенная выгода (статья 56.8 Земельного кодекса РФ).

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, сроков процедуры, состава возмещения и способов оспорить как размер выплаты, так и само решение об изъятии.

Когда государство вправе изъять земельный участок?

В обиходе процедуру называют «выкупом земли государством», но закон использует другой термин — изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок такого изъятия установлен главой VII.1 Земельного кодекса РФ (статьи 56.2–56.11) и статьями 279–282 Гражданского кодекса РФ. Ключевое правило заложено в статье 49 Земельного кодекса РФ: изъятие допускается в исключительных случаях, а не по любому усмотрению органа власти.

Статья 49 Земельного кодекса РФ относит к таким случаям:

• выполнение международных договоров Российской Федерации;
• строительство и реконструкцию объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов их размещения: объектов энергетических систем, объектов использования атомной энергии, объектов обороны и безопасности, объектов транспорта и связи, объектов, обеспечивающих космическую деятельность, линейных объектов субъектов естественных монополий, объектов систем электро-, газо-, тепло- и водоснабжения, автомобильных дорог;
• иные основания, прямо предусмотренные федеральными законами.

Одного лишь основания мало: статья 56.3 Земельного кодекса РФ добавляет условия. Изъятие ради строительства или реконструкции объекта возможно, только если этот объект предусмотрен утвержденными документами территориального планирования и утвержденным проектом планировки территории. Изъятие по другим поводам должно быть обосновано решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории, международным договором, лицензией на пользование недрами либо решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Отдельный ограничитель — срок: решение об изъятии для строительства объекта может быть принято не позднее чем в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории (пункт 3 статьи 56.3 Земельного кодекса РФ). Если этот срок пропущен, планировку придется утверждать заново, а прежнее «планируемое изъятие» правовой силы не имеет.

Обратите внимание: изъятие возможно не только у собственника. По пункту 5 статьи 56.3 Земельного кодекса РФ прекращаются также право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, договор аренды и договор безвозмездного пользования участком — и каждому из этих правообладателей полагается возмещение.

Как проходит процедура изъятия шаг за шагом?

Процедура жестко формализована, и каждый ее этап привязан к своей норме главы VII.1 Земельного кодекса РФ. Порядок действий органа власти выглядит так:

1. Выявление правообладателей. Если в Едином государственном реестре недвижимости нет сведений о зарегистрированных правах на участок, орган обязан не менее чем за шестьдесят дней до принятия решения об изъятии запросить сведения в архивах и опубликовать сообщение о планируемом изъятии — в официальном печатном издании муниципалитета, на своем сайте и на информационном щите в границах населенного пункта (статья 56.5 Земельного кодекса РФ).
2. Принятие решения об изъятии. Решение принимает уполномоченный федеральный орган, орган власти субъекта РФ или орган местного самоуправления (статья 56.2 Земельного кодекса РФ) — по собственной инициативе либо по ходатайству организации, для объекта которой изымается земля (статья 56.4 Земельного кодекса РФ). В решении указываются конкретные участки, расположенная на них недвижимость и цель изъятия (статья 56.6 Земельного кодекса РФ).
3. Уведомление собственника. В течение десяти дней со дня принятия решения орган размещает его на своем сайте, обеспечивает официальное опубликование и направляет копию правообладателю заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 10 статьи 56.6 Земельного кодекса РФ). Правообладатель считается уведомленным со дня получения копии решения либо со дня возврата письма отправителю.
4. Оценка и подготовка соглашения. Орган организует оценку изымаемого имущества и убытков, а затем готовит проект соглашения об изъятии (статья 56.7 Земельного кодекса РФ). Размер возмещения определяется по правилам Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с особенностями статьи 56.8 Земельного кодекса РФ.
5. Направление проекта соглашения. Проект соглашения направляется правообладателю заказным письмом, и вместе с ним обязательно передаются выписки из ЕГРН и отчеты об оценке рыночной стоимости имущества и размера убытков (пункты 3 и 4 статьи 56.10 Земельного кодекса РФ). Содержание соглашения — цена, сроки и порядок выплаты, перечень изымаемого имущества — определено статьей 56.9 Земельного кодекса РФ.
6. Подписание соглашения или отказ. Правообладатель вправе подписать соглашение, отказаться от подписания либо направить предложения об изменении его условий, в том числе о размере возмещения, приложив обосновывающие документы (пункт 9 статьи 56.10 Земельного кодекса РФ).
7. Выплата возмещения и переход прав. Право собственности переходит к публичному образованию только после фактического предоставления денежного возмещения — это прямо закреплено пунктом 2 статьи 56.11 Земельного кодекса РФ. Прекращение и переход прав регистрируются в ЕГРН по правилам Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Нарушение любого из этих этапов — не формальность. Отсутствие публикации сообщения о планируемом изъятии, ненаправление отчета об оценке вместе с проектом соглашения или требование освободить участок до выплаты денег дают собственнику самостоятельные аргументы в споре.

Что входит в возмещение за изымаемый участок?

Состав возмещения задан пунктом 2 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ и пунктом 2 статьи 281 Гражданского кодекса РФ. Это не только цена «голой» земли:

• рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который прекращается, либо рыночная стоимость иных прекращаемых прав на участок;
• рыночная стоимость расположенных на участке зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства, если они изымаются вместе с землей;
• убытки, причиненные изъятием, в том числе убытки из-за невозможности исполнить обязательства перед третьими лицами по заключенным договорам;
• упущенная выгода — доход, который правообладатель получил бы, если бы участок у него не изымали.

Для участков, находящихся в публичной собственности, пункт 3 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные правила расчета стоимости прекращаемых прав:

Важная деталь оценки: по пункту 5 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость определяется исходя из разрешенного использования участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии. Если незадолго до этого разрешенное использование поменяли под будущий объект, оценка все равно ведется по прежнему виду использования, а само планируемое изъятие при определении размера возмещения не учитывается. По соглашению сторон вместо денег может быть предоставлен другой участок или иная недвижимость — с зачетом их стоимости в размер возмещения (пункт 3 статьи 281 Гражданского кодекса РФ). Как суды подходят к расчету выплаты, мы разбирали в материале Верховный Суд РФ уточнил, как определяется выкупная цена участка, изымаемого для муниципальных нужд.

Какие сроки должен контролировать собственник?

Изъятие — процедура со сроками, и почти каждый из них работает в пользу правообладателя, если о нем помнить.

Отдельно стоит запомнить трехлетний срок действия решения об изъятии. Иск о принудительном изъятии может быть предъявлен только в течение этого срока (пункт 2 статьи 282 Гражданского кодекса РФ). Если решение «просрочено», а соглашение так и не заключено, изъять участок принудительно по этому решению уже нельзя.

Можно ли строить и улучшать участок после уведомления об изъятии?

Формально до прекращения права собственник владеет, пользуется и распоряжается участком по своему усмотрению — это прямо сказано в статье 280 Гражданского кодекса РФ. Но там же установлено и последствие: со дня уведомления о принятом решении об изъятии правообладатель несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных со строительством, реконструкцией зданий и неотделимыми улучшениями. Проще говоря, вложенные после уведомления деньги в возмещение, скорее всего, не войдут.

Пункт 8 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ перечисляет, что при определении размера возмещения не учитывается:

• постройки и их неотделимые улучшения, возведенные вопреки разрешенному использованию участка либо вопреки условиям договора аренды или безвозмездного пользования;
• неотделимые улучшения, произведенные после уведомления об изъятии, кроме работ ради безопасности объекта, предотвращения аварий и чрезвычайных обстоятельств или устранения их последствий, а также реконструкции по разрешению на строительство, выданному до уведомления;
• объекты, построенные после уведомления, если разрешение на строительство не было получено ранее, а также объекты, для которых разрешение не требуется, но строительство начато после уведомления;
• сделки, заключенные правообладателем после уведомления, если они увеличивают размер подлежащих возмещению убытков.

Отсюда практический вывод: получив уведомление, разумнее зафиксировать текущее состояние участка и построек (фотографии, технические документы, выписки из ЕГРН), чем спешно достраивать объекты в расчете на большую выплату.

Как оспорить размер возмещения или само решение об изъятии?

Нужно сразу разделить два разных спора. Первый — о законности самого изъятия: здесь решение об изъятии обжалуется в суд в течение трех месяцев со дня уведомления правообладателя (пункт 14 статьи 56.6 Земельного кодекса РФ). Типичные доводы — объект не предусмотрен документами территориального планирования или проектом планировки территории, цель изъятия не относится к исключительным случаям статьи 49 Земельного кодекса РФ, пропущен шестилетний срок пункта 3 статьи 56.3 Земельного кодекса РФ.

Второй спор — о деньгах, и он не требует обжалования решения об изъятии. Порядок действий такой:

1. Изучите приложенные к проекту соглашения отчеты об оценке: по пункту 4 статьи 56.10 Земельного кодекса РФ орган обязан направить их вместе с проектом. Проверьте, учтены ли постройки, многолетние насаждения, коммуникации, вид разрешенного использования и убытки.
2. Соберите документы, подтверждающие Вашу оценку: отчет независимого оценщика, договоры, из которых видна упущенная выгода, документы о затратах на улучшения, сведения о ценах на сопоставимые участки.
3. Направьте в орган предложения об изменении условий соглашения с приложением обосновывающих документов — это право прямо закреплено пунктом 9 статьи 56.10 Земельного кодекса РФ, а орган вправе изменить условия соглашения с их учетом (пункт 11 той же статьи).
4. Если договориться не удалось, не подписывайте соглашение на невыгодных условиях. По истечении девяноста дней со дня получения проекта орган обратится в суд с иском о принудительном изъятии (пункт 10 статьи 56.10 Земельного кодекса РФ, статья 282 Гражданского кодекса РФ), и размер возмещения будет определять суд.
5. В судебном процессе заявите ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы и представьте свой отчет об оценке как доказательство. Возражения по составу возмещения (упущенная выгода, убытки перед третьими лицами) заявляйте отдельно и обоснованно.

Ключевая гарантия на этой стадии — пункт 4 статьи 281 Гражданского кодекса РФ: принудительное изъятие допускается только при условии предварительного и равноценного возмещения. Поэтому требование освободить участок или снести постройки до выплаты денег незаконно: последствия изъятия наступают лишь после предоставления возмещения (пункт 2 статьи 56.11 Земельного кодекса РФ). Схожая логика действует и при изъятии недвижимости у жильцов — этому посвящен материал Адвокат по жилищным спорам: изъятие жилого помещения для государственных и муниципальных нужд.

Частые вопросы

Можно ли отказаться от изъятия и просто не отдавать участок?

Отказ подписать соглашение не отменяет изъятия, но переводит спор в суд. По статье 282 Гражданского кодекса РФ принудительное изъятие осуществляется по решению суда, и иск не может быть подан ранее чем через девяносто дней со дня получения Вами проекта соглашения. Суд проверит и законность изъятия, и размер возмещения, поэтому отказ имеет смысл, когда Вы не согласны с выплатой.

Как быть, если возмещение считают по заниженной кадастровой стоимости?

Возмещение определяется по рыночной стоимости в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а не по кадастровой оценке (пункт 1 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ). Но кадастровая стоимость влияет на земельный налог, и снижать ее бывает полезно отдельно — об этом наш материал Как изменить (уменьшить) кадастровую стоимость земельного участка?.

Изымают только часть участка — что войдет в возмещение?

Когда изымаемый участок только предстоит образовать, его стоимость по пункту 4 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ считается как разница между рыночной стоимостью исходного участка и рыночной стоимостью той части, которая остается у Вас. Если оставшаяся часть теряет в ценности из-за раздела, это обстоятельство следует заявлять оценщику и суду со ссылкой на убытки.

Кто оплачивает возмещение, если земля нужна не государству, а компании?

Когда решение об изъятии принято по ходатайству организации (например, субъекта естественных монополий или недропользователя по статье 56.4 Земельного кодекса РФ), возмещение выплачивается за счет средств этой организации, а не бюджета — так установлено пунктом 13 статьи 56.10 Земельного кодекса РФ. Такая организация участвует и в подписании соглашения об изъятии.

Что делать, если о решении об изъятии я узнал случайно?

Проверьте, соблюден ли порядок уведомления: копия решения направляется заказным письмом в течение десяти дней, а при незарегистрированных правах предварительно публикуется сообщение о планируемом изъятии (статьи 56.5 и 56.6 Земельного кодекса РФ). Срок на обжалование решения — три месяца со дня уведомления, поэтому фиксируйте дату, когда Вы фактически узнали о решении.

Краткая сводка: изъятие земли для государственных нужд

• Изъятие допускается только в исключительных случаях, перечисленных в статье 49 Земельного кодекса РФ, и при условиях статьи 56.3 Земельного кодекса РФ (объект предусмотрен документами территориального планирования и проектом планировки территории).
• Решение об изъятии действует три года, его копия направляется правообладателю в течение десяти дней, а обжаловать его можно в течение трех месяцев со дня уведомления (пункты 10, 13 и 14 статьи 56.6 Земельного кодекса РФ).
• В возмещение входят рыночная стоимость участка и построек, убытки и упущенная выгода; вложения, сделанные после уведомления об изъятии, не учитываются (пункты 2 и 8 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ, статья 280 Гражданского кодекса РФ).
• Размер возмещения определяется по правилам Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не позднее чем за шестьдесят дней до направления соглашения (пункты 1 и 7 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ).
• Не согласны с суммой — направляйте предложения об изменении условий соглашения с документами (пункт 9 статьи 56.10 Земельного кодекса РФ); спор о размере разрешит суд по иску о принудительном изъятии (статья 282 Гражданского кодекса РФ).
• Права на участок прекращаются только после фактической выплаты возмещения, а регистрация перехода прав проводится по Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 4 статьи 281 Гражданского кодекса РФ, пункт 2 статьи 56.11 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, выкуп земли государством — законная, но строго регламентированная процедура: у нее должно быть исключительное основание, соблюденный порядок уведомления и полное возмещение, включающее стоимость участка и построек, убытки и упущенную выгоду. Собственнику важно не пропустить сроки, проверить отчет об оценке и вовремя заявить свои возражения — именно на этих этапах чаще всего и решается итоговый размер выплаты.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Земельные дела
• Жилищные споры
• Гражданские дела