Адвокат по гражданским делам: особенности составления договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры обязательно должен содержать дату и место заключения договора, сведения о каждой стороне сделки: Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации, а для юридического лица — наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации.

Если договор заключает не собственник квартиры или не покупатель, то в договоре указываются основания, по которым данное лицо (лица) действует от их имени.

Если стороной договора является не достигший 14 лет или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключают соответственно родители, усыновители или опекуны. Если стороной договора являются несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности, то они подписывают договор самостоятельно с письменного согласия соответственно родителей, усыновителей или попечителя.

Исключение составляют ситуации, когда несовершеннолетний гражданин приобрел дееспособность в полном объеме до достижения 18 лет в результате вступления в брак или эмансипации. В этом случае несовершеннолетний заключает договор самостоятельно.

В случае продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченному в дееспособности гражданину, необходимо разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на проведение сделки.

Такое согласие понадобится также и в некоторых других случаях: например, когда в квартире проживали члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством.

В договоре должны быть обязательно указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

К таким данным относится вид жилого помещения — квартира, ее точный адрес, кадастровый номер и общая площадь. Кроме этого, могут быть указаны иные идентифицирующие признаки квартиры: этаж, подъезд, количество комнат, количество уровней квартиры, этажность всего дома и пр.
Все эти сведения отражены в выписке из ЕГРН и (или) техническом паспорте квартиры.

Также в договоре следует отразить состояние квартиры, наличие и состояние имущества, которое остается в квартире, технического оборудования и т.д., что можно оформить в виде приложения, являющегося неотъемлемой частью договора.

Цена также относится к существенным условиям договора купли-продажи квартиры. Как правило, цена определяется по соглашению сторон.

Законодательством не установлены какие-либо запреты или ограничения относительно цены продаваемой квартиры, в том числе на ее продажу по цене ниже кадастровой стоимости. Однако существуют определенные особенности исчисления НДФЛ с доходов от продажи квартиры (при отсутствии у продавца права на освобождение от его уплаты), если такой доход меньше кадастровой стоимости квартиры, умноженной на коэффициент 0,7.

Цена договора указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В договоре допускается указание цены за единицу площади, в связи с чем цена квартиры определяется исходя из ее площади, а также стороны могут определить порядок оплаты, сроки и размеры платежей.

Существенное условие договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, — перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. К таким лицам могут относиться, например, наниматели квартиры, проживающие в ней на момент продажи.

В договоре купли-продажи квартиры желательно указать сведения о правоустанавливающих документах на квартиру: на основании чего квартира была приобретена, реквизиты указанного документа. Стоит предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, запрета на совершение сделок с квартирой, а также об отсутствии (наличии) залога и иных ограничений.

Также в договоре купли-продажи желательно предусмотреть срок, в течение которого продавец и члены его семьи выселятся из квартиры, вывезут имущество, снимутся с регистрационного учета по данному адресу и передадут квартиру покупателю.

Кроме того, в договоре могут быть предусмотрены и другие условия, например условие об ответственности сторон за нарушение условий договора.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.