Как можно оформить землю в собственность, если она находится в постоянном бессрочном пользовании умершего человека?

Добрый день! Как можно оформить землю в собственность, если она находится в постоянном бессрочном пользовании умершего человека?

Здравствуйте!

Коротко: право постоянного (бессрочного) пользования по наследству не переходит (ст. 1181 ГК РФ). Но наследник дома или строения на таком участке вправе бесплатно оформить землю на себя — п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, ст. 49 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, условий и практических вариантов: когда участок оформляется через Росреестр по заявлению, когда право приходится признавать в суде и что делать, если строений на земле нет.

Переходит ли право постоянного (бессрочного) пользования землей по наследству?

Нет, не переходит. В состав наследства по ст. 1181 ГК РФ входят принадлежавший наследодателю на праве собственности земельный участок либо право пожизненного наследуемого владения участком. Право постоянного (бессрочного) пользования в этом перечне отсутствует: оно неразрывно связано с личностью того, кому земля была предоставлена, и прекращается со смертью гражданина. Распорядиться таким участком при жизни обладатель права тоже не мог — ст. 269 ГК РФ дает ему только владение и пользование. Гражданам это право не предоставляется уже давно: по ст. 39.9 ЗК РФ участки в постоянное (бессрочное) пользование передаются органам власти, казенным предприятиям и центрам исторического наследия, а ранее возникшее у граждан право сохраняется в силу п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Отсюда частое затруднение: нотариус не включает участок в наследственную массу и отказывает в выдаче свидетельства о праве на наследство именно на землю. Это не тупик — закон дает наследнику самостоятельные основания оформить участок на себя, и они не зависят от свидетельства нотариуса на землю. Для сравнения, у другого «советского» титула правила иные: как наследуется участок, переданный в пожизненное владение, мы разбирали в материале Пожизненное наследуемое владение земельным участком.

Когда наследник все-таки может оформить такой участок в собственность?

Оснований, по которым земля из постоянного (бессрочного) пользования умершего переходит к наследнику, три. Каждое работает при своих условиях, и проверять их нужно именно в таком порядке — от самого простого (заявление в Росреестр) к самому трудоемкому (суд).

• На участке есть здание, строение или сооружение, перешедшее к Вам по наследству. Абзац третий п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ прямо разрешает гражданам, к которым в порядке наследования или по иным основаниям перешло право собственности на строения, расположенные на участках, предоставленных до введения в действие Земельного кодекса РФ, зарегистрировать право собственности на такие участки. Плата за землю при этом не взимается.
• Наследодатель при жизни начал оформление участка на себя. Пункт 82 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 позволяет суду признать за наследниками право собственности в порядке наследования на участок, предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования до введения в действие Земельного кодекса РФ, если наследодатель в установленном порядке обратился за реализацией права, предусмотренного п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, и не успел завершить оформление.
• Строений нет и наследодатель к оформлению не приступал. Тогда участок в наследственную массу не входит и остается в государственной или муниципальной собственности. Претендовать на него можно только на общих основаниях предоставления публичной земли — ст. 39.1, 39.3, 39.5 и 39.18 ЗК РФ, а также по специальным правилам «дачной амнистии», о которых ниже.

Отдельно отметим: Земельный кодекс РФ введен в действие 30.10.2001, поэтому «предоставленным до введения в действие Земельного кодекса РФ» считается участок, выделенный наследодателю раньше этой даты. Если земля предоставлялась позже, льготные правила п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ не применяются.

Какие документы нужны для регистрации права собственности на землю?

Перечень оснований для упрощенной регистрации закреплен в ст. 49 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Часть 1 этой статьи перечисляет документы, подтверждающие право самого гражданина на участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

• акт о предоставлении участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции по законодательству, действовавшему в месте и на момент издания акта;
• акт (свидетельство) о праве гражданина на участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в том же порядке;
• выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на участок — ее выдает орган местного самоуправления, и она годится, если земля предоставлялась для ведения личного подсобного хозяйства;
• иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на этот участок.

Наследнику здания часть 2 ст. 49 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ позволяет заменить документ о собственном праве на землю другим комплектом: свидетельством о праве на наследство (либо иным документом, подтверждающим право собственности на здание, строение или сооружение) плюс одним из перечисленных выше документов, оформленных на любого прежнего собственника этого строения — то есть на наследодателя. Если право собственности на само здание уже внесено в Единый государственный реестр недвижимости, свидетельство о праве на наследство представлять не требуется: регистратор видит запись сам.

Практическая логика такова: сначала подтверждается право на строение, затем «по цепочке» оформляется земля под ним. Это согласуется со ст. 271 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ — при переходе права собственности на здание к новому владельцу переходит и право пользования участком, а ст. 39.20 ЗК РФ закрепляет за собственником здания исключительное право приобрести участок под ним. Если правоустанавливающих бумаг наследодателя не сохранилось вовсе, полезен разбор Наследование старого земельного участка без документов: что разъяснил Верховный Суд РФ.

Как оформить участок по шагам?

1. Примите наследство: обратитесь к нотариусу в течение шести месяцев со дня открытия наследства (ст. 1154 ГК РФ) либо подтвердите фактическое принятие по п. 2 ст. 1153 ГК РФ.
2. Получите свидетельство о праве на наследство на дом, гараж или иное строение, стоящее на участке. Если строение не стоит на кадастровом учете, сначала поставьте его на учет и зарегистрируйте право.
3. Соберите документы наследодателя на землю: решение или постановление о выделении участка, государственный акт, свидетельство старого образца, выписку из похозяйственной книги. Их запрашивают в архиве муниципалитета или в администрации по месту нахождения земли.
4. Уточните сведения о границах. Если координаты в реестре не установлены, закажите кадастровому инженеру межевой план — без описания границ распоряжаться землей и защищать ее от притязаний соседей будет затруднительно.
5. Подайте в Росреестр заявление о государственной регистрации права собственности с приложением документов по ст. 49 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ — через МФЦ или в электронном виде. Государственная пошлина уплачивается по правилам ст. 333.33 НК РФ.
6. Получите выписку из ЕГРН. При приостановлении или отказе (ст. 26 и ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ) устраните причину либо обращайтесь в суд с иском о признании права собственности (ст. 12 ГК РФ, ст. 59 ЗК РФ).

До какого срока действует упрощенный порядок оформления?

Здесь важно различать две разные вещи. Правила ст. 49 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ и п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ срока действия не имеют — по ним участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ, можно оформить и сегодня. А вот льготные механизмы «дачной амнистии» ограничены во времени, и сроки эти неоднократно продлевались: Федеральный закон от 30.12.2021 № 478-ФЗ перенес их на 1 марта 2031 года.

Последняя строка таблицы часто выручает именно в наследственных ситуациях: если на земле наследодателя стоит старый дом, возведенный до 14 мая 1998 года, и семья продолжает им пользоваться, участок предоставляется в собственность бесплатно по ст. 3.8 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ — по заявлению в орган местного самоуправления, а не через суд.

Что делать, если Росреестр отказал или строений на участке нет?

Отказ или приостановление регистрации сами по себе не лишают Вас права на землю. Регистратор действует по документам и не оценивает обстоятельства, которые может установить только суд: факт принятия наследства, факт обращения наследодателя за оформлением участка, принадлежность архивного акта конкретному человеку при расхождении в написании фамилии. Поэтому при отказе основной путь — исковое заявление о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования (ст. 12 ГК РФ, ст. 59 ЗК РФ), ответчиком по которому обычно выступает администрация муниципального образования. Именно на такой случай рассчитан п. 82 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9.

Если же строений на участке нет и наследодатель к оформлению не приступал, признавать в суде нечего: права собственности у него не возникло, а право постоянного (бессрочного) пользования прекратилось. Остается общий порядок — обращение в орган местного самоуправления за предоставлением участка по ст. 39.1, 39.3, 39.5 и 39.18 ЗК РФ либо использование одного из механизмов «дачной амнистии» из таблицы выше, если условия для него выполняются.

Частые вопросы

Нужно ли выкупать участок, если он был у наследодателя в постоянном (бессрочном) пользовании?

Нет. Оформление по п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ бесплатное: наследник строения регистрирует право собственности на землю без выкупа и без торгов. Оплатить придется только государственную пошлину за регистрацию по ст. 333.33 НК РФ и, при необходимости, работу кадастрового инженера по уточнению границ.

Сколько времени занимает сама регистрация в Росреестре?

По ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация права проводится за семь рабочих дней с даты приема заявления органом регистрации прав и за девять рабочих дней при подаче через многофункциональный центр. Течение срока приостанавливается, если регистратор выявит недостатки документов по ст. 26 того же закона.

Что делать, если шестимесячный срок принятия наследства пропущен?

Срок восстанавливается судом по ст. 1155 ГК РФ, если Вы не знали и не должны были знать об открытии наследства либо пропустили срок по уважительной причине и обратились в суд в течение шести месяцев после отпадения этих причин. Часто проще доказать фактическое принятие наследства по п. 2 ст. 1153 ГК РФ: пользование домом и участком, оплата содержания, охрана имущества.

А если дом на участке не зарегистрирован в ЕГРН?

Сначала оформляется строение, потом земля. Жилой или садовый дом до 1 марта 2031 года регистрируется в упрощенном порядке по ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ — на основании технического плана и правоустанавливающего документа на участок. После появления записи о доме заявление на землю подается по ст. 49 того же закона.

Участок числится за садоводческим товариществом — порядок тот же?

Нет, там работает п. 2.7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ: член товарищества до 1 марта 2031 года получает распределенный ему участок в собственность бесплатно по решению органа местного самоуправления. Наследственные нюансы такой ситуации разобраны в материале Оформление наследства на садовый участок в СНТ, если остальные наследники отказываются от доли.

Краткая сводка: как оформить землю умершего из бессрочного пользования

• Право постоянного (бессрочного) пользования в состав наследства не входит: ст. 1181 ГК РФ называет только собственность и пожизненное наследуемое владение.
• Ключ к участку — унаследованное строение на нем: абзац третий п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ дает наследнику право бесплатно зарегистрировать землю на себя.
• Документы-основания перечислены в ст. 49 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; свидетельство о праве на наследство не нужно, если право на здание уже внесено в ЕГРН.
• Если наследодатель начал оформление и не успел его завершить, право признается судом по п. 82 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9.
• Льготные сроки «дачной амнистии» продлены Федеральным законом от 30.12.2021 № 478-ФЗ до 1 марта 2031 года — это касается ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, п. 2.7 и ст. 3.8 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.
• Когда строений нет и наследодатель за оформлением не обращался, участок остается публичным и предоставляется на общих основаниях по ст. 39.1, 39.3, 39.5 и 39.18 ЗК РФ.

Таким образом, оформить землю умершего, находившуюся в постоянном (бессрочном) пользовании, реально, но не через наследование самого права пользования, а через строение на участке и упрощенную регистрацию по ст. 49 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Начните с документов на дом и архивного акта о выделении земли — от их наличия зависит, хватит ли заявления в Росреестр или потребуется иск о признании права собственности.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Наследство: помощь адвоката
• Адвокат по гражданским делам