Что нужно знать новому владельцу для быстрой выписки постороннего жильца

Добрый день. Купили квартиру. Можно ли выписать ранее проживавшего тут человека без его согласия?

Здравствуйте!

Коротко: да. Посторонний жилец, не входящий в состав Вашей семьи, теряет право пользования квартирой в момент перехода к Вам права собственности (п. 2 ст. 292 ГК РФ); добровольно он обязан сняться с учёта сам, а при отказе — вопрос решает суд.

Ниже — подробный разбор того, какие права получает новый собственник, кого нельзя выселить по общим правилам и как оформить иск о выселении постороннего жильца.

Какие права даёт покупка квартиры в отношении прежних жильцов?

Право собственности прежнего владельца прекращается в момент отчуждения им квартиры по договору купли-продажи (ст. 235 ГК РФ), а Вы как новый собственник получаете весь объём правомочий — владения, пользования и распоряжения жильём (ст. 209 ГК РФ). Пункт 2 ст. 292 ГК РФ прямо связывает эти два факта с судьбой прежних жильцов: переход права собственности на жилое помещение к другому лицу — это самостоятельное основание для прекращения права пользования этим помещением у членов семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Формально норма говорит о «членах семьи», но на практике она же лишает права пользования и любого другого человека, который проживал в квартире по разрешению прежнего владельца без отдельного договора найма, — именно такую ситуацию обычно и называют «посторонним жильцом».

Кого нельзя выселить, даже если он не входит в Вашу семью?

Из общего правила есть несколько устойчивых исключений, и перед подачей иска их стоит проверить — иначе суд в выселении откажет. Во-первых, если прежний собственник сдавал квартиру по договору найма, этот договор сохраняет силу и для Вас как для нового владельца (ст. 675 ГК РФ): нанимателя нельзя выселить в упрощённом порядке как постороннего без прав, для этого нужны отдельные основания расторжения найма. Во-вторых, лица, которые в момент приватизации этой квартиры имели равные права с собственником, но отказались от своей доли в пользу других членов семьи, сохраняют пожизненное право пользования жильём — оно не прекращается даже при продаже квартиры новому владельцу (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ). Перед обращением в суд имеет смысл поднять историю приватизации объекта и архивную справку о зарегистрированных лицах, чтобы заранее увидеть таких «отказников». Подробнее о сохранении их права пользования — в материале «Сохранение права пользования квартирой лицами, отказавшимися от участия в приватизации». В-третьих, если в тексте договора купли-продажи стороны прямо сохранили право пользования жильём за конкретным человеком, это условие связывает нового собственника. Наконец, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, оставшийся без попечения родителей, отчуждение жилья, затрагивающее его права, требовало согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ) — при отсутствии такого согласия под вопросом может оказаться сама сделка, а не право ребёнка на выселение.

Как оформить иск о выселении постороннего жильца?

Если добровольно сняться с учёта жилец отказывается, а ни одно из исключений выше к нему не относится, процедура строится так.

1. Направьте жильцу письменное уведомление с требованием освободить помещение и сняться с регистрационного учёта добровольно — это пригодится в суде как доказательство досудебного урегулирования.
2. Соберите документы: выписку из ЕГРН и договор купли-продажи, подтверждающие переход права собственности к Вам, а также справку о зарегистрированных в квартире лицах (выписку из домовой книги или карточку регистрации).
3. Подайте исковое заявление о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением со ссылкой на ст. 292 и ст. 304 ГК РФ — подробнее о содержании такого иска в материале «Признание утратившим право пользования жилым помещением».
4. Участвуйте в судебном заседании. Если место пребывания ответчика неизвестно, суд извещает его по последнему известному адресу регистрации в порядке ст. 119 ГПК РФ и вправе рассмотреть дело по существу без его личного участия.
5. После вступления решения суда в законную силу передайте его в территориальный орган МВД — на основании судебного акта ответчика снимут с регистрационного учёта, отдельное заявление или согласие ответчика для этого не требуются (постановление Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).

Ориентировочно рассмотрение подобного дела в суде первой инстанции занимает от 2 до 4 месяцев — конкретный срок зависит от загруженности суда и от того, обжалует ли ответчик решение. Разъяснения о судебном порядке выселения лиц, утративших право пользования жильём, даны в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14.

Частые вопросы

Нужно ли согласие прежнего собственника на выселение постороннего жильца?

Нет. Право прежних жильцов пользоваться квартирой производно от статуса продавца и прекращается в силу закона в момент перехода права собственности (п. 2 ст. 292, ст. 235 ГК РФ), независимо от того, согласен ли с этим бывший собственник, — если только договор купли-продажи прямо не сохранил право пользования за конкретным человеком.

Можно ли выселить нанимателя, который живёт в квартире по действующему договору найма?

Нет, в упрощённом порядке как постороннего без прав — нельзя: договор найма, заключённый прежним собственником, сохраняет силу и для нового владельца (ст. 675 ГК РФ). Прекратить его можно только по основаниям расторжения договора найма, а не через иск о признании утратившим право пользования.

Что делать, если местонахождение жильца неизвестно?

Иск всё равно подаётся по последнему известному адресу регистрации ответчика. Суд извещает его в порядке ст. 119 ГПК РФ, и при невозможности вручения извещения дело может быть рассмотрено по имеющимся в деле доказательствам.

Что будет, если жилец не снимается с учёта добровольно после решения суда?

Само вступившее в силу решение суда — самостоятельное основание для снятия с регистрационного учёта: орган МВД сделает это по представлению судебного акта, отдельное обращение или согласие ответчика не нужны (постановление Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).

Можно ли решить вопрос без суда, если жилец не идёт на контакт?

Практически нет: орган регистрационного учёта не снимает человека с учёта по одному только заявлению нового собственника. Без добровольного согласия жильца нужен вступивший в силу судебный акт — это единственный надёжный путь для случая, когда жилец отказывается сниматься с учёта сам.

Краткая сводка: как выселить постороннего жильца после покупки квартиры

• Переход права собственности прекращает право пользования квартирой у лиц, не входящих в семью нового владельца (п. 2 ст. 292, ст. 235 ГК РФ).
• Исключение — отказники от приватизации: они сохраняют пожизненное право проживания (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).
• Наниматели по действующему договору найма сохраняют права и после смены собственника (ст. 675 ГК РФ) — их выселяют по другим основаниям.
• Права несовершеннолетних, оставшихся без попечения родителей, дополнительно защищены п. 4 ст. 292 ГК РФ.
• Спорное выселение постороннего жильца возможно только через суд — иск о признании утратившим право пользования жилым помещением (ст. 292, 304 ГК РФ; постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).
• Основание для снятия с регистрационного учёта — вступившее в законную силу решение суда (постановление Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).

Таким образом, новый собственник вправе выселить постороннего жильца, если тот не относится к отказникам от приватизации, нанимателям по действующему договору или несовершеннолетним под особой защитой закона. Начните с письменного уведомления, а при отказе — обращайтесь в суд с иском о признании утратившим право пользования жилым помещением.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по жилищным вопросам
• Жилищные споры