Как написать заявление в суд об обязании заключить договор социального найма?

Добрый день! Для приватизации квартиры необходим договор социального найма. Кирпичный двухэтажный восьмиквартирный дом принадлежал предприятию, которое закрылось в 1992 году. На руках есть ордер на квартиру и штампы о регистрации проживающих в ней. При подаче заявления в администрацию города о заключении договора социального найма получен отказ с формулировкой «дом не числится в реестре муниципальной собственности». Но в этом доме шесть квартир уже приватизированы, то есть договоры социального найма с жильцами этих квартир всё-таки заключались. Как через суд обязать администрацию заключить договор социального найма, если дом не принят в муниципальную собственность?

Здравствуйте!

Коротко: отсутствие дома в реестре муниципальной собственности само по себе не лишает Вас права на договор социального найма. Жилищный фонд ликвидированного предприятия подлежал передаче городу (статья 18 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1), и суд вправе обязать администрацию заключить с Вами договор.

Ниже приведен подробный разбор: почему довод администрации о реестре не работает, на какие нормы опереться, что именно писать в исковом заявлении, какие доказательства собрать и в каком порядке действовать, чтобы дойти до приватизации квартиры.

Почему отказ «дом не числится в реестре муниципальной собственности» не лишает права на договор?

Ключевой момент, который чаще всего упускают в переписке с администрацией: постановка дома на учёт в реестре муниципального имущества — это административная процедура, обязанность органов власти, а не условие возникновения жилищных прав гражданина. Право пользования квартирой возникло у Вас в момент законного вселения по ордеру, а не в момент, когда чиновники внесли дом в реестр. Статья 18 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» прямо устанавливает: при переходе государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находившийся в хозяйственном ведении предприятий, должен быть передан правопреемникам либо в ведение органов местного самоуправления — и при этом сохраняются все жилищные права граждан, включая право на приватизацию жилья. То есть закон заранее решил спор в пользу жильца: смена судьбы предприятия не может ухудшить его положение.

Разграничение собственности на жилищный фонд было проведено ещё постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краёв, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность»: объекты жилищного фонда отнесены к муниципальной собственности городов и районов. Поэтому, если предприятие ликвидировано в 1992 году, а дом фактически остался жилым и заселённым, он должен был перейти к городу независимо от того, оформили ли это документально. Непередача дома — это бездействие органов власти и ликвидированного предприятия, а не вина жильца, и она не может служить основанием для отказа в заключении договора.

Отдельно отметим: если бы дом использовался как общежитие предприятия, работала бы ещё и статья 7 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» — к отношениям по пользованию жилыми помещениями в бывших ведомственных общежитиях, переданных в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы о договоре социального найма. В Вашей ситуации речь идёт об обычном многоквартирном доме и ордере на отдельную квартиру, поэтому основная опора — статья 18 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 и нормы Жилищного кодекса РФ о социальном найме.

Наконец, сильный фактический аргумент у Вас уже есть: шесть квартир в доме приватизированы. Приватизация возможна только в отношении жилья, занимаемого по договору социального найма (статья 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1), а значит, тот же дом администрация уже признавала муниципальным жилищным фондом применительно к соседям. Отказывать одному жильцу и оформлять права другим — значит ставить граждан одного дома в неравное положение. Как суды рассматривают такие споры, мы разбирали в материале Спор об обязании заключить договор социального найма жилого помещения: когда суд обяжет наймодателя.

Какие нормы подтверждают право на заключение договора социального найма?

Ордер, который у Вас на руках, — это документ той эпохи, когда жильё распределялось предприятиями и исполкомами. По статье 47 Жилищного кодекса РСФСР ордер был единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение, а по статье 51 Жилищного кодекса РСФСР именно на основании ордера с гражданином заключался договор найма. Поэтому ордер и штампы о регистрации по месту жительства подтверждают, что вселение было законным. К жилищным отношениям, возникшим до 1 марта 2005 года, Жилищный кодекс РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникли после введения его в действие (статья 5 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ), — то есть сегодня Ваши отношения с наймодателем регулируются уже действующим Жилищным кодексом РФ.

Обратите внимание, какие статьи к какому кодексу относятся — в исковом заявлении путаница здесь сразу бросается в глаза: статьи 57, 60, 62, 63 и 69 — это Жилищный кодекс РФ, а статья 672 — Гражданский кодекс РФ.

Общие вопросы прав и обязанностей по такому договору — кто и за что платит, что наймодатель обязан делать бесплатно — мы разбирали в материале Социальный наём жилья: права нанимателя и какие услуги предоставляются бесплатно. Разъяснения по применению норм Жилищного кодекса РФ о социальном найме даны в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 — на него уместно сослаться в иске.

Что именно писать в исковом заявлении об обязании заключить договор?

Готового «образца на все случаи» здесь не бывает: иск пишется под конкретный дом, ордер и текст отказа. Но структура задана законом — статьями 131 и 132 Гражданского процессуального кодекса РФ. Ниже — что должно быть в заявлении по такому спору.

• Наименование суда. Иски о правах на недвижимое имущество, включая жилые помещения, предъявляются по месту нахождения этого имущества — исключительная подсудность по статье 30 Гражданского процессуального кодекса РФ. Значит, заявление подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры (статья 24 Гражданского процессуального кодекса РФ; мировому судье такие дела не подсудны).
• Истец. Наниматель, указанный в ордере. Остальных совершеннолетних членов семьи, зарегистрированных в квартире, лучше заявить соистцами — тогда их права будут прямо подтверждены решением (статья 69 Жилищного кодекса РФ).
• Ответчик. Администрация городского округа (или иной орган местного самоуправления, отказавший в заключении договора), с адресом и реквизитами. Если полномочия по жилищному фонду переданы отраслевому органу — департаменту (комитету) управления имуществом, — его указывают вторым ответчиком.
• Третьи лица. Орган, ведущий реестр муниципального имущества; территориальное управление Росимущества (если есть спор о том, федеральный это фонд или муниципальный); правопреемник ликвидированного предприятия, если он существует; при необходимости — орган регистрационного учёта.
• Предмет требования. Формулируется как обязание совершить действие: «обязать администрацию заключить с истцом договор социального найма жилого помещения — квартиры по адресу…, с включением в договор членов семьи истца». Дополнительно можно просить признать за истцом и членами его семьи право пользования жилым помещением на условиях социального найма; при необходимости — обязать администрацию принять дом в муниципальную собственность и поставить его на учёт.
• Обстоятельства и доказательства. Когда и на каком основании предоставлено жильё, кем выдан ордер, кто вселился и зарегистрирован, что дом принадлежал предприятию, когда предприятие ликвидировано, что дом не передан городу, когда и в какой форме подано заявление в администрацию и что она ответила, что часть квартир в доме приватизирована. Каждое обстоятельство подкрепляется приложенным документом.
• Правовое обоснование. Статья 18 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1, постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1, статьи 60, 62, 63, 69 Жилищного кодекса РФ, статья 672 Гражданского кодекса РФ, статья 12 Гражданского кодекса РФ (способы защиты права).
• Просительная часть и срок исполнения. Полезно просить суд установить срок, в течение которого ответчик обязан заключить договор, — суд вправе это сделать по статье 206 Гражданского процессуального кодекса РФ.
• Приложения и подпись. Перечень документов по статье 132 Гражданского процессуального кодекса РФ, документ об уплате госпошлины, подтверждение направления копий иска другим участникам дела, дата и подпись.

Чего писать не нужно: эмоциональных оценок работы чиновников, требований «наказать» должностных лиц и ссылок на нормы, которых Вы не читали. Суд оценивает документы, а не тон заявления. Если сомневаетесь в формулировке требования, лучше один раз показать проект иска юристу: переформулировать предмет требования после отказа в иске гораздо труднее, чем до подачи.

Какие доказательства нужно собрать для суда?

• Ордер на квартиру (оригинал и копия) — основной документ о законности вселения по статье 47 Жилищного кодекса РСФСР.
• Паспорта с отметками о регистрации по месту жительства всех проживающих, свидетельства о рождении несовершеннолетних.
• Справка о зарегистрированных лицах (выписка из поквартирной карточки, домовой книги, справка паспортного стола или управляющей организации).
• Письменное заявление в администрацию с отметкой о принятии либо почтовая квитанция и опись вложения — подтверждение обращения.
• Письменный отказ администрации с формулировкой об отсутствии дома в реестре муниципальной собственности — центральное доказательство по делу.
• Квитанции и платёжные документы об оплате найма и жилищно-коммунальных услуг за длительный период — подтверждение фактических отношений найма.
• Сведения о приватизации других квартир в доме: выписки из Единого государственного реестра недвижимости по этим квартирам либо сведения о зарегистрированных договорах передачи жилья в собственность.
• Архивные документы о принадлежности дома предприятию: акты ввода дома в эксплуатацию, инвентарные и балансовые документы, решения о выделении жилья работникам, документы о ликвидации предприятия (запрос — в муниципальный и государственный архивы, в налоговый орган — выписка о прекращении деятельности юридического лица).
• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на квартиру и дом (сведения о зарегистрированных правах либо об их отсутствии) и ответ администрации либо органа по управлению имуществом о том, что объект в реестре не значится.
• Технический паспорт квартиры и дома, при наличии — сведения из бюро технической инвентаризации.

Если какой-то документ Вам не выдают (например, архив отвечает отказом или предприятие давно исключено из реестра юридических лиц), не отказывайтесь от иска: заявите суду ходатайство об истребовании доказательств по статье 57 Гражданского процессуального кодекса РФ. Запрос суда исполняют охотнее, чем обращение гражданина, а неисполнение запроса влечёт для организации штраф.

Как действовать по шагам: от заявления в администрацию до приватизации?

1. Подайте письменное заявление в администрацию о заключении договора социального найма с приложением копий ордера и документов о регистрации. Способ подачи — через канцелярию с отметкой на своём экземпляре либо заказным письмом с описью вложения.
2. Получите письменный отказ. Устный отказ в суде не пригодится. Если ответ не поступил в установленный срок, зафиксируйте это: молчание органа также подтверждает нарушение Ваших прав.
3. Соберите документы. Ордер, справки о регистрации, квитанции, архивные сведения о доме и предприятии, выписки из Единого государственного реестра недвижимости, сведения о приватизации соседних квартир.
4. Подготовьте иск по статьям 131 и 132 Гражданского процессуального кодекса РФ, уплатите государственную пошлину, направьте копии заявления с приложениями ответчику и третьим лицам, подайте иск в районный суд по месту нахождения квартиры (статья 30 Гражданского процессуального кодекса РФ).
5. Участвуйте в разбирательстве. Заявляйте ходатайства об истребовании архивных документов, при необходимости привлекайте свидетелей — соседей, подтверждающих Ваше проживание. Поддерживайте требование о сроке исполнения решения (статья 206 Гражданского процессуального кодекса РФ).
6. Получите решение и дождитесь вступления его в силу. Если ответчик уклоняется от исполнения, предъявите исполнительный лист в службу судебных приставов.
7. Заключите договор социального найма в письменной форме (статья 63 Жилищного кодекса РФ), проверив состав включённых в него членов семьи и характеристики квартиры.
8. Оформите приватизацию и зарегистрируйте право собственности в Едином государственном реестре недвижимости. Порядок и типичные сложности мы описали в материале Приватизация квартиры: пошаговый план и юридические нюансы.

Требование о признании права собственности в порядке приватизации можно соединить с требованием об обязании заключить договор в одном заявлении — соединение нескольких связанных требований допускает статья 151 Гражданского процессуального кодекса РФ. Это экономит время, но усложняет доказывание, поэтому решение о соединении принимают, оценив полноту собранных документов.

Сколько стоит подача иска и сколько времени займёт дело?

Требование об обязании заключить договор социального найма носит неимущественный характер: Вы не просите взыскать деньги и не оцениваете квартиру, поэтому государственная пошлина уплачивается как за исковое заявление неимущественного характера по статье 333.19 Налогового кодекса РФ. Точный размер уточняйте на день подачи — ставки периодически меняются, и реквизиты для уплаты удобнее взять на сайте того суда, куда подаётся иск. Если требование о признании права собственности на квартиру заявляется одновременно, пошлина по нему считается уже от стоимости имущества, и общая сумма будет больше.

По срокам: гражданские дела районный суд рассматривает до истечения двух месяцев со дня поступления заявления (часть 1 статьи 154 Гражданского процессуального кодекса РФ). На практике по таким спорам срок нередко увеличивается — суд запрашивает архивы и привлекает третьих лиц. Решение вступает в силу через месяц, если его не обжаловали (статья 321 Гражданского процессуального кодекса РФ). Судебные расходы, включая пошлину и оплату услуг представителя, при выигрыше можно взыскать с ответчика по статьям 98 и 100 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Частые вопросы

Ордер утерян — можно ли доказать право пользования без него?

Да. Ордер — важное, но не единственное доказательство. Законность вселения подтверждают отметки о регистрации по месту жительства, поквартирная карточка, финансовый лицевой счёт, квитанции об оплате найма и коммунальных услуг, решения предприятия о выделении жилья из архива, показания свидетелей. Недостающие документы суд истребует по ходатайству стороны на основании статьи 57 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Нужно ли соблюдать досудебный порядок перед таким иском?

Обязательный досудебный порядок для споров об обязании заключить договор социального найма законом не установлен. Но письменное обращение в администрацию подать нужно обязательно: без него в деле не будет доказательства нарушения права — отказа ответчика. Именно письменный отказ показывает суду, что спор реален, а не создан искусственно.

Кто должен платить за квартиру, пока договор не заключён?

Платить нужно продолжать. Отсутствие письменного договора не отменяет обязанности вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, а сохранённые квитанции работают на Вас: они подтверждают, что отношения найма фактически сложились и наймодатель их принимал. Перерыв в платежах, наоборот, даст ответчику довод о недобросовестности жильца.

Можно ли включить в договор внуков и других родственников?

В договор включают членов семьи нанимателя, вселённых в квартиру в этом качестве и проживающих в ней: супруга, детей, родителей, а также иных родственников, признанных членами семьи, — по правилам статьи 69 Жилищного кодекса РФ. Их права равны правам нанимателя. Тех, кто зарегистрирован формально и в квартире не живёт, суд включать в договор не обязан.

Что делать, если после решения суда администрация тянет с оформлением?

Получите исполнительный лист и предъявите его в подразделение судебных приставов по месту нахождения ответчика. Если в решении установлен срок совершения действия (статья 206 Гражданского процессуального кодекса РФ), его нарушение — основание для исполнительных мер. Заявление о выдаче исполнительного листа подаётся в тот же суд, который рассмотрел дело.

Краткая сводка: иск об обязании заключить договор социального найма

• Жилищный фонд ликвидированного предприятия подлежал передаче в ведение органов местного самоуправления с сохранением всех жилищных прав граждан, включая право на приватизацию, — статья 18 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1.
• Объекты жилищного фонда отнесены к муниципальной собственности постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1; отсутствие дома в реестре — бездействие органов власти, а не порок права жильца.
• Ордер подтверждает законность вселения (статья 47 Жилищного кодекса РСФСР), а договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилья (часть 4 статьи 57 и статья 63 Жилищного кодекса РФ).
• Договор бессрочен, его предмет — изолированное жилое помещение, члены семьи нанимателя имеют равные с ним права — статьи 60, 62 и 69 Жилищного кодекса РФ, статья 672 Гражданского кодекса РФ.
• Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры (статья 30 Гражданского процессуального кодекса РФ) по форме статей 131 и 132 Гражданского процессуального кодекса РФ; полезно просить установить срок исполнения решения (статья 206 Гражданского процессуального кодекса РФ).
• Договор социального найма открывает дорогу к приватизации: право на неё имеют граждане, занимающие жильё на условиях социального найма, — статья 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1.

Таким образом, ссылка администрации на то, что дом не числится в реестре муниципальной собственности, сама по себе не лишает Вас права на договор социального найма: обязанность принять жилищный фонд ликвидированного предприятия лежала на органах власти, а невыполнение ими этой обязанности не может ухудшать положение жильца. Соберите ордер, документы о регистрации и оплате, письменный отказ и сведения о приватизации соседних квартир — и обращайтесь в районный суд по месту нахождения квартиры с иском об обязании заключить договор социального найма.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по жилищным спорам: договор социального найма
• Адвокат по жилищным вопросам: приватизация квартиры
• Адвокат по жилищным спорам: как получить квартиру