Мама подарила дом сыну. В доме прописаны его супруга и один из детей, а в договоре дарения есть пункт о праве пользования домом этими людьми. Сейчас супруги в разводе, дом нужно продать, но бывшая супруга отказывается сниматься с регистрационного учёта. С момента развода она с ребёнком проживает отдельно — в комнате общежития, которая принадлежит ей на праве собственности. Что делать?
Адвокат Антонов А.П.
Здравствуйте!
Коротко: Право пользования домом по условию договора дарения не прекращается автоматически разводом — это условие сделки, а не факт совместного проживания как члена семьи. Снять бывшую супругу с регистрационного учёта без её согласия можно только через суд; при продаже дома нужно отдельно проверить, зарегистрировано ли это право как обременение.
Ниже приведён подробный разбор того, на каком основании сохраняется это право, как его можно прекратить в судебном порядке и что учесть при продаже дома с таким условием.
Сохраняется ли право пользования домом у бывшей супруги после развода?
По общему правилу, установленному частью 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника — то есть супруга, брак с которым прекращён, — не сохраняется при прекращении семейных отношений, если иное не установлено соглашением между собственником и этим бывшим членом семьи. Ваш случай — именно исключение: право пользования домом для супруги сына прямо предусмотрено пунктом договора дарения, а такой письменный пункт сделки и есть то самое соглашение, о котором говорит закон.
Верховный Суд РФ разъяснил, что соглашение о сохранении права пользования жилым помещением должно отвечать общим правилам Гражданского кодекса РФ о сделках — то есть быть облечено в надлежащую форму (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»; определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05.10.2021 № 19-КГ21-17-К5). Условие о праве пользования, включённое непосредственно в текст договора дарения, этому требованию отвечает: оно письменное, согласовано сторонами сделки и не требует отдельного оформления. Поэтому сам по себе развод собственника дома право пользования его бывшей супруги, установленное таким условием, не прекращает — в отличие от того, как это было бы, если бы супруга проживала в доме просто как член семьи без специальной договорённости.
Что будет с этим правом, если дом продать?
Здесь работает другое правило. Часть 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ прямо говорит: переход права собственности на жилой дом к другому лицу сам по себе является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом — именно законом, а не договором между продавцом и пользователем. Это значит, что условие договора дарения, пока оно не оформлено как зарегистрированное обременение недвижимости, связывает только вашего сына как сторону сделки дарения, но не автоматически будущего покупателя дома.
Чтобы право пользования бывшей супруги (если вы намерены его сохранить, а не прекращать) продолжало действовать и после продажи, оно должно быть зарегистрировано как обременение в Едином государственном реестре недвижимости (статья 8.1 Гражданского кодекса РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Тогда перечень лиц, сохраняющих право пользования домом, становится существенным условием договора купли-продажи (статья 558 Гражданского кодекса РФ), и покупатель узнаёт о нём заранее. Конституционный Суд РФ также подчёркивал общий принцип: право пользования жилым помещением, способное сохраняться при смене собственника, — это обременение, которое должно быть публично раскрыто через государственную регистрацию, иначе оно не может быть противопоставлено добросовестному покупателю (постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 № 5-П).
Если такой регистрации нет, то при продаже дома право пользования бывшей супруги, скорее всего, прекратится вместе с переходом права собственности к покупателю — независимо от условия в договоре дарения. Но это не избавляет вашего сына от обязанностей перед бывшей супругой как стороной сделки: продавать дом без учёта её интересов рискованно, и вопрос лучше решить заранее — соглашением о прекращении права пользования либо через суд, а покупателя в любом случае письменно предупредить о зарегистрированных в доме людях.
Как снять бывшую супругу с регистрационного учёта без её согласия?
Сама регистрация по месту жительства носит уведомительный характер и не создаёт и не прекращает право пользования жилым помещением (статья 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»). Но для продажи «чистого» дома снятие бывшей супруги с учёта всё равно нужно, а без её добровольного согласия сделать это можно только по решению суда — это прямо предусмотрено подпунктом «е» пункта 31 Правил регистрации, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713: основанием для снятия с учёта служит вступившее в законную силу решение суда о выселении либо о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением.
В вашей ситуации есть весомый довод в пользу такого иска: с момента развода бывшая супруга и ребёнок фактически проживают отдельно — в комнате общежития, принадлежащей ей на праве собственности. Это подтверждает, что она добровольно выехала на другое постоянное место жительства и обеспечила себя иным жильём, а значит, интерес к использованию спорного дома, по сути, утрачен. Похожая ситуация — когда имущество при разводе не делили, а бывшая супруга отказывается сниматься с учёта, — разобрана в статье «Порядок принудительной выписки бывшей жены из дома, если имущество не делили».
Порядок действий собственника дома выглядит так:
- Собрать доказательства фактического выезда бывшей супруги и наличия у неё собственного жилья: правоустанавливающие документы на комнату в общежитии, показания соседей, справку о непроживании в доме.
- Направить бывшей супруге письменное предложение сняться с регистрационного учёта добровольно — это пригодится как доказательство попытки решить вопрос без суда.
- При отказе — подать в районный суд по месту нахождения дома исковое заявление о прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта.
- После вступления решения суда в законную силу — обратиться с ним в территориальный орган регистрационного учёта МВД для снятия бывшей супруги с учёта.
Пошаговый порядок такого иска и типичные доказательства подробно разобраны в статье «Признание утратившим право пользования жилым помещением».
А как быть с правом пользования домом у ребёнка?
Ребёнок — это отдельный вопрос, и подход к нему мягче. Он остаётся сыном собственника дома независимо от развода родителей, а значит, его право пользования домом опирается не на «соглашение бывших супругов» из части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ, а на базовый статус члена семьи собственника (часть 1 и 2 статьи 31 Жилищного кодекса РФ) — развод самих родителей этот статус не меняет. Верховный Суд РФ последовательно указывает, что жилищные права несовершеннолетнего носят самостоятельный характер и не прекращаются автоматически вслед за тем, что родитель, с которым ребёнок фактически проживает, утратил или сменил своё жильё (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 08.10.2024 № 33-КГ24-9-К3).
Место жительства несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, по закону определяется местом жительства его законных представителей (пункт 2 статьи 20 Гражданского кодекса РФ), а при раздельном проживании родителей — их соглашением о том, с кем из них ребёнок фактически живёт (статья 65 Семейного кодекса РФ). То, что ребёнок сейчас живёт с матерью в её комнате, — законное следствие такого родительского соглашения, но оно не лишает его автоматически права пользования домом отца. На практике суды в подобных спорах учитывают срок, на который может быть сохранено или ограничено такое право, и оценивают интересы обеих сторон, а не просто дату развода (пункты 13 и 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14). Поэтому вопрос регистрации ребёнка в доме отца лучше решать отдельно от вопроса о бывшей супруге — по возможности соглашением между родителями, а не автоматическим переносом того же иска на ребёнка.
Для самой продажи дома участие органов опеки и попечительства, как правило, не требуется: отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний член семьи собственника, по общему правилу не обусловлено согласием опеки (пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ), если только не установлено, что ребёнок формально лишён родительской заботы (постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 № 13-П). В вашей ситуации ребёнок фактически находится на попечении матери, поэтому дополнительное согласие опеки на продажу дома обычно не нужно — но это стоит уточнить у нотариуса или в органе опеки перед сделкой, если у покупателя возникнут вопросы.
Частые вопросы
Можно ли продать дом, если бывшая супруга и ребёнок ещё прописаны в нём?
Да, регистрация сама по себе не блокирует сделку — прописка не создаёт права собственности. Но покупателя нужно письменно уведомить о зарегистрированных в доме людях и о праве пользования по договору дарения, если оно не снято: для жилого дома это существенное условие договора купли-продажи (статья 558 Гражданского кодекса РФ).
Что будет, если не сказать покупателю о праве пользования третьих лиц?
Покупатель, который не знал и не должен был знать о таком праве, впоследствии вправе требовать уменьшения цены дома, расторжения договора или возмещения убытков. Умолчание о зарегистрированных в доме людях создаёт риск спора уже с новым собственником, а не только с бывшей супругой.
Учитывается ли, что у бывшей супруги есть своя комната в общежитии?
Да, это значимое обстоятельство для суда. Наличие у неё в собственности отдельного жилья и фактическое проживание там подтверждают добровольный отказ от использования спорного дома и усиливают позицию собственника в иске о прекращении права пользования.
Нужно ли согласие бывшей супруги на саму продажу дома?
Нет: она не собственник дома и доли в праве собственности не имеет, поэтому согласия на сделку как таковую закон не требует. Но её право пользования домом нужно урегулировать отдельно — соглашением о его прекращении, решением суда либо чётким указанием на него в договоре купли-продажи, если оно всё же зарегистрировано как обременение.
Краткая сводка: право пользования по договору дарения, развод и продажа дома
- Условие о праве пользования домом, включённое в договор дарения, — это соглашение по смыслу части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ; сам развод собственника его не прекращает (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).
- При продаже дома другому лицу право пользования членов семьи прежнего собственника по общему правилу прекращается (часть 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ), если оно не зарегистрировано как обременение (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
- Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым домом, — существенное условие договора купли-продажи такого дома (статья 558 Гражданского кодекса РФ).
- Снять бывшую супругу с регистрационного учёта без её согласия можно только по решению суда (подпункт «е» пункта 31 Правил регистрации, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).
- Право пользования домом у несовершеннолетнего ребёнка собственника носит самостоятельный характер и не прекращается автоматически вместе с правом бывшей супруги (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 08.10.2024 № 33-КГ24-9-К3).
Таким образом, право пользования домом, закреплённое в договоре дарения, само по себе не исчезает вместе с браком, но и не является бессрочной гарантией для будущего покупателя: снять бывшую супругу с регистрационного учёта без её согласия можно только через суд, а перед продажей дома нужно отдельно проверить, зарегистрировано ли её право как обременение, и письменно предупредить покупателя о зарегистрированных в доме людях. Вопрос ребёнка стоит решать отдельно от вопроса бывшей супруги — его жилищные права закон и суды защищают более осторожно.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
