Коротко: газопровод на участке — охранная зона, которая ограничивает застройку и работы на земле (Правила охраны газораспределительных сетей, утв. постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878). Обременение отражается в выписке из ЕГРН, но участок стоит проверять шире — по кадастровой карте и запросом газораспределительной организации.
Ниже разберём, как увидеть газопровод и охранную зону в выписке ЕГРН, какие ограничения она накладывает на использование участка, что делать, если участок с таким обременением уже куплен, и как проверить его перед сделкой помимо выписки.
Как узнать о газопроводе на участке по выписке ЕГРН?
Сведения о том, что участок пересекает газопровод или попадает в его охранную зону, отражаются в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости — в разделе «Ограничения прав и обременения объекта недвижимости» (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Важно смотреть сведения именно по границам своего участка: то, что сеть проходит по соседнему объекту, в Вашу выписку не попадёт. Охранная зона газораспределительной сети — разновидность зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), режим которых с 2018 года установлен главой XIX Земельного кодекса РФ (статьи 105–107).
В разделе об ограничениях стоит обратить внимание на:
- вид ограничения — охранная зона газораспределительной сети, частный или публичный сервитут;
- реестровый номер границы зоны и документ-основание (решение об установлении публичного сервитута, договор о сервитуте, акт об установлении охранной зоны);
- в чью пользу установлено ограничение — наименование газораспределительной организации, эксплуатирующей сеть;
- площадь и координаты пересечения зоны с границами участка — при наличии графического приложения к выписке;
- срок действия — как правило, без ограничения срока, пока существует и эксплуатируется сама сеть.
Если раздел с ограничениями пуст, а газопровод фактически проходит по участку или рядом с ним, это само по себе повод для более внимательной проверки: либо сети проложены без надлежащего оформления, либо сведения о зоне ещё не внесены в ЕГРН. Ни то ни другое не означает, что ограничения нет — оно есть фактически и рано или поздно будет оформлено документально. Похожая ситуация, когда газопровод оказался проведён по участку без ведома и согласия собственника, разобрана в материале «По земельному участку проводили газопровод высокого давления без моего ведома».
Какие ограничения накладывает охранная зона газопровода?
Режим охранной зоны газораспределительной сети установлен Правилами охраны газораспределительных сетей, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878. Ширина зоны зависит от вида объекта: как правило, это 2 метра по обе стороны от оси подземного газопровода, а для отдельно стоящих газорегуляторных пунктов и участков в зоне вечной мерзлоты — до 10 метров; точную границу конкретной сети показывают документы на неё и сведения ЕГРН о ЗОУИТ. Право прокладки и эксплуатации газопровода через частный участок оформляется либо частным сервитутом по соглашению с собственником (статьи 274–276 Гражданского кодекса РФ), либо публичным сервитутом в пользу сетевой организации (статья 39.37 Земельного кодекса РФ).
В границах охранной зоны, как правило, запрещены или требуют согласования с газораспределительной организацией:
- капитальное строительство и реконструкция зданий и сооружений;
- посадка деревьев и кустарников с глубокой корневой системой, устройство свалок и складирование материалов;
- проведение земляных, строительных и мелиоративных работ без наряда-допуска эксплуатирующей организации;
- устройство стоянок автотранспорта, гаражей и хозяйственных построек ближе установленного расстояния от газопровода.
Нарушение этих ограничений не отменяет право собственности на участок, но существенно сужает его использование: постройки, возведённые без согласования, могут быть признаны самовольными и снесены по требованию газораспределительной организации или органа местного самоуправления, а сама сделка купли-продажи такого участка при этом остаётся действительной — обременение просто переходит вместе с правом собственности к новому владельцу.
Что делать, если участок уже куплен с обременением?
Если на участке уже есть постройка, которая оказалась в охранной зоне, в первую очередь нужно получить у газораспределительной организации письменное заключение о фактическом положении сети и о возможности сохранения постройки — иногда объект можно сохранить при выполнении определённых технических условий. Если сохранение невозможно и требуется перенос сети, расходы на перенос газопровода, проложенного с нарушением охранной зоны или без надлежащего оформления прав на землю, по общему правилу несёт организация — владелец сетей, а не добросовестный собственник участка (статья 304 Гражданского кодекса РФ о защите прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения). Похожий спор о требовании снести уже возведённый фундамент из-за близости к газопроводу разобран в материале «Мы приобрели дом с участком: требуют снести фундамент из-за близости к газопроводу».
Если же обременение обнаружилось потому, что продавец не сообщил о нём при заключении договора, у покупателя есть основания требовать соразмерного уменьшения покупной цены либо расторжения договора купли-продажи: товар должен передаваться свободным от прав третьих лиц, если покупатель не согласился принять его с таким обременением (статья 460 Гражданского кодекса РФ). Разумный порядок — сначала направить продавцу письменную претензию, и только при отказе урегулировать спор добровольно обращаться в суд.
Как проверить участок перед покупкой, кроме ЕГРН?
Выписка из ЕГРН показывает юридический статус ограничения, но не всегда — его фактическое положение на местности, особенно если сведения о зоне ещё не внесены в реестр. Поэтому перед покупкой участка с признаками газовой инфраструктуры рядом стоит дополнительно проверить следующие источники:
| Куда обратиться | Что это даёт |
|---|---|
| Публичная кадастровая карта Росреестра | Визуально показывает границы участка и зарегистрированные ЗОУИТ, включая охранные зоны газопроводов |
| Газораспределительная организация региона | Официальная справка о наличии, диаметре и охранной зоне сети, а также об условиях согласования построек |
| Орган архитектуры и градостроительства | Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) с указанием действующих ограничений и зон |
| Геодезическое (техническое) обследование | Фактическое положение газопровода на местности и его соответствие кадастровым и проектным данным |
Ни один из этих источников не заменяет выписку из ЕГРН, а дополняет её: кадастровая карта и справка сетевой организации показывают фактическое положение объекта, тогда как в ЕГРН отражается его юридический статус. Расхождение между ними — повод углублённо проверить документы до подписания договора, а не после. Ещё один типичный сценарий, когда газовая труба оказывается на участке уже после покупки, разобран в материале «Мешает газовая труба на участке. Что делать?».
Частые вопросы
Можно ли строить на участке в охранной зоне газопровода при согласии газораспределительной организации?
Да, при письменном согласовании с эксплуатирующей организацией отдельные виды построек допустимы, если они не создают угрозы сети и не нарушают минимальные расстояния по Правилам охраны газораспределительных сетей (постановление Правительства РФ от 20.11.2000 № 878). Без согласования строительство остаётся под риском предписания о сносе.
Кто оплачивает перенос газопровода, если он мешает строительству на уже купленном участке?
Если перенос нужен по инициативе собственника участка для целей, не связанных с нарушениями сетевой организации, расходы обычно несёт инициатор переноса. Если же сеть изначально проложена с нарушением охранной зоны или без надлежащего оформления прав на землю, расходы возлагаются на владельца сетей (статья 304 ГК РФ).
Как долго действует охранная зона газопровода?
Как правило, бессрочно — пока существует и эксплуатируется сама сеть. Зона снимается только после демонтажа газопровода и внесения соответствующих изменений в сведения ЕГРН о зонах с особыми условиями использования территорий (статья 106 Земельного кодекса РФ).
Можно ли оспорить границы охранной зоны, если они установлены неверно?
Да, при кадастровой ошибке или нарушении процедуры установления зоны собственник вправе обратиться с заявлением в орган, который установил зону, а при отказе — в суд с требованием исправить сведения ЕГРН либо оспорить само решение об установлении зоны.
Обязательно ли обращаться в суд, если продавец скрыл сведения о газопроводе?
Нет, сначала стоит направить продавцу письменную претензию с требованием соразмерно уменьшить цену или расторгнуть договор (статья 460 ГК РФ). В суд обращаются, если продавец отказывается урегулировать спор добровольно.
Краткая сводка: недвижимость с газопроводом
- Охранная зона газораспределительной сети устанавливается Правилами охраны газораспределительных сетей (постановление Правительства РФ от 20.11.2000 № 878) и относится к зонам с особыми условиями использования территорий (глава XIX Земельного кодекса РФ, статьи 105–107).
- Сведения об ограничении должны отражаться в выписке из ЕГРН, в разделе «Ограничения прав и обременения» (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
- В охранной зоне запрещены или требуют согласования капитальное строительство, посадка деревьев с глубокой корневой системой и земляные работы.
- Право прохода сетей через частный участок оформляется частным сервитутом (статьи 274–276 ГК РФ) либо публичным сервитутом (статья 39.37 Земельного кодекса РФ).
- Если продавец скрыл обременение, покупатель вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора (статья 460 ГК РФ).
- Перед покупкой участок стоит проверять не только по ЕГРН, но и по публичной кадастровой карте и запросом в газораспределительную организацию.
Таким образом, наличие газопровода на участке само по себе не делает сделку невозможной, но требует внимательной проверки: смотреть нужно не только раздел ограничений в выписке ЕГРН, но и публичную кадастровую карту, а также запрашивать сведения напрямую у газораспределительной организации. Если обременение обнаружилось уже после покупки, у собственника есть законные инструменты — от согласования сохранения постройки до требований к продавцу об уменьшении цены или расторжении договора.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
