Чем грозит исключение из государственного кадастра недвижимости земельного участка?

Добрый день. Чем грозит исключение из государственного кадастра недвижимости земельного участка?

Здравствуйте!

Коротко: Снятый с кадастрового учёта земельный участок перестаёт существовать как недвижимая вещь (ст. 141.2 ГК РФ) — распорядиться им нельзя, пока он не будет образован и учтён заново. Если право на участок зарегистрировано в ЕГРН, снять его с учёта отдельно от прекращения права по общему правилу нельзя.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, оснований снятия с учёта, последствий для собственника и порядка восстановления сведений о земельном участке в реестре.

Что означает исключение земельного участка из кадастра недвижимости?

Прежде всего уточним терминологию, потому что она изменилась. Отдельного «государственного кадастра недвижимости» как самостоятельного реестра сегодня не существует. Он вёлся по Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ, который так и назывался — «О государственном кадастре недвижимости». С 1 января 2017 года Федеральный закон от 03.07.2016 № 361-ФЗ переименовал его в Федеральный закон «О кадастровой деятельности», а нормы о ведении кадастра из него исключил: они перешли в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Сам кадастр стал частью Единого государственного реестра недвижимости — по ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ ЕГРН включает реестр объектов недвижимости (это и есть кадастр недвижимости), реестр прав, реестр границ, реестровые дела, кадастровые карты и книги учёта документов. Поэтому Ваш вопрос сегодня звучит так: чем грозит снятие земельного участка с государственного кадастрового учёта, то есть исключение сведений о нём из ЕГРН.

Смысл кадастрового учёта раскрыт в ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ: это внесение в ЕГРН сведений, которые подтверждают существование объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определённой вещи, либо подтверждают прекращение его существования. Земельный участок при этом — часть поверхности земли, границы которой определены в установленном законом порядке, и он является недвижимой вещью (ст. 141.2 ГК РФ, п. 3 ст. 6 ЗК РФ). Пока сведения об участке есть в реестре, участок существует как вещь; как только их исключили — юридически исчезает и сам объект, хотя земля физически остаётся на месте. Именно поэтому вслед за снятием с учёта становится невозможной государственная регистрация прав и сделок с этим участком (ст. 131 ГК РФ, ч. 3 и 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

По каким основаниям земельный участок снимают с кадастрового учёта?

Перечень оснований закрытый, и от того, какое из них сработало, напрямую зависит тяжесть последствий. Обратите внимание: земельный участок нельзя снять с учёта «по акту обследования» — этот документ кадастрового инженера подтверждает гибель или уничтожение здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершённого строительства (ст. 23 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ) и к участкам не применяется. Участок не может прекратить существование физически — он прекращает его только юридически.

Отдельно отметим третье основание: оно самое опасное для тех, кто много лет владеет землёй «по старым документам». Чтобы участок не сняли, ранее возникшее право нужно зарегистрировать в ЕГРН (ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). С 29 июня 2021 года действует и встречный механизм: органы местного самоуправления сами проводят мероприятия по выявлению правообладателей ранее учтённых объектов и вносят сведения о них в реестр (ст. 69.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, введена Федеральным законом от 30.12.2020 № 518-ФЗ). Перечень документов, которые требуются для самой процедуры снятия, мы разбирали в материале Какие документы необходимы для снятия недвижимости с кадастрового учета.

Чем снятие с кадастрового учёта грозит владельцу участка?

Если участок сняли не в связи с образованием из него новых участков, последствия для владельца следующие.

• Участком нельзя распорядиться. Продажа, дарение, мена, залог, передача в аренду и любая другая сделка требуют государственной регистрации перехода или обременения права (ст. 131 ГК РФ). Регистрировать нечего: объекта в реестре нет, и в проведении регистрации будет отказано.
• Право нельзя подтвердить выпиской. Государственная регистрация права в ЕГРН — единственное доказательство существования зарегистрированного права (ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Без записи об объекте выписка о правах на него не выдаётся.
• Участок нельзя передать по наследству как объект недвижимости. Нотариус выдаёт свидетельство о праве на наследство на конкретную вещь; при отсутствии сведений в ЕГРН наследникам придётся идти в суд.
• Земля может быть предоставлена другому лицу. Если частное право на участок в ЕГРН зарегистрировано не было, земля остаётся в распоряжении органа местного самоуправления как земля, государственная собственность на которую не разграничена (ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»), и её могут предоставить другому претенденту.
• Останавливается любое оформление, завязанное на кадастровый номер: уведомление о планируемом строительстве, ввод дома в эксплуатацию, подключение к сетям, оформление адреса, получение разрешений — всё это опирается на существующий в реестре земельный участок.
• Прекращается начисление земельного налога. Налоговая база — кадастровая стоимость участка, внесённая в ЕГРН (п. 1 ст. 391 НК РФ), и после исключения сведений начислять её не с чего. Это не выгода, а индикатор: для государства объекта больше нет. За периоды до снятия налог остаётся начисленным.

Могут ли снять с учёта участок, право на который зарегистрировано в ЕГРН?

По общему правилу нет, и это главная защита собственника. Норма о снятии ранее учтённых участков прямо обусловлена отсутствием сведений о правообладателях в ЕГРН (ч. 3 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ): как только право зарегистрировано, основание отпадает. Правило о «временных» сведениях работало так же — временный статус снимался государственной регистрацией права собственности либо права аренды на участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (ч. 7 ст. 72 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Единственный штатный случай, когда с учёта снимается участок с зарегистрированным правом, — образование из него новых участков. Но и здесь собственник не остаётся ни с чем: снятие исходного участка и прекращение права на него закон требует проводить одновременно с кадастровым учётом и регистрацией прав на все образованные из него участки (ч. 3 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Право не исчезает — оно «переезжает» на новые объекты. Поэтому если Вы получили уведомление о снятии участка с учёта при зарегистрированном за Вами праве, это повод немедленно запросить основания и готовить обжалование, а не ждать.

Как вернуть земельный участок в ЕГРН после снятия с учёта?

1. Выясните, что именно произошло. Запросите сведения из ЕГРН об объекте и о своих правах (ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Уведомление об отсутствии сведений подтвердит снятие; в реестровом деле будет видно основание — «временный» статус, ранее учтённый объект без правообладателя, образование новых участков или судебный акт.
2. Если основание — отсутствие сведений о правах, зарегистрируйте ранее возникшее право. Подайте правоустанавливающий документ (постановление о предоставлении участка, свидетельство старого образца, договор, свидетельство о праве на наследство) и заявление в порядке ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; при необходимости — одновременно с заявлением о кадастровом учёте.
3. Если границ участка в реестре нет, закажите межевой план. Его готовит кадастровый инженер по правилам ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; на его основе участок ставится на учёт заново.
4. Подайте заявление о государственном кадастровом учёте — через МФЦ или в электронном виде (ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Кадастровый учёт проводится в течение 5 рабочих дней с даты приёма заявления органом регистрации прав и 7 рабочих дней при подаче через МФЦ (ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
5. Получив приостановление или отказ, разберите его причины (ст. 26 и 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Часть замечаний устраняется в срок приостановления без суда — это быстрее и дешевле обжалования.
6. Если добровольно вопрос не решается, идите в суд. Порядок — в следующем разделе.

Учтите принципиальный момент: восстановить участок «как было» не получится. Кадастровый номер присваивается объекту при внесении сведений о нём в реестр и не повторяется во времени и на территории Российской Федерации (ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ), поэтому после повторной постановки на учёт участок получит новый номер. Все документы, где фигурировал прежний номер, придётся приводить в соответствие.

Как обжаловать снятие участка с кадастрового учёта в суде?

Решения и действия органа регистрации прав оспариваются как решения органа, наделённого публичными полномочиями: гражданами — по правилам главы 22 КАС РФ (ст. 218 КАС РФ), в экономических спорах — по правилам главы 24 АПК РФ. Именно так Верховный Суд РФ определил процессуальную природу этой категории дел в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учёта» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016) — с обзором можно ознакомиться в нашем материале Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета. Срок обращения в суд — три месяца со дня, когда Вам стало известно о нарушении прав (ч. 1 ст. 219 КАС РФ); пропущенный по уважительной причине срок суд вправе восстановить (ч. 7 ст. 219 КАС РФ).

Важно правильно выбрать способ защиты. Если за снятием участка стоит не техническая процедура, а спор о самой земле — с соседом, с администрацией, с другим претендентом на участок, — административного иска недостаточно. Земельные споры рассматриваются в судебном порядке (ст. 64 ЗК РФ), и заявлять нужно материальное требование: о признании права собственности, об установлении границ, о признании недействительным акта органа власти (ст. 12 ГК РФ). Вступивший в законную силу судебный акт прямо назван среди оснований для кадастрового учёта и регистрации прав (ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ), поэтому решение суда исполняется внесением сведений в ЕГРН.

Частые вопросы

Снимут ли участок с учёта, если я много лет им не пользуюсь?

Само по себе неиспользование участка основанием для снятия с кадастрового учёта не является. Риск создаёт другое обстоятельство — отсутствие в ЕГРН сведений о правообладателе участка, учтённого до 1 марта 2008 года (ч. 3 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Неиспользование земли по целевому назначению — самостоятельное основание для принудительного изъятия участка (ст. 284 ГК РФ), и это другая процедура.

Сосед требует снять мой участок с учёта из-за наложения границ — это законно?

Наложение границ — это либо реестровая ошибка, которая исправляется в порядке ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, либо спор о границах, который разрешается судом (ст. 64 ЗК РФ). Снятие участка с учёта таким спором не подменяется: оно не восстанавливает границу и лишает объекта обе стороны. Подробнее — в материале Спор об установлении местоположения границ земельного участка: как заявить иск и что доказывать.

Сохранится ли прежний кадастровый номер, если поставить участок на учёт заново?

Нет. Кадастровый номер присваивается объекту недвижимости при внесении сведений о нём в ЕГРН и является неизменяемым и не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации (ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). После повторной постановки на учёт участок получит новый номер, а прежний останется в архивных сведениях реестра.

Нужно ли платить земельный налог за снятый с учёта участок?

Налогоплательщиками признаются лица, обладающие участком на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 388 НК РФ), а налоговая база определяется как кадастровая стоимость участка, внесённая в ЕГРН (п. 1 ст. 391 НК РФ). После исключения сведений об участке база отсутствует и начисление прекращается, но обязанность по налогу за прошлые периоды сохраняется.

Что делать, если участок сняли с учёта, а запись о моём праве в ЕГРН осталась?

Такое расхождение — признак ошибки реестра. Обратитесь в орган регистрации прав с заявлением об исправлении в порядке ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, приложив правоустанавливающие документы. Если исправить в административном порядке отказываются, ошибка исправляется по решению суда — этот путь прямо предусмотрен той же статьёй.

Краткая сводка: чем грозит снятие участка с кадастрового учёта

• Кадастр недвижимости — часть ЕГРН (ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ); отдельного государственного кадастра недвижимости по Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ с 1 января 2017 года не ведётся.
• Исключение сведений означает, что участок перестал существовать как индивидуально определённая недвижимая вещь (ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, ст. 141.2 ГК РФ, п. 3 ст. 6 ЗК РФ).
• Главное последствие — невозможность любых сделок и регистрационных действий: регистрировать нечего (ст. 131 ГК РФ, ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
• Участок с зарегистрированным правом по общему правилу не снимают: основания ч. 3 ст. 70 и ч. 7 ст. 72 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ работают только при отсутствии зарегистрированных прав.
• При образовании новых участков право не теряется — оно прекращается на исходный участок одновременно с регистрацией прав на образованные (ч. 3 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
• Вернуть участок в реестр можно повторным кадастровым учётом по межевому плану (ст. 14, 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ) либо через суд (глава 22 КАС РФ, глава 24 АПК РФ); срок обращения в суд — три месяца (ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

Таким образом, исключение земельного участка из кадастра недвижимости грозит не штрафом и не изъятием, а исчезновением самого объекта права: участком нельзя распорядиться, его нельзя подтвердить выпиской и передать по наследству, а свободную землю могут предоставить другому лицу. Лучшая защита — заблаговременно зарегистрировать право в ЕГРН, а если участок уже сняли, действовать быстро: запросить основания, восстановить границы межевым планом и, при отказе органа регистрации прав, обжаловать его в трёхмесячный срок.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Постановка недвижимости на кадастровый учёт: порядок, документы и обжалование отказа
• Обжалование в судебном порядке действий и решений должностных лиц: порядок по главе 22 КАС РФ
• Прекращение права собственности