Доброе утро! Если человек прописан в комнате с 2006 года, он может через суд заключить договор социального найма?
Адвокат Антонов А.П.
Здравствуйте!
Коротко: Да — если Вы законно вселились в комнату, много лет там проживаете, зарегистрированы по месту жительства и оплачиваете жилищно-коммунальные услуги, а наймодатель отказывается заключить письменный договор или молчит, суд вправе обязать его сделать это (ст. 60, 63 Жилищного кодекса РФ).
Ниже приведен подробный разбор правовых норм, того, что нужно доказать в суде, и практических шагов для такой ситуации.
При каких условиях можно требовать заключения договора социального найма через суд?
По общему правилу договор социального найма заключается наймодателем — муниципалитетом или уполномоченной им организацией — на основании решения о предоставлении жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, в письменной форме и без ограничения срока действия (ст. 60 Жилищного кодекса РФ). Однако статья 63 Жилищного кодекса РФ прямо указывает: несоблюдение письменной формы договора социального найма не влечет его недействительности. Это значит, что отсутствие подписанного бланка само по себе не лишает человека прав нанимателя, если фактически между ним и наймодателем сложились отношения социального найма.
Суд может признать за гражданином право пользования комнатой на условиях социального найма и обязать наймодателя заключить письменный договор, когда одновременно есть: законное основание для вселения (ордер, решение органа местного самоуправления, вселение в качестве члена семьи нанимателя по ст. 69 Жилищного кодекса РФ либо иной документ, зафиксировавший занятие помещения), длительное непрерывное фактическое проживание и отсутствие спора о законности такого проживания со стороны наймодателя. Один лишь факт регистрации по месту жительства («прописки») этого не доказывает — регистрация является лишь одним из подтверждающих документов, а не самостоятельным основанием возникновения права на жилье. Отдельно стоит проверить историю дома: если комната ранее относилась к общежитию ведомственного или государственного предприятия и затем была передана в ведение органов местного самоуправления, к пользованию ею применяются нормы о договоре социального найма независимо от того, оформлялось ли это решением и когда фактически произошло вселение (статья 7 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Что нужно доказать в суде?
Исковое требование в таких делах формулируется как признание права пользования жилым помещением на условиях социального найма и понуждение наймодателя заключить письменный договор. Суду важно доказать три группы обстоятельств.
- Законность вселения — комната была предоставлена уполномоченным лицом (администрацией, предприятием, впоследствии передавшим жилье муниципалитету, или прежним нанимателем как члену его семьи), а не занята самовольно.
- Длительное фактическое проживание — Вы пользуетесь комнатой как единственным жильем, там же зарегистрированы, несете расходы на ее содержание.
- Отсутствие вины нанимателя в неоформлении договора — инициативы заключить письменный договор с Вашей стороны предпринимались (обращения к наймодателю), а бездействие или отказ исходили от него.
Подробный порядок составления такого иска и перечень типичных требований разобран в материале «Как написать заявление в суд об обязании заключить договор социального найма».
Куда обращаться сначала — до суда?
Начинать нужно не с суда, а с письменного обращения к наймодателю — как правило, это администрация муниципального образования либо комитет (департамент) по управлению имуществом, в ведении которого находится дом, а не управляющая компания (она лишь обслуживает дом и договоров социального найма не заключает). В заявлении просят заключить с Вами письменный договор социального найма на занимаемую комнату и приводят обстоятельства вселения и проживания. Если наймодатель отказывает или не отвечает в разумный срок, это подтверждает, что причина отсутствия договора — не Ваше бездействие, а поведение наймодателя, и дает основание для обращения в суд.
Какие документы подтвердят право пользования комнатой?
Комплект доказательств собирается заранее — от его полноты зависит исход дела.
- паспорт с отметкой о регистрации по месту жительства и справка о регистрации (форма № 9) за весь период проживания с 2006 года;
- выписка из домовой книги или карточка регистрационного учета по данному адресу;
- документы об основаниях вселения, если они сохранились (ордер, решение исполкома или администрации, справка о ранее занимаемой площади, документы о передаче дома в муниципальную собственность — для бывших общежитий);
- квитанции, справки об отсутствии задолженности и иные документы об оплате жилья и коммунальных услуг за весь период проживания;
- копия письменного обращения к наймодателю и его ответ (либо доказательства того, что ответ не получен в разумный срок);
- при необходимости — показания соседей о длительном проживании именно в данной комнате.
Что делать, если наймодатель отказывает?
При отказе или молчании наймодателя иск о признании права пользования комнатой на условиях социального найма и о понуждении заключить письменный договор подается в районный суд по месту нахождения жилого помещения — по таким искам действует исключительная подсудность (ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ). Требование неимущественное, поэтому госпошлина рассчитывается по правилам ст. 333.19 Налогового кодекса РФ для исков неимущественного характера — точный размер уточните в суде на дату подачи иска, поскольку размеры пошлин периодически меняются. Судебная практика по спорам об обязании заключить договор социального найма, включая типичные основания отказа наймодателя, разобрана в материале «Спор об обязании заключить договор социального найма жилого помещения: когда суд обяжет наймодателя».
Частые вопросы
Достаточно ли одной регистрации по месту жительства, чтобы получить договор социального найма?
Нет. Регистрация подтверждает адрес проживания, но не заменяет доказательства законного вселения и не создает сама по себе право пользования жильем на условиях социального найма — эти обстоятельства оцениваются судом в совокупности.
Можно ли приватизировать комнату, если договора социального найма никогда не было?
Нет, приватизация возможна только в отношении жилья, занимаемого на условиях социального найма. Если письменного договора нет, сначала нужно признать право пользования комнатой на условиях социального найма или добиться заключения договора, и только после этого обращаться с заявлением о приватизации.
Кто выступает наймодателем муниципальной комнаты в суде?
Как правило, это администрация муниципального образования либо профильный комитет (департамент) по управлению муниципальным имуществом — именно он привлекается в качестве ответчика, а не управляющая организация или ТСЖ.
Что будет, если в комнате зарегистрированы члены семьи нанимателя?
Они приобретают равные с нанимателем права и обязанности по договору социального найма, если вселены в установленном порядке и проживают совместно (ст. 69 Жилищного кодекса РФ), и могут выступать созаявителями по такому иску.
Краткая сводка: заключение договора социального найма через суд
- Отсутствие письменного договора социального найма не лишает права пользования жильем — несоблюдение формы договора не влечет его недействительности (ст. 63 Жилищного кодекса РФ).
- Договор социального найма заключается на основании решения о предоставлении жилья без ограничения срока (ст. 60 Жилищного кодекса РФ).
- Для признания права через суд нужно доказать законность вселения, длительное фактическое проживание и отсутствие вины в неоформлении договора.
- Комнаты бывших общежитий, переданные в ведение органов местного самоуправления, подчиняются режиму социального найма независимо от даты вселения (ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).
- Перед судом нужно письменно обратиться к наймодателю — администрации или комитету по управлению имуществом; иск подается по месту нахождения жилого помещения (ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ).
- Члены семьи нанимателя, вселенные в установленном порядке, имеют равные с ним права по договору социального найма (ст. 69 Жилищного кодекса РФ).
Таким образом, длительная регистрация в комнате с 2006 года сама по себе не гарантирует заключения договора социального найма, но в сочетании с законным вселением, фактическим проживанием и оплатой жилищно-коммунальных услуг дает основание сначала обратиться к наймодателю письменно, а при отказе или молчании — потребовать через суд признания права пользования комнатой на условиях социального найма и понуждения наймодателя заключить письменный договор.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
