Отсутствие правоустанавливающих документов на старый садовый или огородный участок — не повод отказываться от оформления его в наследство. Если документ о выделении земли, дошедший до наших дней, не содержит указания на вид права, закон считает участок предоставленным первоначальному владельцу на праве собственности, а значит, он входит в состав наследства и может быть признан за наследником — в том числе через суд, если нотариус в оформлении отказал. Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов оформления таких участков.
Почему у старых дачных и огородных участков нет документов
В Советском Союзе земельные участки под огороды и сады массово раздавались предприятиями, колхозами и местными исполкомами своим работникам — решением исполнительного комитета совета народных депутатов, без выдачи привычного сегодня свидетельства о праве собственности. Многие такие решения не указывали, на каком именно праве участок предоставлен: в собственность, в пожизненное наследуемое владение или в постоянное (бессрочное) пользование — оформители попросту не видели в этом смысла, поскольку земля и так считалась государственной. Часть предприятий, выделявших сотки сотрудникам, давно ликвидирована, а их архивы утрачены, поэтому у нынешних владельцев на руках в лучшем случае сохранилась членская книжка садовода, выписка из похозяйственной книги или пожелтевшая копия решения исполкома. Формально с такого участка никто не выселяет, но распорядиться им — продать, подарить, передать по завещанию — владелец не может: без документов о праве Росреестр не зарегистрирует переход, а нотариус откажется включать участок в наследственную массу. Именно с этой ситуацией регулярно сталкиваются наследники: владелец умер, участком продолжают пользоваться, но юридически он «не существует» как объект чьей-либо собственности.
Дачная амнистия: упрощенный порядок регистрации прав на старые участки
Упрощенный порядок регистрации прав граждан на садовые, огородные и дачные участки был введен Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» — в обиходе эту норму называют «дачной амнистией». Ее смысл в том, что для регистрации права на участок, полученный до введения в действие Земельного кодекса РФ, не требуется собирать полный пакет современных документов: достаточно того документа о предоставлении земли, который сохранился, даже если он не отвечает нынешним требованиям к оформлению. Ключевую роль здесь играет пункт 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»: если участок предоставлен гражданину до 25 октября 2001 года для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, он вправе зарегистрировать на него право собственности. А если в акте, свидетельстве или ином документе, устанавливающем право на такой участок, вид этого права не указан или его невозможно определить, участок считается предоставленным гражданину на праве собственности — за исключением случаев, когда федеральный закон запрещает предоставление конкретного участка в частную собственность (например, для земель, изъятых или ограниченных в обороте). Порядок государственной регистрации таких прав сегодня закреплен в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Проблема в том, что этот механизм рассчитан на живого владельца, который сам обращается за регистрацией: если он не успел этого сделать при жизни, права на участок приходится восстанавливать уже его наследникам, а это отдельная процедура, о которой пойдет речь ниже.
Порядок принятия наследства на земельный участок
Земельные участки, принадлежавшие наследодателю на праве собственности или на праве пожизненного наследуемого владения, входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях, установленных Гражданским кодексом РФ: согласно статье 1181 ГК РФ, специального разрешения на принятие такого имущества не требуется. Принять наследство можно двумя способами, перечисленными в статье 1153 ГК РФ: подать нотариусу по месту открытия наследства заявление о принятии наследства либо о выдаче свидетельства о праве на наследство, или фактически принять наследство — вступить во владение и управление участком, нести расходы на его содержание, обрабатывать землю, платить членские взносы в садоводческое товарищество, защищать участок от посягательств третьих лиц. Сделать это нужно в течение шести месяцев со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя — этот срок установлен статьей 1154 ГК РФ. На практике, когда наследник обращается к нотариусу за свидетельством о праве на наследство на старый участок без документов, нотариус, как правило, отказывает именно в части земли: включить в свидетельство он может только то имущество, право собственности наследодателя на которое подтверждено документально. В результате наследник формально принимает наследство (по заявлению или фактически), но получить бесспорный документ на участок через нотариуса не может — единственным выходом становится обращение в суд.
Судебный порядок признания права собственности в порядке наследования
Если нотариус отказал во включении участка в наследственную массу из-за отсутствия правоустанавливающих документов, наследник вправе обратиться в районный суд с иском о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования. Ответчиком по такому иску выступает не Росреестр, а администрация муниципального образования, на территории которого находится участок — именно она распоряжается землями, право на которые не оформлено. В предмет доказывания входят: факт родства или наличие завещания, подтверждающие статус наследника; факт открытия наследства (смерть наследодателя) и своевременного его принятия — по заявлению нотариусу либо фактическими действиями; и, что особенно важно для старых участков, — документ или иные достоверные доказательства первоначального предоставления земли наследодателю (решение исполкома, акт органа местного самоуправления, выписка из похозяйственной книги, членская книжка садоводческого товарищества с отметками об оплате взносов). Суд оценивает, на каком праве участок был предоставлен по правилам пункта 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ: если тип права не указан, действует презумпция предоставления в собственность, а значит, участок подлежит включению в наследственную массу. Отдельно суд проверяет, нет ли ограничений оборотоспособности — например, если земля относится к изъятым или ограниченным в обороте, признать право собственности не получится независимо от формулировок старого документа. Вступившее в силу решение суда о признании права собственности в порядке наследования становится самостоятельным основанием для государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости по правилам Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ — обращаться за отдельным свидетельством о праве на наследство после этого уже не требуется.
Позиция Верховного Суда РФ: отсутствие документов не отменяет права наследника
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 17.01.2017 № 20-КГ16-16 рассмотрела именно такой спор. Матери истца решением исполкома Махачкалинского городского совета народных депутатов от 19.03.1992 № 56-г был выделен земельный участок под индивидуальное строительство; в 2007 году она завещала участок сыну, а вскоре умерла. Сын фактически принял участок во владение, нес расходы по его содержанию, но нотариус отказал ему в оформлении права собственности на землю из-за отсутствия правоустанавливающих документов. Суд первой инстанции удовлетворил его иск к администрации г. Махачкалы о признании права собственности в порядке наследования, указав, что участок в силу пункта 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ считается предоставленным наследодателю на праве собственности. Апелляционная инстанция это решение отменила, посчитав, что раз при жизни мать так и не оформила право собственности на участок, включать его в наследственную массу нельзя. Верховный Суд РФ с этим не согласился и отменил апелляционное определение: поскольку в решении исполкома вид права, на котором был предоставлен участок, не указан, в силу абзаца второго пункта 9.1 статьи 3 закона № 137-ФЗ земля считается предоставленной на праве собственности, а значит, входит в состав наследства согласно статьям 1112 и 1181 ГК РФ. Суд также разъяснил, что пункт 82 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», на который ссылалась апелляция, к этому спору неприменим: он регулирует иную ситуацию — наследование участка, предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования, или когда наследодатель был членом садоводческого, огороднического либо дачного некоммерческого объединения, тогда как здесь применяется прямая презумпция права собственности. Эта позиция важна тем, что нижестоящие суды нередко допускают именно такую ошибку: истолковывают отсутствие в старом документе указания на вид права не в пользу наследника, а как основание для отказа, хотя закон прямо требует обратного вывода.
Краткая сводка
Краткая сводка: как оформить в наследство старый участок без документов. Отсутствие современных правоустанавливающих документов не аннулирует право прежнего владельца и не лишает наследников возможности оформить участок. Если сохранившийся документ о выделении земли (решение исполкома, акт, выписка из похозяйственной книги) не указывает вид права, по правилу пункта 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ участок считается предоставленным на праве собственности — кроме случаев, когда закон запрещает передавать такую землю в частную собственность. Наследство принимается подачей заявления нотариусу в течение шести месяцев (статьи 1153, 1154 ГК РФ) либо фактическими действиями по владению участком; при отказе нотариуса включить землю в свидетельство из-за отсутствия документов остается судебный путь — иск о признании права собственности в порядке наследования к администрации муниципального образования. Позицию о том, что отсутствие оформленных при жизни наследодателя документов само по себе не основание для отказа, подтвердил Верховный Суд РФ в определении от 17.01.2017 № 20-КГ16-16. Таким образом, ключ к успеху — сохранить любые доказательства первоначального предоставления участка и статуса наследника, а при отказе нотариуса не откладывать обращение в суд, поскольку решение суда само по себе станет основанием для регистрации права в ЕГРН.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
