Как исчисляется минимальный предельный срок владения в целях НДФЛ при продаже квартиры, приобретенной по договору участия в долевом строительстве?

1. Позиция Минфина России

Абзацем четвертым пункта 2 статьи 217.1 НК РФ установлено, что в целях статьи 217.1 НК РФ в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком, в частности, по договору участия в долевом строительстве, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с указанным договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства (Письмо Минфина России от 22.07.2024 N 03-04-05/68440).

Таким образом, если продаваемая квартира приобретена налогоплательщиком в соответствии с договором участия в долевом строительстве, то в целях налогообложения минимальный предельный срок владения квартирой исчисляется с даты полной оплаты его стоимости. При этом факт дополнительной оплаты в связи с увеличением площади жилого помещения после ввода в эксплуатацию объекта строительства при определении минимального срока владения в отношении такого жилого помещения не учитывается.

2. Позиция ФНС

По правилу, установленному пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Таким образом, по общему правилу минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности. Однако минимальный предельный срок владения квартирой, приобретенной налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве, исчисляется с даты полной оплаты ее стоимости. Аналогичная позиция изложена в письмах ФНС: <Письмо> ФНС России от 27.04.2022 N БС-4-11/5168@; <Информация> ФНС России от 19.08.2021.

3. Судебная практика

Несмотря на то что суды первой инстанции всё еще ошибаются при применении положений 217.1. НК РФ, вышестоящие суды исправляют такие ошибки. Например: «При этом судом первой инстанции оставлено без внимания, что для целей налогообложения положения абзаца четвертого пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ связывают начало исчисления минимального предельного срока владения жилым помещением, приобретенным налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве, право собственности на которое зарегистрировано после 1 января 2016 года, с датой полной оплаты его стоимости с учетом пункта 4 статьи 217.1 Кодекса, а не с датой регистрации права собственности на такой объект» — Кассационное определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 07.08.2023 N 88а-14190/2023 по делу N 2а-6756/2022

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры» (Л)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.