Выписка из квартиры после смены собственника: реально ли остаться зарегистрированным?

Добрый день. Сестра мужа единственный собственник квартиры. Она продала её, но мой муж не хочет выписываться. Сестра подала в суд на его выписку. Есть ли шанс выиграть?

Здравствуйте!

Коротко: нет, сама регистрация не даёт мужу права остаться в квартире против воли нового собственника. Смена собственника по общему правилу прекращает право пользования жильём у членов семьи прежнего владельца (п. 2 ст. 292 ГК РФ), и суд, скорее всего, обяжет выписаться — если муж не относится к узкому кругу лиц, которые сохраняют право пользования по закону несмотря на продажу.

Разберёмся подробно: почему регистрация сама по себе не создаёт права на жильё, кто по закону всё-таки сохраняет право пользования при смене собственника, как проходит судебное разбирательство и что делать, если договориться о дальнейшем проживании всё же хочется.

Даёт ли регистрация право остаться в квартире после её продажи?

Право собственности включает правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом, и принадлежат они только собственнику (ст. 209 ГК РФ). Регистрация по месту жительства — административный факт учёта, а не имущественное право: она фиксирует, где человек проживает, но сама по себе жильё ему не «даёт».

Пока квартирой владела сестра мужа, у него как у члена её семьи, проживающего совместно с собственником, было производное право пользования — наравне с самой собственницей, если они не договаривались об ином (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ). Подробнее о том, какими правами обладают члены семьи собственника, мы писали в отдельном материале.

Но это право производно от права собственности сестры и не существует само по себе. Как только квартира продана, новый собственник по общему правилу не связан обязательствами прежнего владельца перед членами его семьи: переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования этим жильём членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Дальше в силу вступает жилищное законодательство: если человек, чьё право пользования прекратилось, не освобождает помещение добровольно, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).

Кто сохраняет право пользования жильём, даже если оно продано?

Правило о прекращении права пользования при смене собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ) действует «если иное не установлено законом» — и такие исключения на практике встречаются:

• Отказавшиеся от приватизации. Если гражданин имел право участвовать в приватизации этого жилья, но отказался от своей доли в пользу другого члена семьи, он сохраняет право пользования квартирой бессрочно — независимо от последующей смены собственника (п. 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14, постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 № 4-П). Как этот вопрос решался в судебной практике, можно почитать в другом нашем материале.
• Несовершеннолетние под опекой или без родительского попечения. Продажа жилья, где зарегистрированы находящиеся под опекой (попечительством) либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с предварительного согласия органа опеки и попечительства, если это затрагивает их права (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Обычный ребёнок, проживающий с родителями и зарегистрированный по месту жительства, такой отдельной защитой не обладает: его регистрация прекращается на общих основаниях, если ни один из родителей не является собственником.
• Соглашение с новым собственником. Новый владелец вправе добровольно согласиться на дальнейшее проживание бывшего члена семьи продавца — например, оформив договор безвозмездного пользования или найма на определённый срок. Это отдельное, новое основание проживания, а не продолжение старого производного права. Кроме того, если по закону за кем-то из проживающих сохраняется право пользования, перечень таких лиц и их права — существенное условие самого договора купли-продажи квартиры (ст. 558 ГК РФ).
• Иные случаи, прямо предусмотренные законом — например, право пользования в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ), если квартира перешла к новому собственнику по наследству.

Если ни одно из этих оснований к ситуации не относится, право пользования у мужа прекращается вместе с переходом права собственности к покупателю квартиры.

Как проходит суд о выселении и снятии с регистрации?

Подробный порядок такого обращения в суд мы разбирали в отдельном материале. В общих чертах дело выглядит так.

• Кто вправе подать иск. Требовать прекращения права пользования и выселения может действующий (новый) собственник квартиры. Если в описанной ситуации иск подаёт сестра мужа — то есть уже прежний, продавший квартиру собственник, — суду предстоит проверить, на каком основании она вправе заявлять такое требование: обычно это делает именно покупатель.
• Подсудность. Иск о правах на жилое помещение предъявляется в районный суд по месту нахождения квартиры (ст. 30 ГПК РФ).
• Что подтверждает истец. Выписку из ЕГРН о праве собственности, договор купли-продажи, справку о зарегистрированных в жилом помещении лицах.
• Что может представить ответчик. Доказательства оснований для сохранения права пользования — отказ от приватизации, статус подопечного несовершеннолетнего, соглашение с новым собственником и т. п. Просто ссылка на тяжёлую жизненную ситуацию или отсутствие другого жилья, в отличие от споров бывших супругов по ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, для дел о смене собственника законом как отдельное основание для отсрочки не предусмотрена.
• Итог. Вступившее в законную силу решение суда — самостоятельное основание для снятия с регистрационного учёта органами МВД по вопросам миграции без личного участия ответчика (подп. «е» п. 31 Правил регистрации, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713). Если человек физически не освобождает жилое помещение, для его выселения потребуется отдельное обращение к судебным приставам.
• Обжалование. Решение можно обжаловать в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Можно ли договориться и остаться жить в квартире?

Практический путь — попробовать договориться с новым собственником до суда: об отсрочке освобождения жилья на разумный срок для поиска другого варианта, о временной аренде или иных условиях. Если формальных оснований сохранить право пользования по закону нет, спорить в суде о «уважительных причинах» задержаться, как правило, не поможет: такой судебной отсрочки для случаев смены собственника по договору купли-продажи закон прямо не предусматривает, и решение вопроса фактически зависит от доброй воли покупателя квартиры.

Частые вопросы

Нужно ли согласие мужа на продажу квартиры, если он не собственник?
Нет. Согласие человека, который не является собственником и не имеет доли в праве, на продажу не требуется (ст. 209 ГК РФ). Исключение — если среди зарегистрированных есть несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения, или подопечные: тогда нужно предварительное согласие органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Может ли новый собственник сам сменить замки и не пускать зарегистрированного человека?
Нет. Самовольное, внесудебное выселение незаконно независимо от того, кто прав по существу спора, и может повлечь ответственность для того, кто его совершил. Порядок только судебный.

Влияет ли на исход дела то, что муж фактически не проживает в квартире, а только зарегистрирован?
Нет, для иска о прекращении права пользования и снятии с учёта не важно, живёт ли человек в квартире фактически: значение имеет именно наличие или отсутствие у него права пользования этим жильём.

Что делать после того, как решение суда вступит в силу?
Сняться с регистрационного учёта можно добровольно, обратившись в органы МВД по вопросам миграции. При отказе туда с вступившим в силу решением обращается новый собственник; если жильё физически не освобождают, привлекаются судебные приставы.

Краткая сводка: право пользования жильём при смене собственника

• Продажа квартиры по общему правилу прекращает право пользования жильём у членов семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
• Регистрация по месту жительства сама по себе не создаёт права на жильё (ст. 209 ГК РФ); пока владел прежний собственник, право члена его семьи было лишь производным (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ).
• Отказавшиеся от приватизации этого жилья в пользу других членов семьи сохраняют право пользования бессрочно, независимо от смены собственника (п. 18 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14, постановление КС РФ от 24.03.2015 № 4-П).
• Продажа жилья, где зарегистрированы подопечные или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние, требует предварительного согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
• При отказе выехать добровольно спор решается в суде по месту нахождения квартиры (ст. 30 ГПК РФ); решение суда — самостоятельное основание для снятия с регистрационного учёта (п. 31 Правил регистрации, постановление Правительства РФ № 713).
• Новый собственник и бывший член семьи продавца вправе договориться о временном сохранении проживания — это отдельное, новое основание, а не продолжение старого права.

Таким образом, продажа квартиры прежним собственником по общему правилу прекращает право пользования жильём у зарегистрированных членов его семьи (п. 2 ст. 292 ГК РФ), и у мужа в описанной ситуации немного шансов оспорить выселение в суде — если он не относится к лицам, отказавшимся от приватизации этого жилья, не имеет статуса подопечного несовершеннолетнего или отдельной договорённости с новым собственником о сохранении проживания.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные вопросы
• Жилищные споры