Что предусмотреть в договоре купли-продажи земельного участка?

Коротко: Договор купли-продажи земельного участка составляется в письменной форме одним документом и обязательно содержит два существенных условия — описание участка с кадастровым номером (ст. 554 ГК РФ) и цену (ст. 555 ГК РФ). Без них договор считается незаключенным, а переход права собственности Росреестр не зарегистрирует.

Ниже приведен подробный разбор условий договора, требований к форме сделки, обязательных согласий и порядка регистрации перехода права — с указанием норм, на которые можно сослаться в переговорах с другой стороной.

Какие условия договора купли-продажи земельного участка являются существенными?

Существенные условия — это те, без согласования которых договор не считается заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Для купли-продажи земельного участка их три, и каждое имеет собственное правовое основание. Отсутствие любого из них означает, что сделки юридически не было: покупатель не приобретает права на участок, а уплаченные деньги придется возвращать как неосновательное обогащение.

• Предмет договора — данные, позволяющие определенно установить продаваемый участок (ст. 554 ГК РФ). Общего указания «земельный участок в садовом товариществе» недостаточно.
• Цена — согласованная сторонами в письменной форме (ст. 555 ГК РФ). Правило о цене, обычно взимаемой за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК РФ), к продаже недвижимости не применяется.
• Любое условие, на согласовании которого настаивает одна из сторон (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Если покупатель заявил, что для него принципиален, например, срок освобождения участка от построек, это условие тоже становится существенным.

Помимо существенных, в договор включают условия, которые защищают стороны на практике: порядок и сроки расчетов, момент передачи участка, распределение расходов на регистрацию, заверения продавца об отсутствии споров и притязаний третьих лиц, ответственность за нарушение сроков. Формально без них договор действителен, но именно они определяют, чем закончится конфликт, если что-то пойдет не так.

В какой форме заключается договор и когда нужен нотариус?

Общее правило простое: договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Обмен письмами, сообщениями в мессенджере или подписание разных экземпляров с разным текстом здесь не работает — несоблюдение формы влечет недействительность договора. Допускается и электронный документ, подписанный электронными подписями сторон (п. 2 ст. 434 ГК РФ), — этот вариант используют при подаче документов на регистрацию в электронном виде.

В ряде случаев простой письменной формы недостаточно и требуется удостоверение у нотариуса.

Как правильно описать земельный участок в договоре?

Описание участка — то место, где чаще всего допускают ошибку, обесценивающую весь договор. Данные берутся из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, а не из старых документов и не со слов продавца. Объектом купли-продажи могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ): если участок в реестре не значится или его границы не установлены, сначала решается вопрос кадастрового учета, и только потом — сделки.

• кадастровый номер участка;
• адрес или описание местоположения;
• площадь по данным реестра;
• категория земель и вид разрешенного использования — от них зависит, что покупатель вправе делать на участке;
• реквизиты правоустанавливающего документа продавца: на каком основании, кем, когда и кому передан участок;
• сведения о постройках на участке (либо прямое указание, что участок свободен от объектов недвижимости).

Отдельный случай — продажа не всего участка, а его части. Часть участка не может быть самостоятельным предметом сделки, пока она не превращена в отдельный объект недвижимости: сначала проводятся кадастровые работы и раздел, затем каждый образованный участок получает свой кадастровый номер, и только после этого возможен договор. Подробный порядок разобран в материале Какой порядок купли-продажи части земельного участка.

Можно ли продать участок отдельно от дома, который на нем стоит?

Нет, если и участок, и здание принадлежат одному лицу. Земельное законодательство исходит из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Прямой запрет сформулирован в п. 4 ст. 35 ЗК РФ: не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания или сооружения, если они принадлежат одному лицу. Договор, нарушающий это правило, оспорим, а Росреестр, как правило, приостанавливает регистрацию.

Обратная ситуация урегулирована ст. 552 ГК РФ: при продаже здания или сооружения покупателю одновременно передаются права на ту часть участка, которая занята объектом и необходима для его использования. Поэтому если на участке стоит дом, баня, гараж или иной объект, права на который зарегистрированы, продавать надо весь комплекс, а в договоре описывать каждый объект отдельно с его кадастровым номером и ценой.

Практический вывод для покупателя: перед сделкой стоит сверить выписку из реестра с тем, что реально стоит на участке. Незарегистрированные постройки — повод обсудить с продавцом, кто и за чей счет будет решать вопрос об их легализации или сносе, и зафиксировать договоренность в договоре.

Как согласовать цену и порядок расчетов?

Цена указывается в договоре прямо и в письменной форме — иначе договор считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ). Стороны вправе определить цену как общую сумму либо как стоимость единицы площади; во втором случае итоговая цена рассчитывается исходя из фактического размера участка. Если вместе с участком продается дом, разумно указать цену каждого объекта отдельно — это упрощает и налоговый учет, и последующие споры.

Не менее важен порядок расчетов: до подписания договора, после подписания, но до регистрации, или после перехода права. Наиболее защищенные для обеих сторон схемы — аккредитив (ст. 867 ГК РФ) и счет эскроу (ст. 860.7 ГК РФ): деньги блокируются в банке и раскрываются продавцу только после предъявления выписки о зарегистрированном переходе права. Если вносится предоплата, важно определить ее правовую природу: задаток обеспечивает обязательство и при срыве сделки возвращается в двойном размере либо остается у продавца (ст. 380, 381 ГК РФ), тогда как аванс просто возвращается.

Занижать цену в договоре ради экономии на налоге опасно: при споре покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая указана в тексте, а налоговый орган вправе исходить из кадастровой стоимости участка.

Что писать в договоре об обременениях и ограничениях участка?

Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). В договоре все такие сведения перечисляются прямо — залог, аренда, сервитут, наем, права членов семьи, судебный спор, арест, — либо фиксируется, что обременений нет. Общее правило о том, что продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц, если покупатель не согласился принять его с обременением, закреплено в ст. 460 ГК РФ.

Отдельная группа — зоны с особыми условиями использования территорий: охранные зоны газопроводов и линий электропередачи, санитарно-защитные и водоохранные зоны, приаэродромная территория. Они не всегда очевидны при осмотре и способны сделать невозможной застройку участка. Как читать выписку из реестра, чтобы заметить такие ограничения заранее, разобрано в материале Недвижимость с газопроводом: что говорит выписка ЕГРН и как не купить «проблемный» участок.

Если продавец предоставил заведомо ложную информацию — об обременениях и ограничениях использования участка, о разрешении на застройку, а также иную информацию, которая могла повлиять на решение о покупке и требование о предоставлении которой установлено федеральными законами, — покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ). Эта норма работает тем надежнее, чем подробнее в договоре зафиксированы заверения продавца.

Какие условия договора закон признает недействительными?

Пункт 2 ст. 37 ЗК РФ прямо перечисляет условия, которые недействительны, даже если обе стороны их подписали. Включать их в договор бессмысленно: суд их не применит.

• право продавца выкупить участок обратно по собственному желанию;
• ограничение дальнейшего распоряжения участком, в том числе запрет на его залог, передачу в аренду и совершение иных сделок;
• ограничение ответственности продавца в случае предъявления прав на участок третьими лицами.

Важно понимать разницу: недействительно само условие, а не весь договор. Остальные положения продолжают действовать, и покупатель, столкнувшийся с притязаниями третьих лиц, вправе предъявить продавцу требования в полном объеме, несмотря на подписанную оговорку об «отсутствии ответственности».

Как передать участок и зарегистрировать переход права собственности?

Передача участка оформляется передаточным актом или иным документом о передаче, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). Обязательство продавца считается исполненным с момента вручения участка покупателю и подписания такого документа, если иное не предусмотрено договором. Стороны вправе указать, что договор одновременно имеет силу передаточного акта, — тогда отдельный документ не нужен, но момент передачи должен быть описан в тексте недвусмысленно.

Государственной регистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности к покупателю (ст. 551, п. 1 ст. 131 ГК РФ). До внесения записи в реестр собственником остается продавец, даже если участок уже передан и деньги уплачены. При этом отсутствие регистрации не делает договор недействительным — на это прямо указал п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010.

1. Получите свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости и сверьте площадь, границы, обременения и данные собственника.
2. Соберите необходимые согласия: нотариальное согласие супруга, разрешение органа опеки, документы об уведомлении сособственников или уполномоченного органа.
3. Подпишите договор в требуемой форме — простой письменной либо нотариальной.
4. Подпишите передаточный акт или включите условие о передаче в текст договора.
5. Подайте заявление о государственной регистрации перехода права через МФЦ, отделение Росреестра, нотариуса или в электронном виде, уплатив государственную пошлину по правилам главы 25.3 НК РФ.
6. Получите выписку из реестра с записью о новом собственнике — она и подтверждает право покупателя.

Сроки регистрации установлены ст. 16 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ и зависят от способа подачи документов: быстрее всего проходят нотариально удостоверенные сделки, дольше — документы, поданные через многофункциональный центр. Если одна из сторон уклоняется от регистрации, другая вправе обратиться в суд: по ее требованию суд выносит решение о государственной регистрации перехода права, а уклоняющаяся сторона возмещает убытки, вызванные задержкой (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Какие согласия и ограничения нужно проверить до подписания?

Договор может быть безупречен по тексту и все равно не пройти регистрацию либо быть оспорен, если стороны не учли внешние ограничения. Проверить нужно как минимум следующее.

• Согласие супруга продавца. Если участок приобретен в браке, требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга на распоряжение имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (п. 3 ст. 35 СК РФ). Сделка без него может быть оспорена.
• Преимущественное право сособственников. При продаже доли посторонним лицам остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки по той же цене, а продавец обязан известить их в письменной форме (ст. 250 ГК РФ).
• Земли сельскохозяйственного назначения. Субъект Российской Федерации (а в установленных законом субъекта случаях — муниципальное образование) имеет преимущественное право покупки. Продавец обязан письменно известить уполномоченный орган о цене и других условиях; сделка в обход этого правила ничтожна (ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ).
• Ограничения для иностранных лиц. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут иметь в собственности участки на приграничных территориях и иных особо установленных территориях (п. 3 ст. 15 ЗК РФ), а землями сельскохозяйственного назначения вправе обладать только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ).
• Участок из публичной собственности. Продажа земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, идет по особым правилам — через торги либо по закрытому перечню случаев без торгов, с определением цены в установленном порядке (ст. 39.3, 39.4 ЗК РФ). Обычный договор между гражданами здесь неприменим.

Частые вопросы

Нужно ли регистрировать сам договор купли-продажи земельного участка?

Нет. Регистрации подлежит переход права собственности к покупателю, а не договор (ст. 551, п. 1 ст. 131 ГК РФ). Договор вступает в силу с момента подписания, и с этого момента у сторон возникают обязанности передать участок и оплатить его. Отсутствие записи в реестре не делает договор недействительным, но до нее покупатель не становится собственником.

Что будет, если в договоре не указать цену или кадастровый номер?

Договор будет считаться незаключенным: цена и данные, позволяющие определенно установить участок, — существенные условия (ст. 554, 555 ГК РФ). Незаключенный договор не порождает обязательств: покупатель не вправе требовать передачи участка, а уплаченные деньги возвращаются. Регистрирующий орган в такой ситуации приостановит регистрацию и затем откажет в ней.

Придется ли продавцу платить налог с продажи участка?

Доход от продажи освобождается от НДФЛ, если участок находился в собственности не меньше минимального предельного срока владения — по общему правилу пяти лет, а для участков, полученных в наследство, в дар от близкого родственника, в порядке приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением, — трех лет (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ). При меньшем сроке владения налог исчисляется с учетом имущественного вычета или подтвержденных расходов на приобретение (ст. 220 НК РФ).

Чем договор купли-продажи участка отличается от договора на квартиру или дом?

Основная конструкция общая — те же существенные условия и та же письменная форма. Различия в деталях: для жилья значение имеет перечень лиц, сохраняющих право пользования помещением, а для участка — категория земель, вид разрешенного использования и охранные зоны. Особенности сделок с жильем разобраны в материале Особенности договора купли-продажи жилого помещения.

Продавец скрыл, что через участок проходит охранная зона. Что можно сделать?

Если продавец предоставил заведомо ложные сведения об ограничениях использования участка или о возможности застройки, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ). Требование заявляется продавцу письменно, при отказе — в суд. Доказательствами служат текст договора с заверениями продавца, переписка и сведения из реестра недвижимости.

Краткая сводка: что предусмотреть в договоре

• Письменная форма одним документом, подписанным сторонами; нотариус — при продаже доли, участка несовершеннолетнего или подопечного (ст. 550 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
• Предмет: кадастровый номер, адрес, площадь, категория земель, вид разрешенного использования, реквизиты правоустанавливающего документа (ст. 554 ГК РФ; п. 1 ст. 37 ЗК РФ).
• Цена и порядок расчетов — обязательно в письменной форме, иначе договор незаключен (ст. 555 ГК РФ).
• Полный перечень обременений и ограничений либо указание на их отсутствие; за ложные сведения — уменьшение цены, расторжение и убытки (п. 1, 3 ст. 37 ЗК РФ, ст. 460 ГК РФ).
• Участок с постройками одного собственника продается только вместе с ними (подп. 5 п. 1 ст. 1, п. 4 ст. 35 ЗК РФ; ст. 552 ГК РФ).
• Порядок передачи по акту и регистрация перехода права; условия о выкупе обратно и об ограничении ответственности продавца недействительны (ст. 551, 556 ГК РФ; п. 2 ст. 37 ЗК РФ).

Таким образом, надежный договор купли-продажи земельного участка держится на трех опорах: точном описании участка по данным реестра, письменно согласованной цене и честно раскрытых обременениях. Проверьте выписку из Единого государственного реестра недвижимости, соберите необходимые согласия, зафиксируйте порядок расчетов и момент передачи — и сделка дойдет до регистрации без приостановок и последующих споров.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Земельные дела
• Адвокат по договорам
• Жилищные вопросы