Как оформить продажу неотделимых улучшений при купле-продаже квартиры?

Коротко: Стоимость неотделимых улучшений безопаснее всего включать в общую цену квартиры по одному договору купли-продажи либо оформлять доплату дополнительным соглашением к этому же договору. Отдельный договор купли-продажи улучшений, заключённый при продаже доли в обход права других сособственников на преимущественную покупку (ст. 250 ГК РФ), суды признают притворной сделкой (ст. 170 ГК РФ) и аннулируют.

Ниже приведён подробный разбор способов оформления, требований закона к каждому из них и рисков, которые стоит учесть до подписания документов.

Что считается неотделимыми улучшениями квартиры?

Неотделимыми признаются улучшения, которые нельзя отделить от квартиры без вреда для неё: при демонтаже имущество будет повреждено. К ним обычно относят установку душевой кабины вместо ванны, тёплый пол, окна из ПВХ, систему кондиционирования, замену электропроводки или водопровода. При демонтаже таких улучшений на квартире, как правило, остаются следы креплений, повреждения стен, пола и потолка, отверстия в местах прокладки коммуникаций или посадочных мест сплит-системы.

Юридически неотделимые улучшения не являются самостоятельным объектом гражданских прав — они следуют судьбе квартиры и не могут продаваться отдельно от неё как вещь. Поэтому вопрос не в том, «можно ли продать улучшения отдельно от квартиры», а в том, каким документом правильно оформить их стоимость в рамках сделки с самой квартирой или долей в ней.

Можно ли включить неотделимые улучшения в цену квартиры по одному договору?

Да, и это самый безопасный вариант: стороны вправе включить стоимость неотделимых улучшений в общую цену квартиры по договору купли-продажи (ст. 421 ГК РФ). Такой договор должен содержать данные квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь), описание неотделимых улучшений, итоговую цену квартиры с их учётом, а также перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после продажи, если такие есть (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555, п. 1 ст. 558 ГК РФ). При продаже доли в праве общей собственности такой договор с 2016 года по общему правилу подлежит нотариальному удостоверению — подробнее об этом ниже.

Почему отдельный договор на неотделимые улучшения при продаже доли рискован?

На практике стоимость неотделимых улучшений иногда оформляют не в общей цене, а отдельным договором купли-продажи улучшений (ст. 421 ГК РФ). Если квартира продаётся целиком одному покупателю, основной риск такой схемы — налоговый: заниженная в основном договоре цена квартиры может повлечь доначисление НДФЛ и штраф за неполную уплату налога (п. 1 ст. 45, п. 1 ст. 48, п. п. 1, 3 ст. 122, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 210 НК РФ).

Если же продаётся не вся квартира, а доля в праве общей собственности на неё, риск гораздо серьёзнее. Участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ): продавец обязан письменно известить остальных сособственников о цене и условиях продажи, и если в течение месяца они не приобретут долю, вправе продать её любому лицу на тех же условиях. Если формальную цену доли по договору купли-продажи занижают, а разницу оформляют отдельным договором на «неотделимые улучшения» — именно для того, чтобы другие сособственники не смогли воспользоваться преимущественным правом по реальной цене сделки, — такая схема прикрывает фактическую куплю-продажу доли на иных условиях, чем те, что были предложены сособственникам.

Российские суды такие схемы не одобряют. Так, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 09.01.2018 № 50-КГ17-27 признала цепочку сделок с долей в квартире, совершённых с целью лишить других сособственников права преимущественной покупки, злоупотреблением правом и ничтожной сделкой (ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ); в этом же деле нижестоящие суды квалифицировали одну из сделок как притворную (п. 2 ст. 170 ГК РФ), поскольку она прикрывала фактическую продажу доли постороннему лицу в обход прав других собственников. Аналогичный подход к оценке сделок, прикрывающих одна другую, закреплён в п. 87–88 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25. При таком исходе договор на «неотделимые улучшения» может быть признан частью прикрываемой сделки купли-продажи доли, а любой сособственник — в течение трёх месяцев потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Подробнее о признаках притворных сделок и их последствиях — в материале «Мнимая и притворная сделка: отличия и правовые последствия».

Поэтому если объектом сделки выступает именно доля в квартире, использовать отдельный договор на неотделимые улучшения как способ «обойти» преимущественное право других собственников не стоит — это не гарантированно рабочая схема, а основание для оспаривания сделки целиком. Больше о правах других собственников при продаже доли — в статье «Продажа доли в квартире: права второго собственника и охрана жилья».

Как оформить доплату дополнительным соглашением к договору?

Более безопасный вариант, чем отдельный параллельный договор, — дополнительное соглашение к тому же договору купли-продажи квартиры (ст. 421, п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 453 ГК РФ). В нём стоимость неотделимых улучшений не включается в основную цену квартиры, а отдельно фиксируется как условие того же договора. Соглашение должно содержать данные продавца и покупателя, указание на то, что стороны договорились об изменении условий договора купли-продажи, стоимость улучшений и порядок оплаты. Составляется оно в письменной форме в виде одного документа и подписывается обеими сторонами (п. п. 2, 4 ст. 434, п. 1 ст. 452, ст. 550 ГК РФ), государственной регистрации не требует (ст. 164, п. 1 ст. 452, п. 3 ст. 453, п. 2 ст. 558 ГК РФ; ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ).

Ключевое отличие от рискованной схемы, описанной выше: дополнительное соглашение — это часть той же сделки купли-продажи, а не самостоятельный параллельный договор, скрывающий реальные условия продажи доли от других сособственников. Если продаётся доля, сумму по дополнительному соглашению разумно также раскрывать сособственникам вместе с основной ценой при извещении об их преимущественном праве.

Нужно ли нотариально удостоверять сделку, если продаётся доля?

По общему правилу сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Исключение действует, если все участники долевой собственности одновременно продают свои доли одному покупателю по единому договору, — в этом случае нотариальное удостоверение не обязательно (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ в редакции Федерального закона от 01.05.2019 № 76-ФЗ). Если же долю продаёт только один из нескольких сособственников, нотариальная форма обязательна — и именно нотариус на практике проверяет соблюдение права преимущественной покупки остальных участников долевой собственности перед удостоверением сделки.

Когда допустимы расписка или обязательство вместо договора?

Если квартира продаётся целиком одному покупателю — без доли и без права преимущественной покупки третьих лиц, — доплату за неотделимые улучшения можно оформить распиской или обязательством продавца (ст. ст. 408, 421, п. 1 ст. 424, п. 1 ст. 434 ГК РФ). В расписке обычно указывают данные продавца и покупателя, сумму цифрами и прописью, цель платежа (оплата неотделимых улучшений продаваемой квартиры), данные основного договора купли-продажи, место и дату составления. Во избежание споров о подлинности подписи расписку рекомендуется писать собственноручно тому, кто получает деньги. Обязательство отличается тем, что содержит условие о возврате денежных средств продавцом в случае расторжения договора купли-продажи квартиры; в остальном его содержание аналогично расписке. Подробнее о порядке продажи доли, если совладельцев несколько, — в материале «Как продать долю в квартире или жилом доме?».

Частые вопросы

Что будет, если суд признает договор на неотделимые улучшения притворной сделкой?

Притворная сделка ничтожна, а к отношениям сторон применяются правила той сделки, которую она прикрывала (п. 2 ст. 170, ст. ст. 166, 167 ГК РФ). Если прикрывалась продажа доли на условиях, не раскрытых другим сособственникам, любой из них вправе в течение трёх месяцев потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Нужно ли платить НДФЛ с суммы за неотделимые улучшения?

Да, деньги, полученные продавцом за неотделимые улучшения квартиры, — это его доход и облагаются НДФЛ на общих основаниях (п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 210 НК РФ), даже если оформлены отдельным договором, распиской или обязательством, а не включены в цену квартиры по основному договору.

Как правильно уведомить других сособственников о продаже доли?

Продавец обязан письменно известить остальных участников долевой собственности о намерении продать долю постороннему лицу, указав цену и другие условия сделки (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Если в течение месяца сособственники не купят долю на этих условиях, продавец вправе продать её любому лицу — но не дешевле и не на более мягких условиях, чем были предложены сособственникам.

Можно ли вовсе не упоминать неотделимые улучшения в документах?

Формально стороны не обязаны отдельно упоминать улучшения, если их стоимость включена в общую цену квартиры, — это и есть самый простой вариант. А вот получать деньги «за улучшения» неофициально, без документа, рискованно для обеих сторон: продавцу нечем подтвердить основание получения средств при налоговой проверке, а покупателю — свои расходы при последующей продаже квартиры.

Краткая сводка: как безопасно оформить продажу неотделимых улучшений

• Самый безопасный вариант — включить стоимость улучшений в общую цену квартиры по одному договору купли-продажи (ст. 421, п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555, п. 1 ст. 558 ГК РФ).
• Если цену нужно зафиксировать отдельно, используйте дополнительное соглашение к тому же договору, а не параллельный самостоятельный договор (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452, п. 1 ст. 453 ГК РФ).
• При продаже доли остальные сособственники имеют преимущественное право покупки по заявленной цене и условиям (ст. 250 ГК РФ); занижение цены через отдельный договор «на улучшения» — основание для признания сделки притворной (ст. 170 ГК РФ; определение Верховного Суда РФ от 09.01.2018 № 50-КГ17-27).
• Сделки по отчуждению доли по общему правилу требуют нотариального удостоверения (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ), кроме случая, когда все сособственники продают доли одному покупателю по единому договору.
• Расписка или обязательство подходят только для доплаты при продаже квартиры целиком одному покупателю — без риска для чужого преимущественного права.
• Любые суммы за неотделимые улучшения — налогооблагаемый доход продавца (ст. 209, 210 НК РФ) независимо от того, каким документом они оформлены.

Таким образом, оформлять стоимость неотделимых улучшений лучше всего в самом договоре купли-продажи квартиры или дополнительным соглашением к нему. Отдельный договор допустим при продаже целой квартиры одному покупателю, но занижает налоговую базу и несёт риск доначисления НДФЛ. А при продаже доли использовать такой договор как способ обойти преимущественное право других сособственников не стоит вовсе — это не безопасная законная схема, а основание для суда признать сделку притворной и перевести права покупателя на сособственника. Перед подписанием документов по доле в квартире стоит проконсультироваться с адвокатом или нотариусом.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные вопросы
• Жилищные споры