Адвокат по жилищным вопросам: какой порядок признания права собственности на реконструированную квартиру

Коротко: реконструированную (перепланированную) квартиру можно узаконить двумя способами — согласовать работы заранее с органом местного самоуправления и затем зарегистрировать изменения в ЕГРН, либо через суд, если работы уже проведены самовольно или в согласовании отказано. Если реконструкция затронула общее имущество дома, дополнительно нужно согласие всех собственников помещений (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Ниже — подробный разбор того, чем реконструкция отличается от перепланировки, какой порядок согласования действует, когда без суда не обойтись, какие документы и сроки предусмотрены и что грозит, если квартиру не привести в порядок.

Что считается реконструкцией квартиры и чем она отличается от перепланировки?

К изменению квартиры в быту часто применяют слова «реконструкция», «перепланировка» и «переустройство» как синонимы, но юридически это не одно и то же. Переустройство и перепланировка регулируются жилищным законодательством (ст. 25 ЖК РФ) и означают изменение инженерных систем или конфигурации помещения без изменения внешних параметров дома. Реконструкция — понятие градостроительного законодательства: это изменение параметров объекта капитального строительства (площади, высоты, этажности), в том числе надстройка, пристройка, а также замена или восстановление несущих конструкций (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Основание и порядок проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме установлены ст. 26 ЖК РФ, и на практике именно по этим правилам согласовывают и реконструкцию квартиры, если она не требует отдельного разрешения на строительство. Если же работы меняют параметры объекта капитального строительства в целом (а не только конфигурацию квартиры), по общему правилу требуется разрешение на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Похожая по логике задача — узаконить уже сделанные работы — возникает и у владельцев частных домов; подход к ней разобран в материале Самовольная реконструкция жилого дома и ее узаконение, хотя правила для квартир в многоквартирном доме и для частных домов различаются, в частности в части согласия на использование общего имущества.

Как согласовать реконструкцию (перепланировку) квартиры заранее?

Переустройство и (или) перепланировка квартиры проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ). Для этого собственник или уполномоченное им лицо обращается в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения помещения — непосредственно либо через МФЦ — с документами, перечисленными в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ: заявлением, правоустанавливающими документами на квартиру, проектом переустройства и (или) перепланировки и техническим планом (паспортом) помещения. Технический план готовит кадастровый инженер, технический паспорт и поэтажный план с экспликацией по-прежнему можно получить в БТИ. В Москве согласованием занимается Мосжилинспекция (п. п. 4.2.6, 4.2.8 Положения о Государственной жилищной инспекции города Москвы, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП); в большинстве других регионов эту функцию выполняет администрация муниципального образования или региональная жилищная инспекция — точный орган нужно уточнять по месту нахождения квартиры.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней со дня подачи документов, а при подаче заявления через МФЦ — не позднее чем через сорок восемь дней (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ). После получения положительного решения нужно обратиться в публично-правовую компанию «Роскадастр» с заявлением о внесении изменений в технические характеристики квартиры, приложив решение уполномоченного органа о согласовании (ч. 1 ст. 14, ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; пп. 1 п. 16 Устава публично-правовой компании «Роскадастр», утв. Постановлением Правительства РФ от 30.07.2022 N 1359).

Нужно ли согласие соседей на реконструкцию квартиры?

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества многоквартирного дома — несущих стен, чердака, крыши, придомовой территории, — на такие работы должно быть получено согласие всех собственников помещений в доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Это прямое следствие правила о том, что уменьшение размера общего имущества дома возможно только с согласия всех его собственников путем реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Отсутствие такого согласия — самостоятельное и частое основание для отказа в сохранении квартиры в реконструированном состоянии, даже если сама перепланировка технически безопасна.

Как узаконить уже проведенную самовольную реконструкцию через суд?

В соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ самовольно переустроенное и (или) перепланированное помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Возможны два пути в суд. Первый — отказ уполномоченного органа в согласовании реконструкции (переустройства, перепланировки) обжалуется путем подачи административного иска (ст. 19, ст. 218 КАС РФ; Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 25.12.2020 N 88а-29951/2020). Второй — собственник обращается с самостоятельным исковым заявлением о сохранении жилого помещения в реконструированном (переустроенном, перепланированном) состоянии либо о признании права собственности на него (Определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 02.07.2020 по делу N 88-2690/2020, 2-4188/2019).

Исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения квартиры — это правило исключительной подсудности (ст. 30 ГПК РФ; для административного иска — районный суд, ст. 19 КАС РФ). Заявление должно соответствовать требованиям ст. 131 ГПК РФ, к нему прилагаются документы, указанные в ст. 132 ГПК РФ. В исковых требованиях необходимо прямо заявить о сохранении квартиры в реконструированном (переустроенном) виде (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 10.04.2019 по делу N 33-7284/2019). На практике суд опирается на заключение строительно-технической экспертизы, подтверждающее соответствие выполненных работ строительным, санитарным и противопожарным нормам и отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан. Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано (ч. 1 ст. 209 ГПК РФ). Практику по спорам о согласовании самовольной перепланировки без обращения в суд и после отказа БТИ мы разбирали отдельно — см. Самостоятельная перепланировка без разрешения: узаконивание через суд и споры с БТИ.

Как зарегистрировать право собственности на реконструированную квартиру?

После получения положительного решения органа согласования или вступления решения суда в законную силу необходимо обратиться с заявлением о внесении изменений в технические характеристики квартиры в публично-правовую компанию «Роскадастр», приложив решение о согласовании перепланировки либо вступившее в силу решение суда (ч. 1 ст. 14, ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). К заявлению также прилагается технический план, подготовленный кадастровым инженером и отражающий новую конфигурацию и площадь помещения (ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Подать документы можно непосредственно в Роскадастр или через МФЦ.

Что будет, если суд откажет или квартиру не привести в порядок?

Если суд отказал в сохранении квартиры в реконструированном состоянии, собственник обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). Если это не будет сделано, суд по иску такого органа вправе принять решение о продаже квартиры собственника с публичных торгов с выплатой ему вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения и с возложением на нового собственника обязанности привести помещение в прежнее состояние; если квартиру занимает наниматель по договору социального найма — суд расторгает этот договор, а обязанность восстановить помещение возлагается на наймодателя (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). Кроме того, за самовольные переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в многоквартирном доме предусмотрена административная ответственность (ст. 7.21 КоАП РФ). Похожий по жёсткости механизм принудительного возврата к прежнему состоянию или сноса действует и в отношении самовольных построек — см. Самовольная постройка: правовые основания легализации и риски принудительного сноса.

Частые вопросы

Можно ли узаконить реконструкцию квартиры без обращения в суд?

Да, если работы ещё не выполнены или их можно привести в соответствие с проектом: орган местного самоуправления согласовывает переустройство и (или) перепланировку по заявлению собственника, суд нужен только при отказе в согласовании либо когда работы уже проведены самовольно (ч. 1, 4 ст. 26, ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Нужно ли разрешение на строительство для реконструкции квартиры?

Если работы не меняют параметры дома как объекта капитального строительства и не влияют на несущие конструкции, они оформляются как перепланировка (переустройство) по правилам главы 4 ЖК РФ без разрешения на строительство. Если же меняются параметры объекта капитального строительства (площадь, этажность, несущие конструкции), по общему правилу требуется разрешение на строительство (ст. 51, п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Сколько времени занимает судебное разбирательство о сохранении квартиры?

Срок зависит от суда, наличия спора с органом согласования и необходимости строительно-технической экспертизы. После вступления решения суда в законную силу — по общему правилу через месяц, если оно не обжаловано (ч. 1 ст. 209 ГПК РФ), — можно обращаться в Роскадастр за регистрацией изменений.

Что делать, если администрация отказала в согласовании перепланировки?

Отказ можно обжаловать в районный суд путем подачи административного иска (ст. 19, 218 КАС РФ). Суды признают такие отказы незаконными, если они не мотивированы предусмотренными законом основаниями (Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 25.12.2020 N 88а-29951/2020).

Кто отвечает, если реконструкцию когда-то провёл предыдущий собственник квартиры?

Обязанность привести помещение в прежнее состояние либо добиваться его сохранения в реконструированном виде закон адресует собственнику жилого помещения независимо от того, кто фактически выполнил работы (ч. 3, 4 ст. 29 ЖК РФ), поэтому при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой риски переходят к новому собственнику.

Краткая сводка: порядок признания права собственности на реконструированную квартиру

• Реконструкция (перепланировка, переустройство) квартиры согласовывается с органом местного самоуправления по месту её нахождения; решение принимается не позднее 45 дней, а через МФЦ — 48 дней (ч. 1, 5 ст. 26 ЖК РФ).
• Если работы затрагивают общее имущество многоквартирного дома, обязательно согласие всех собственников помещений в доме (ч. 2 ст. 40, ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
• Самовольно реконструированная квартира может быть сохранена по решению суда, если не нарушаются права и интересы граждан и не создаётся угроза их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).
• Отказ органа в согласовании обжалуется в районный суд в порядке административного судопроизводства (ст. 19, 218 КАС РФ).
• Иск о сохранении квартиры или о признании права собственности подаётся в районный суд по месту нахождения объекта — исключительная подсудность (ст. 30 ГПК РФ), с соблюдением требований ст. 131, 132 ГПК РФ.
• После согласования или вступления решения суда в силу изменения регистрируются в ЕГРН через ППК «Роскадастр» на основании технического плана (ч. 1 ст. 14, ч. 1 ст. 28, ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
• Если помещение не приведено в прежнее состояние и не сохранено судом, суд по иску органа вправе обязать продать квартиру собственника с публичных торгов либо расторгнуть договор социального найма с нанимателем (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).

Таким образом, сохранить реконструированную квартиру можно либо согласовав работы заранее, либо через суд, если перепланировка уже проведена самовольно или в согласовании отказано; ключевое условие для суда — отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан и, если затронуто общее имущество дома, согласие всех его собственников.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Переустройство и перепланировка
• Жилищные споры