Выкупная цена земельного участка, изымаемого для муниципальных или государственных нужд, включает не только рыночную стоимость самого участка и находящихся на нем построек, но и все убытки собственника, вызванные изъятием, включая упущенную выгоду, — а определяется эта цена, если стороны не договорились добровольно, только судом, причем исходя из рыночной стоимости на момент рассмотрения спора, а не на дату принятия решения об изъятии. Верховный Суд РФ обобщил и уточнил эти правила в обзоре судебной практики по делам об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Ниже приведен подробный разбор правовых норм, судебной практики и практических вариантов действий.
Кто определяет выкупную цену и можно ли принудить к соглашению
Порядок изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд регулируют статьи 279–282 Гражданского кодекса РФ. По общему правилу орган, принявший решение об изъятии, направляет собственнику проект соглашения об изъятии с указанием предлагаемого размера возмещения. Если стороны не достигли добровольного согласия — по цене, срокам или другим условиям, — выкуп участка производится на основании решения суда. Верховный Суд РФ в пункте 1 «Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015, разъяснил: по требованию уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления суд принимает решение о выкупе земельного участка, определяя при этом размер выкупной цены и другие условия изъятия, но принятие судом решения о понуждении собственника к заключению соглашения о выкупе законом не предусмотрено (статьи 279–282, пункт 1 статьи 421 ГК РФ). Иными словами, обязать собственника подписать конкретное соглашение суд не может — он либо выносит решение об изъятии участка с определением цены и условий, либо нет, а понуждение к сделке в этой сфере не применяется.
Из чего складывается выкупная цена
Пункт 2 статьи 281 ГК РФ определяет выкупную цену изымаемого участка как сумму рыночной стоимости земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также всех убытков, причиненных собственнику изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, и упущенную выгоду. В пункте 6 упомянутого обзора Верховный Суд РФ подтвердил, что суды правильно применяют это правило: в состав выкупной цены включаются не только сам участок и постройки на нем (дом, хозяйственные строения, ограждения, скважина, многолетние насаждения — по одному из приведенных в обзоре примеров), но и реальный ущерб (в частности, расходы на переезд и смену места жительства) и упущенная выгода. Со ссылкой на пункты 1 и 2 статьи 15 ГК РФ Верховный Суд РФ напомнил, что упущенная выгода — это неполученный доход, на который увеличилось бы имущество лица, если бы изъятия не произошло, и то обстоятельство, что расчет упущенной выгоды носит вероятностный характер, само по себе не может служить основанием для отказа во взыскании: важно, чтобы собственник представил доказательства того, что этот доход был бы получен с разумной степенью вероятности — например, документы бухгалтерского учета о ранее получаемых доходах от использования участка, приготовления к его дальнейшему использованию. В то же время, как показывает пример из того же пункта 6 обзора, суды отказывают во включении в упущенную выгоду доходов от гипотетического использования участка, которое не соответствовало его фактическому виду разрешенного использования на момент изъятия (например, потери от «недостроенной» жилой застройки на участке, имевшем сельскохозяйственное назначение).
На какую дату определяется рыночная стоимость
Один из самых практически значимых вопросов — момент, на который оценивается рыночная стоимость участка, поскольку между принятием решения об изъятии и рассмотрением спора судом нередко проходит несколько лет, а цены на недвижимость за это время меняются. В пункте 7 обзора Верховный Суд РФ разъяснил на примере конкретного дела (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ № 89-КГ15-4), что при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости участка на момент рассмотрения спора, а не на дату, предшествующую принятию решения об изъятии. В этом деле суд апелляционной инстанции ошибочно определил цену на дату, предшествующую постановлению об изъятии (сославшись на пункт 4 статьи 57 Земельного кодекса РФ), а Верховный Суд РФ указал, что это правило применяется только для целей первоначального предложения о выкупе, которое направляется собственнику при принятии решения об изъятии, но не для случая, когда собственник не согласен с предложенной ценой и спор передан на рассмотрение суда: тогда, по смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 1 статьи 62 Земельного кодекса РФ, суд определяет стоимость исходя из ее рыночного значения на момент рассмотрения спора. Верховный Суд РФ прямо отметил, что эта позиция сохраняет актуальность и после изменений законодательства об изъятии земельных участков, вступивших в силу с 1 апреля 2015 года.
Какой вид разрешенного использования участка учитывается при оценке
Второй частый источник спора — вид разрешенного использования земельного участка, от которого напрямую зависит его рыночная стоимость: участок под жилую застройку стоит существенно дороже участка сельскохозяйственного назначения. В пункте 8 обзора Верховный Суд РФ разъяснил, что определение выкупной цены производится исходя из вида разрешенного использования, установленного в отношении участка до начала процедуры его изъятия, — независимо от того, что впоследствии в кадастр могли быть внесены сведения об изменении вида использования уже в связи с самим изъятием. Если собственник менял вид разрешенного использования участка уже после принятия решения об изъятии, суды рассчитывают выкупную цену исходя из того вида, который действовал на день, предшествующий этому решению, а не из нового. Это правило Верховный Суд РФ увязал с действующим сейчас пунктом 5 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ, согласно которому в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из вида разрешенного использования, действовавшего на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии.
Таким образом, если Ваш земельный участок изымают для государственных или муниципальных нужд, Вы не обязаны соглашаться с ценой, предложенной уполномоченным органом, а понудить Вас к подписанию соглашения на этой цене никто не вправе — при несогласии спор о размере возмещения решает суд. В выкупную цену, помимо стоимости самого участка и построек на нем, включаются все причиненные изъятием убытки, в том числе упущенная выгода при наличии доказательств; рыночная стоимость определяется судом на момент рассмотрения спора, а не на устаревшую дату решения об изъятии; а вид разрешенного использования участка, влияющий на его стоимость, берется тот, что действовал до начала процедуры изъятия, а не измененный впоследствии.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Б-Ю)
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
