Суд обязывает наймодателя — муниципалитет или уполномоченный государственный орган — заключить договор социального найма жилого помещения, если гражданин докажет, что фактически проживает в этом помещении на условиях социального найма: как наниматель, ранее законно вселённый в жилое помещение государственного или муниципального фонда, как член семьи нанимателя, вселённый с соблюдением порядка, установленного статьёй 70 Жилищного кодекса РФ, либо как лицо, за которым сохранилось право пользования после смерти прежнего нанимателя по правилам статьи 82 Жилищного кодекса РФ. Само по себе отсутствие письменного договора не является основанием для отказа, если фактические отношения найма подтверждены документами и свидетельскими показаниями, а наймодатель уклоняется от их формального оформления. Ниже приведён подробный разбор правовых норм, оснований для иска и практических вариантов на основе позиций Верховного Суда РФ и практики судов Москвы, в том числе Московского городского суда.
Когда закон допускает понуждение наймодателя к заключению договора
По договору социального найма наймодатель — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда в лице уполномоченного органа — обязуется передать нанимателю жилое помещение во владение и пользование для проживания (статья 60 ЖК РФ). Договор заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении помещения (статья 63 ЖК РФ). Однако жилищные отношения нередко складываются фактически раньше письменного оформления: гражданин занимает помещение много лет, вносит плату за него и коммунальные услуги, но наймодатель по тем или иным причинам не оформляет договор или отказывает в его заключении. В этой ситуации применяется общее правило части 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ: если сторона уклоняется от заключения договора, который для неё обязателен в силу сложившихся отношений, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к его заключению. Верховный Суд РФ прямо применял эту логику к спорам о социальном найме: в определении Судебной коллегии по гражданским делам от 27.01.2015 № 5-КГ14-167 указано, что суду следовало установить, на каком праве гражданин длительное время пользуется квартирой, и дать оценку доводам о том, что между ним и собственником жилья фактически сложились отношения по договору социального найма — регистрация по другому адресу сама по себе, без реального проживания там, этому не препятствует.
Фактическое вселение в качестве члена семьи нанимателя
Наиболее частое основание иска — вселение гражданина в жилое помещение нанимателем в качестве члена своей семьи. По части 1 статьи 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним супруг, дети и родители; другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи, если они вселены нанимателем в этом качестве и ведут с ним общее хозяйство, а в исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке. Часть 1 статьи 70 ЖК РФ определяет порядок вселения других граждан нанимателем, а часть 2 статьи 69 ЖК РФ уравнивает права вселённых впоследствии членов семьи с правами нанимателя. Пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъясняет: лица, вселённые нанимателем в качестве членов его семьи, приобретают равные с нанимателем права и обязанности при условии соблюдения порядка вселения, предусмотренного частью 1 статьи 70 ЖК РФ. При этом ещё постановлением Конституционного Суда РФ от 25.04.1995 № 3-П положение об «установленном порядке» вселения как о процедуре, обусловленной соблюдением режима прописки, было признано не соответствующим Конституции РФ — то есть отсутствие регистрации само по себе не лишает вселённого гражданина прав.
Показательно определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.01.2025 № 67-КГ24-16-К8. Истец был зарегистрирован в муниципальной квартире в 1997 году с согласия нанимателя как родственник, более 25 лет фактически проживал с ним, вёл общее хозяйство и после смерти нанимателя обратился с иском о признании себя членом его семьи и права пользования жилым помещением на условиях социального найма. Нижестоящие суды отказали, сославшись на отсутствие письменного согласия всех членов семьи нанимателя на вселение. Верховный Суд РФ с этим не согласился: отсутствие письменного согласия само по себе, без оценки длительного совместного проживания, ведения общего хозяйства и фактического признания нанимателем родственных отношений, не может быть достаточным основанием для отказа в иске, а право пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, возникает у члена семьи нанимателя с момента фактического вселения.
Смерть нанимателя: право члена семьи на переоформление договора
Отдельное основание для иска — часть 2 статьи 82 ЖК РФ: в случае смерти нанимателя любой дееспособный член семьи умершего вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключённому договору социального найма вместо первоначального нанимателя. На практике наймодатели нередко отказывают в переоформлении договора, ссылаясь на отсутствие письменного заявления прежнего нанимателя о включении гражданина в договор либо на то, что заявитель не состоит на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий. Как разъяснено в определении № 67-КГ24-16-К8, требование о постановке на учёт малоимущих и нуждающихся применимо к случаям первичного предоставления жилья, а не к случаям, когда спор идёт о жилищных правах в отношении помещения, уже предоставленного семье нанимателя ранее. Отказ наймодателя оформить переход прав в этой ситуации может быть оспорен в судебном порядке именно как понуждение к заключению договора.
Практика судов Москвы: когда отказ департамента оспорим
По искам жителей Москвы к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (ныне — Департамент городского имущества) сложился заметный пласт практики, прошедшей через судебную коллегию по гражданским делам Московского городского суда. В одном деле истец с 1987 года на основании ведомственных ордеров занимал жилое помещение, оплачивал его как собственное, но районный суд и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12.02.2014 отказали в иске об обязании заключить договор социального найма, посчитав, что помещение статуса общежития не имело и предоставлялось лишь временно. Верховный Суд РФ определением от 27.01.2015 № 5-КГ14-167 отменил апелляционное определение, указав, что нижестоящие суды не оценили фактически сложившиеся за 27 лет отношения найма и наличие у истца фактического, а не формального права пользования помещением.
В другом деле семья, занимавшая часть коммунальной квартиры по договору социального найма, после освобождения смежной комнаты потребовала присоединить её по договору социального найма. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02.04.2014 в иске было отказано со ссылкой на отсутствие у истцов статуса нуждающихся в улучшении жилищных условий. Верховный Суд РФ определением от 20.01.2015 № 5-КГ14-145 отменил и это апелляционное определение, указав, что суду апелляционной инстанции следовало проверить, могут ли заявители быть признаны малоимущими и обеспечены ли они площадью менее нормы предоставления на человека — то есть применить именно часть 1 статьи 59 ЖК РФ, а не отклонять иск формально. Оба дела показывают общую линию: суды, включая Московский городской суд, нередко отказывают в понуждении наймодателя к заключению договора со ссылкой на формальные препятствия, тогда как Верховный Суд РФ последовательно требует полной оценки фактических жилищных отношений и всех юридически значимых обстоятельств дела.
Как подготовить иск об обязании заключить договор социального найма
Перед обращением в суд целесообразно направить наймодателю письменное заявление о заключении договора социального найма с приложением документов, подтверждающих основания пользования помещением, и дождаться письменного отказа или истечения разумного срока на ответ — это фиксирует досудебную попытку урегулирования спора. В исковом заявлении, подаваемом в районный суд по месту нахождения жилого помещения, ответчиком выступает наймодатель (администрация, департамент, комитет по управлению имуществом), а прежний наниматель или иные члены его семьи привлекаются как третьи лица. К доказательствам, подтверждающим фактические отношения социального найма, обычно относятся: ордер или ранее заключённый договор социального найма на помещение, выписка из домовой книги или справка о регистрации, квитанции об оплате жилого помещения и коммунальных услуг за длительный период, свидетельские показания о совместном проживании и ведении общего хозяйства, а при необходимости — свидетельство о смерти прежнего нанимателя. Требование о понуждении заключить договор является неимущественным, поэтому государственная пошлина уплачивается в фиксированном размере, установленном для исковых заявлений неимущественного характера.
Краткая сводка: когда суд обяжет заключить договор социального найма
- Наниматель или член его семьи вправе требовать заключения договора социального найма, если докажет фактические отношения найма — законное занятие помещения, длительную оплату, отсутствие альтернативного жилищного статуса (ст. 60, 63 ЖК РФ, ч. 4 ст. 445 ГК РФ).
- Член семьи, вселённый нанимателем с его согласия и проживающий совместно с ним, приобретает равное с нанимателем право пользования жилым помещением с момента фактического вселения, даже при отсутствии письменного согласия всех членов семьи (ст. 69, 70 ЖК РФ, п. 26 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).
- После смерти нанимателя любой дееспособный член его семьи вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключённому договору (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ).
- Отказ наймодателя со ссылкой на формальные основания — отсутствие учёта нуждающихся, отсутствие письменного согласия — не всегда правомерен: практика Московского городского суда по таким делам неоднократно отменялась Верховным Судом РФ именно за неполную оценку фактических обстоятельств.
Таким образом, обязать наймодателя заключить договор социального найма через суд можно тогда, когда истец доказывает не просто желание получить жильё, а уже сложившиеся фактические отношения найма — своё законное вселение, вселение в качестве члена семьи нанимателя или переход прав после смерти нанимателя, — а отказ наймодателя основан на формальных, а не на содержательных препятствиях. Практика Верховного Суда РФ, в том числе по делам, прошедшим через Московский городской суд, показывает, что суды обязаны оценивать всю совокупность обстоятельств дела, а не отклонять иск по одному лишь отсутствию письменного договора.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
