Особенности договора купли-продажи жилого помещения

Коротко: Договор купли-продажи жилого помещения заключается в простой письменной форме одним документом с подписями сторон (статья 550 Гражданского кодекса РФ), а нотариальное удостоверение обязательно лишь в отдельных случаях — прежде всего при продаже доли в праве общей собственности и жилья несовершеннолетнего. Сам договор с 1 марта 2013 года не регистрируется — в Росреестре регистрируется переход права собственности (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Ниже приведён подробный разбор правовых норм, существенных условий, порядка регистрации и практических рисков покупателя и продавца квартиры.

Что такое договор купли-продажи жилого помещения и в какой форме его заключают?

Понятие договора закреплено в статье 549 Гражданского кодекса РФ: по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Применительно к жилью предметом договора выступает квартира, жилой дом, часть дома или комната — то есть изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания. Продавать жильё вправе его собственник либо лицо, которому такое право предоставлено законом (например, законный представитель или доверенное лицо, действующее по нотариальной доверенности).

Форма договора установлена статьёй 550 Гражданского кодекса РФ: письменная, путём составления одного документа, подписанного сторонами. Обмен письмами, электронными сообщениями или отдельными «расписками о продаже» этому требованию не отвечает. Последствие нарушения формы жёсткое и прямо названо в самой норме — несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность. Это отличает продажу недвижимости от большинства других сделок, где нарушение простой письменной формы по общему правилу лишь ограничивает стороны в использовании свидетельских показаний (статья 162 ГК РФ), но саму сделку не порочит.

Договор составляется как минимум в трёх экземплярах: по одному каждой стороне и один — для органа регистрации прав. Если на стороне продавца или покупателя несколько человек, экземпляров должно хватить каждому. Подробный порядок оформления мы разбирали в материале Как оформить сделку купли-продажи квартиры?.

Когда договор купли-продажи квартиры обязательно удостоверяет нотариус?

По общему правилу нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилого помещения не требуется: достаточно простой письменной формы. Однако Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает случаи, когда без нотариуса сделку не зарегистрируют. Основные из них:

• Продажа доли в праве общей долевой собственности. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению (статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Из этого правила закон делает исключения, и их перечень содержится в самой статье 42: норма менялась неоднократно, поэтому по конкретной сделке с долей нужно сверяться с её действующей редакцией.
• Продажа жилья, принадлежащего несовершеннолетнему или гражданину, ограниченному в дееспособности. Сделки по отчуждению такого недвижимого имущества, а также сделки по распоряжению недвижимостью на условиях опеки подлежат нотариальному удостоверению (статья 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Дополнительно требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства (пункт 2 статьи 37 ГК РФ). Особенности таких сделок разобраны в материале Как осуществляются сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних?.
• Стороны сами договорились о нотариальной форме. По подпункту 2 пункта 2 статьи 163 ГК РФ удостоверение обязательно и тогда, когда оно предусмотрено соглашением сторон, даже если закон его не требует.

Последствие несоблюдения обязательной нотариальной формы установлено пунктом 3 статьи 163 ГК РФ: такая сделка ничтожна. Ничтожность означает, что сделка недействительна независимо от признания её таковой судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ), а стороны обязаны вернуть друг другу всё полученное (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). При этом нотариальное удостоверение полезно и там, где закон его не требует: нотариус проверяет личность и дееспособность сторон, разъясняет последствия сделки, а сведения о ней вносит в реестр — оспорить такой договор ссылкой на «я не понимал, что подписываю» заметно сложнее.

Какие условия договора купли-продажи жилья являются существенными?

Существенные условия — это те, без согласования которых договор считается незаключённым (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). Для продажи жилого помещения закон устанавливает расширенный, по сравнению с обычной куплей-продажей, перечень:

• Предмет договора (статья 554 ГК РФ). В договоре должны быть данные, позволяющие определённо установить передаваемое помещение, в том числе его расположение в составе другого недвижимого имущества или на земельном участке. На практике это адрес, вид объекта (квартира, комната, жилой дом), кадастровый номер, площадь и этаж. При отсутствии этих данных условие о предмете считается несогласованным, а договор — незаключённым.
• Цена (статья 555 ГК РФ). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену имущества; при её отсутствии правило о цене, обычно взимаемой за аналогичные товары (пункт 3 статьи 424 ГК РФ), не применяется, и договор считается незаключённым. Цена может быть указана либо общей суммой за объект, либо за единицу площади — тогда общая стоимость определяется исходя из фактического размера помещения.
• Перечень лиц, сохраняющих право пользования жильём (пункт 1 статьи 558 ГК РФ). Если в продаваемом помещении остаются лица, которые сохраняют право пользования им после перехода права собственности, договор должен содержать их перечень с указанием прав каждого. Это, в частности, наниматели и постоянно проживающие с ними граждане, поднаниматели, ссудополучатели, лица, проживающие в силу завещательного отказа (статья 1137 ГК РФ), и получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

Отдельное правило действует для квартир и комнат в многоквартирном доме: к покупателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество дома, а условия договора, ограничивающие этот переход, ничтожны (статья 38 Жилищного кодекса РФ). То же касается общего имущества в коммунальной квартире (статья 42 Жилищного кодекса РФ). Отдельно выделять эту долю в договоре или платить за неё дополнительно не нужно — она следует судьбе помещения.

Если продаётся жилой дом, вместе с ним покупателю переходят права на земельный участок, занятый домом и необходимый для его использования (статья 552 ГК РФ), поэтому участок в таком договоре описывается наравне с домом.

Нужно ли регистрировать сам договор или только переход права?

Это место чаще всего вызывает путаницу, поэтому разграничим два разных действия. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю (пункт 1 статьи 551 ГК РФ). Именно с момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости покупатель становится собственником (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ), а до этого момента собственником остаётся продавец, даже если квартира уже передана и деньги уплачены.

Сам договор продажи жилого помещения государственной регистрации больше не подлежит. Ранее пункт 2 статьи 558 ГК РФ предусматривал регистрацию договора и его заключение с момента такой регистрации, однако Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ отменил применение правил о государственной регистрации сделок с недвижимостью к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года. Поэтому договор считается заключённым с момента подписания сторонами, и «регистрировать договор» отдельно не нужно — в Росреестр он подаётся как документ-основание для регистрации перехода права.

Заявление и документы подаются в Росреестр — через МФЦ, в электронном виде через портал ведомства или, при нотариальном удостоверении, самим нотариусом; сроки регистрации установлены статьёй 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ и для нотариально удостоверенных сделок короче обычных. Результат подтверждается выпиской из ЕГРН: отдельные «свидетельства о праве собственности» не выдаются с 2016 года.

Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права, вторая не остаётся беззащитной: по пункту 3 статьи 551 ГК РФ суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, а сторона, необоснованно уклонявшаяся, возмещает вызванные задержкой убытки.

Как передаётся квартира и зачем нужен передаточный акт?

Исполнение договора складывается из двух юридически значимых действий. Первое — фактическое вручение помещения покупателю: вещь считается вручённой с момента её поступления во владение приобретателя (статья 224 ГК РФ), применительно к жилью это передача ключей и освобождение квартиры. Второе — подписание передаточного акта или иного документа о передаче (статья 556 ГК РФ). Обязательство продавца передать недвижимость считается исполненным только после вручения имущества и подписания такого документа, если иное не предусмотрено законом или договором.

Уклонение стороны от подписания передаточного акта на условиях, предусмотренных договором, приравнивается законом к отказу от исполнения обязанности передать (для продавца) или принять (для покупателя) имущество. Поэтому акт — не формальность: он фиксирует дату, с которой на покупателя переходят риски случайной гибели и расходы на содержание жилья, а также состояние квартиры на момент передачи.

Принятие покупателем помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе когда несоответствие оговорено в акте, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 556 ГК РФ). При передаче жилья ненадлежащего качества покупатель вправе воспользоваться правилами статьи 475 ГК РФ, но потребовать замены помещения на другое закон не позволяет (статья 557 ГК РФ).

Что проверить перед сделкой купли-продажи квартиры?

1. Право собственности продавца. Закажите свежую выписку из ЕГРН и сверьте её с паспортом продавца и документом-основанием (договор приватизации, купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство). Продавец обязан передать помещение свободным от прав третьих лиц, если покупатель не согласился принять его с обременением (статья 460 ГК РФ).
2. Зарегистрированные и проживающие лица. Выясните, кто состоит на регистрационном учёте и есть ли лица, сохраняющие право пользования (пункт 1 статьи 558 ГК РФ). Особое внимание — отказавшимся от приватизации, получателям завещательного отказа и несовершеннолетним. Переход права собственности сам по себе прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника (пункт 2 статьи 292 ГК РФ), но из этого правила есть исключения, а выселять «в суде» — долго и дорого.
3. Согласие супруга. Если жильё приобретено в браке и относится к общему имуществу, для его отчуждения требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ). Сделку без такого согласия супруг вправе оспорить, а срок исковой давности — один год со дня, когда он узнал или должен был узнать о ней.
4. Обременения и ограничения. Ипотека, арест, запрет на регистрационные действия, аренда, наём, рента, права требования дольщиков — всё это видно в разделе ограничений выписки из ЕГРН. Продажа заложенного жилья без согласия залогодержателя по общему правилу не допускается (статья 346 ГК РФ).
5. Задолженности по квартире. Долги по коммунальным платежам следуют за прежним собственником, а вот обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт переходит к новому собственнику вместе с помещением (часть 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ). Запросите справки об отсутствии задолженности и зафиксируйте показания приборов учёта в передаточном акте.
6. Дееспособность и добрая воля продавца. Насторожить должны срочность, продажа заметно ниже рынка, действия исключительно по доверенности, пожилой возраст продавца в сочетании со странным поведением. Сделка гражданина, который в момент её совершения не был способен понимать значение своих действий, может быть признана недействительной (статья 177 ГК РФ), а квартира — возвращена продавцу.
7. Полномочия представителя. Если договор подписывает не собственник, проверьте доверенность: её нотариальную форму, срок, объём полномочий (право продавать конкретный объект и получать деньги) и действительность через реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты.

Отдельный слой проверки — источник денег покупателя и порядок расчётов. Безопаснее рассчитываться через аккредитив, депозит нотариуса или банковскую ячейку с доступом продавца после регистрации перехода права, а факт полной оплаты подтверждать документально: расписка или платёжное поручение потребуются и при возможном споре, и для налогового вычета.

Из-за каких ошибок договор купли-продажи квартиры оспаривают?

Большая часть споров вырастает не из экзотических обстоятельств, а из нарушений, которые видны уже в тексте договора. Ниже — сопоставление типичных ошибок и их правовых последствий.

Отдельная группа оснований — пороки воли: заблуждение относительно предмета или природы сделки (статья 178 ГК РФ), обман, насилие, угроза или кабальные условия (статья 179 ГК РФ). Разбор оснований и позиций судов по таким спорам мы приводили в материале Признание недействительным договора купли-продажи квартиры: основания и судебная практика.

Частые вопросы

Можно ли продать квартиру по предварительному договору и внести задаток?

Предварительный договор лишь обязывает стороны заключить основной договор на согласованных условиях в определённый срок (статья 429 ГК РФ); право собственности он не переносит и в Росреестр не подаётся. Обеспечить его можно задатком: при отказе покупателя задаток остаётся у продавца, при отказе продавца возвращается в двойном размере (статья 381 ГК РФ). Формулировку «задаток» в документе нужно указывать прямо, иначе сумму сочтут авансом.

Нужно ли уведомлять других собственников при продаже доли?

Да. Остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продаётся постороннему лицу. Продавец обязан известить их в письменной форме с указанием цены и других условий; если в течение месяца доля в жилом помещении не будет куплена, её можно продать любому лицу (статья 250 ГК РФ). При нарушении этого правила сособственник вправе в течение трёх месяцев требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Что будет, если супруг не давал согласия на продажу общей квартиры?

Такая сделка оспорима: супруг, чьё нотариально удостоверенное согласие не было получено, вправе требовать признания её недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ). Подробнее о том, чем оспоримость отличается от ничтожности и как считается давность, — в материале Оспаривание сделки по продаже общего имущества без согласия супруга.

Кто платит за составление договора и регистрацию?

Закон этот вопрос не решает — распределение расходов стороны согласуют сами и фиксируют в договоре. Государственную пошлину за регистрацию перехода права уплачивает, как правило, покупатель, поскольку регистрируется именно его право; при нотариальном удостоверении тариф нотариуса стороны чаще делят пополам. Условие о том, кто и какие расходы несёт, лучше прописать прямо, чтобы не спорить об этом на сделке.

Можно ли расторгнуть договор, если покупатель не заплатил?

Да, при существенном нарушении договора другой стороной он может быть изменён или расторгнут по решению суда (пункт 2 статьи 450 ГК РФ). Неоплата переданной квартиры обычно оценивается судами как существенное нарушение, лишающее продавца того, на что он рассчитывал. Чтобы упростить защиту, в договор включают условие о залоге в силу закона до полной оплаты (пункт 5 статьи 488 ГК РФ) и точный срок расчётов.

Краткая сводка: главное о договоре купли-продажи жилого помещения

• Форма — простая письменная, одним документом с подписями сторон; несоблюдение влечёт недействительность (статья 550 ГК РФ).
• Нотариальное удостоверение обязательно при продаже доли в праве общей собственности (статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ) и жилья несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного (статья 54 того же закона); нарушение — ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).
• Существенные условия — предмет (статья 554 ГК РФ), цена (статья 555 ГК РФ) и перечень лиц, сохраняющих право пользования жильём (пункт 1 статьи 558 ГК РФ).
• Регистрируется переход права собственности (пункт 1 статьи 551 ГК РФ); сам договор с 1 марта 2013 года регистрации не подлежит (Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ).
• Передача оформляется вручением помещения (статья 224 ГК РФ) и подписанием передаточного акта; уклонение от акта равнозначно отказу от исполнения (статья 556 ГК РФ).
• Перед сделкой проверяются собственник, зарегистрированные лица, согласие супруга (пункт 3 статьи 35 СК РФ), обременения, долги и полномочия представителя.

Таким образом, договор купли-продажи жилого помещения только на первый взгляд прост: закон предъявляет к нему повышенные требования по форме, предмету, цене и перечню сохраняющих право пользования лиц, а право собственности покупатель получает лишь с момента записи в реестре. Правильно составленный договор и проверка объекта до подписания стоят несопоставимо дешевле последующего спора о признании сделки недействительной.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные вопросы
• Жилищные споры
• Гражданские дела