Здравствуйте. Как понять служебное у меня жильё или по социальному найму?
Здравствуйте!
Коротко: статус жилья определяют не по ощущениям, а по трём документам — виду договора найма, решению о предоставлении помещения и данным о его включении в специализированный жилищный фонд. Служебное жильё оформляется договором найма служебного жилого помещения на период трудовых отношений (статья 100 Жилищного кодекса РФ, срок — статья 104 Жилищного кодекса РФ), жильё по социальному найму — бессрочным договором социального найма (статья 60 Жилищного кодекса РФ, форма — статья 63 Жилищного кодекса РФ).
Ниже приведён подробный разбор различий между этими двумя режимами пользования жильём, документов, которые подтверждают статус помещения, и порядка действий, если статус неясен или его оспаривает наймодатель.
Чем отличаются служебное жильё и жильё по договору социального найма?
Оба вида жилья относятся к государственному или муниципальному жилищному фонду, но предоставляются на разных основаниях и с разными последствиями для нанимателя. Служебное жильё входит в специализированный жилищный фонд (статья 92 Жилищного кодекса РФ) и предоставляется работникам органов власти, государственных и муниципальных предприятий и учреждений в связи с характером трудовых отношений — на период их действия (статья 104 Жилищного кодекса РФ). Чтобы помещение считалось служебным, уполномоченный орган должен принять отдельное решение о включении его в специализированный жилищный фонд с соблюдением порядка, установленного постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» (статья 92, статья 99 Жилищного кодекса РФ). Если такое решение не принималось или было принято с нарушением порядка, основания считать жильё служебным отсутствуют. Подробнее о том, какие помещения входят в специализированный фонд и чем он отличается от обычного жилого фонда, — в материале «Общая характеристика специализированного жилищного фонда».
Жильё по социальному найму, напротив, предоставляется малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях и состоящим на учёте (статьи 49, 51, 57 Жилищного кодекса РФ), по решению органа местного самоуправления, в порядке очереди. Пользование оформляется договором социального найма (статья 60 Жилищного кодекса РФ), который заключается без указания срока действия.
| Критерий | Служебное жильё | Жильё по социальному найму |
|---|---|---|
| Кому предоставляется | Работникам органов власти, госпредприятий и учреждений на период работы (ст. 104 ЖК РФ) | Малоимущим гражданам, признанным нуждающимися, из очереди (ст. 49, 57 ЖК РФ) |
| Договор | Договор найма служебного жилого помещения (ст. 100, 104 ЖК РФ) | Договор социального найма (ст. 60, 63 ЖК РФ) |
| Срок действия | На период трудовых отношений (ст. 104 ЖК РФ) | Бессрочно |
| Приватизация | По общему правилу не допускается (ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1) | Допускается в общем порядке |
| Выселение | Как правило без предоставления другого жилья, кроме льготных категорий (ст. 103 ЖК РФ) | Только по основаниям ст. 83–91 ЖК РФ, льготным категориям — с предоставлением другого жилья |
Какие документы подтверждают статус жилого помещения?
Точный ответ дают не догадки, а документы, оформленные наймодателем. Проверьте, что из перечисленного у Вас есть или что можно запросить:
- договор найма — по названию видно, служебный он (найма служебного жилого помещения) или социальный (социального найма жилого помещения);
- решение уполномоченного органа о предоставлении жилого помещения — в нём указывается основание и вид жилищного фонда;
- решение о включении помещения в специализированный жилищный фонд — обязательный документ для служебного жилья (ст. 92, 99 ЖК РФ); без него статус «служебное» не подтверждён;
- выписка из ЕГРН — покажет, кому принадлежит помещение (Российской Федерации, субъекту РФ или муниципальному образованию), но статус найма (служебный или социальный) в ней указывается не всегда — за этой информацией нужно обращаться к наймодателю;
- справка наймодателя (управления имуществом администрации, работодателя, воинской части) о виде занимаемого жилого помещения.
Как узнать статус жилья, если документов на руках нет?
Если договор и решение о предоставлении не сохранились, действуйте по порядку:
- Закажите выписку из ЕГРН на объект — она подтвердит форму собственности и адрес правообладателя (собственника).
- Направьте письменный запрос наймодателю — балансодержателю жилья (управлению имуществом администрации, работодателю, воинской части, ведомству) с просьбой предоставить копию договора найма и решения о предоставлении помещения.
- Запросите в органе, управляющем государственным или муниципальным жилищным фондом, сведения о включении конкретного помещения в специализированный (в том числе служебный) жилищный фонд.
- При отказе или отсутствии ответа — обратитесь за юридической помощью для подготовки судебного запроса или иска.
Что делать, если статус жилья вызывает сомнения или его оспаривает наймодатель?
Если наймодатель настаивает, что жильё служебное, а решения о включении помещения в специализированный жилищный фонд не было или оно принято с нарушением порядка, установленного постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42, у Вас есть основания обратиться в суд с иском о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма (ст. 92, 99 ЖК РФ). Если же служебный статус подтверждён документами, а спор идёт о выселении после увольнения или прекращения службы, учитывайте часть 2 статьи 103 Жилищного кодекса РФ: отдельные льготные категории (в частности, инвалиды I и II группы, получившие увечье по вине работодателя, пенсионеры по старости, семьи погибших при исполнении служебных обязанностей, дети-сироты) не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения. Подробнее о порядке и основаниях такого выселения — в материале «Выселение нанимателя из служебного жилого помещения после прекращения трудовых отношений».
С устройством самого договора найма специализированного жилого помещения — правами и обязанностями сторон, основаниями расторжения — можно ознакомиться в материале «Договор найма специализированного жилого помещения».
Частые вопросы
Можно ли приватизировать служебное жильё?
По общему правилу нет: служебные жилые помещения не подлежат приватизации (ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Приватизация возможна, только если собственник исключит помещение из специализированного жилищного фонда и передаст его нанимателю по договору социального найма.
Что будет со служебным жильём после увольнения?
Договор найма служебного жилого помещения по общему правилу прекращается вместе с трудовыми отношениями, и жильё нужно освободить (ст. 104 ЖК РФ). Исключение — льготные категории из части 2 статьи 103 ЖК РФ, которых нельзя выселить без предоставления другого жилого помещения.
Может ли служебное жильё превратиться в жильё по социальному найму?
Да — если собственник примет решение исключить помещение из специализированного жилищного фонда, либо если суд установит, что помещение изначально не было надлежащим образом включено в этот фонд (ст. 92, 99 ЖК РФ, постановление Правительства РФ от 26.01.2006 № 42).
Нужно ли платить за служебное жильё?
Да, наниматель служебного жилья вносит плату за жильё и коммунальные услуги наравне с нанимателями по социальному найму (статья 153 Жилищного кодекса РФ, структура платы — статья 154 Жилищного кодекса РФ); конкретный размер и порядок платы определяются договором найма.
Краткая сводка: как определить статус жилья
- Служебное жильё — часть специализированного жилищного фонда, предоставляется на период трудовых отношений по договору найма служебного жилого помещения (ст. 92, 100, 104 ЖК РФ).
- Жильё по социальному найму предоставляется малоимущим гражданам из очереди на постоянной основе по договору социального найма (ст. 49, 57, 60 ЖК РФ).
- Статус подтверждают договор найма и решение о включении помещения в специализированный жилищный фонд (ст. 99 ЖК РФ, постановление Правительства РФ от 26.01.2006 № 42), а не только выписка из ЕГРН.
- Служебное жильё по общему правилу не приватизируется (ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1) и освобождается при прекращении трудовых отношений (ст. 104 ЖК РФ), кроме льготных категорий (ст. 103 ЖК РФ).
- Если решение о специализированном статусе отсутствует или нарушено, есть основания требовать признания права пользования на условиях социального найма (ст. 92, 99 ЖК РФ).
Таким образом, чтобы понять статус жилья, начните с договора найма и решения о предоставлении помещения: если это договор найма служебного жилого помещения и есть решение о включении в специализированный жилищный фонд — жильё служебное; если это договор социального найма — жильё предоставлено на общих основаниях бессрочно. Документов нет — запросите их у наймодателя и закажите выписку из ЕГРН, а при отказе или споре о статусе обращайтесь в суд.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
