Добрый день! Мы с несовершеннолетней дочерью проживали у бабушки, сейчас переехали и живем отдельно в другой области. Бабушка не может продать квартиру так как 1/2 доля у нее с моей дочкой. Органы опеки по месту прописки несовершеннолетней дочери говорят, что бабушка должна сначала найти покупателей заключить с ними предварительный договор о продаже, потом полететь в другую область там, где она хочет купить жилье и заключить с ними предварительный договор, на 1/2 долю с дочкой, только потом опека даст разрешение на продажу квартиру, где сейчас проживает ее бабушка. Как это можно найти покупателей заключить с ними предварительный договор о продаже, но не продать, полететь в другую область заключить предварительный договор, но еще не купить, и что бы все эти люди ждали. Она не может не продать так и не купить. Что мне делать?
Добрый день!
Как я понял из Вашего вопроса, вас беспокоит порядок продажи квартиры, если 1/2 доля в ней принадлежит несовершеннолетней дочери, а орган опеки требует представить предварительные договоры как по продаваемой, так и по приобретаемой квартире до выдачи разрешения на сделку. Вы справедливо отмечаете, что технически выполнить такие условия сложно: необходимо найти покупателей и продавцов, зафиксировать намерения сторон без гарантии завершения сделок и синхронизировать действия в разных регионах.
В подобных ситуациях орган опеки действует в рамках требований законодательства. Согласно ст. 37 Гражданский кодекс Российской Федерации, распоряжение имуществом несовершеннолетнего допускается только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Ст. 21 Федеральный закон № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» устанавливает, что сделки по отчуждению имущества подопечного допускаются исключительно с такого разрешения. Дополнительно ст. 60 Семейный кодекс Российской Федерации закрепляет принцип недопустимости уменьшения имущественных прав ребёнка.
Главная задача опеки — убедиться, что после сделки жилищные и имущественные условия ребёнка не ухудшатся. Именно поэтому на практике органы опеки требуют представить документы, подтверждающие параметры будущей покупки: конкретный объект, площадь, размер доли, стоимость, технические характеристики. Закон прямо не обязывает заключать именно предварительные договоры, однако орган опеки вправе потребовать документы, позволяющие оценить условия предстоящей сделки.
Процедурно это обычно выглядит следующим образом. Заключается предварительный договор с покупателем продаваемой квартиры (доли), в котором фиксируются цена, срок заключения основного договора и условие о том, что основная сделка совершается только при наличии разрешения органа опеки. Если отчуждается доля в праве собственности, такой договор подлежит нотариальному удостоверению. Предварительный договор заключается с продавцом квартиры, которую планируется приобрести, также с указанием, что основной договор подписывается после получения разрешения опеки и при сохранении всех существенных условий.
Важно корректно сформулировать условия: при неполучении разрешения органа опеки обязательства по заключению основного договора прекращаются, а полученные суммы (аванс или задаток — в зависимости от формулировки) подлежат возврату в предусмотренном договором порядке. Это минимизирует риски сторон и делает ожидание юридически оправданным.
Если орган опеки отказывает в выдаче разрешения либо выдвигает требования, которые фактически делают сделку невозможной, вы вправе обратиться с письменным заявлением о предоставлении мотивированного разъяснения со ссылкой на нормы закона. В случае вынесения письменного отказа его можно обжаловать в судебном порядке, поскольку орган опеки обязан защищать интересы ребёнка, но не вправе создавать непреодолимые административные барьеры.
Альтернативно возможно проведение взаимосвязанных сделок по продаже и покупке жилья в один день с использованием аккредитива или эскроу-счёта для обеспечения расчётов. В отдельных случаях орган опеки допускает зачисление стоимости доли ребёнка на специальный счёт с установлением срока для приобретения иного жилого помещения. Допустимость конкретной схемы определяется разрешением органа опеки, поскольку именно он оценивает, обеспечены ли имущественные права несовершеннолетнего.
Рекомендую действовать последовательно: получить письменные разъяснения опеки, подобрать объект для покупки, согласовать условия предварительных договоров с учётом требования о разрешении, после чего повторно подать комплект документов. При необходимости возможна правовая помощь в подготовке договоров, заявлений в орган опеки или при обжаловании отказа.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры» (К).
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
С дополнительной информацией по вопросу Вы можете ознакомиться по указанным ниже ссылкам:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
