Какой документ дополнительно предоставляется при государственной регистрации перехода права на земельную долю?

В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2024), в случае государственной регистрации перехода права на земельную долю вследствие ее продажи в том числе на торгах одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию права, дополнительно представляется документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля.

М. обратился в Управление Росреестра по области с заявлениями об осуществлении государственной регистрации права на 2/108 доли в праве собственности на земельный участок (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства) и на 1/8 доли в праве собственности на земельный участок (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства).

Управлением Росреестра по области осуществление государственной регистрации права было приостановлено и предложено в дополнение к приложенным к заявлению документам представить документы, подтверждающие, что покупатель земельных долей является участником общей долевой собственности на данные земельные участки, поскольку оборот земельных долей регулируется специальными нормами статей 12–14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее также – Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения), которые предусматривают возможность реализации земельных долей без выделения земельного участка только другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Считая данные уведомления незаконными, М. обратился в суд с административным исковым заявлением.

Решением суда первой инстанции административное исковое заявление удовлетворено и на Управление Росреестра по области возложена обязанность осуществить государственную регистрацию права долевой собственности на указанные земельные участки на основании заявлений участников договоров купли-продажи земельных участков и приложенных к ним документов.

Судом апелляционной инстанции решение оставлено без изменения в части признания незаконными уведомлений.

В части возложения на Управление Росреестра по области обязанности осуществить государственную регистрацию права долевой собственности на указанные земельные участки решение суда отменено, принято новое решение об отказе в удовлетворении требований в этой части.

Суд кассационной инстанции судебное решение в неотмененной части и апелляционное определение оставил без изменения.

Признавая уведомления незаконными, суды исходили из того, что подлежат применению нормы Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», поскольку данный федеральный закон в рамках реализации имущества гражданина, признанного несостоятельным (банкротом), не устанавливает ограничений относительно продажи имущества должника, находящегося в общей собственности; такое имущество реализуется исключительно на торгах в целях продажи имущества должника по наиболее высокой цене и, таким образом, максимального удовлетворения требований кредиторов.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда вынесенные по делу судебные акты отменила по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 129 ГК РФ законом или в установленном законом порядке могут быть введены ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав, в частности могут быть предусмотрены виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо совершение сделок с которыми допускается по специальному разрешению.

Согласно абзацу второму пункта 4 статьи 110 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» продажа предприятия осуществляется путем проведения открытых торгов, за исключением случая наличия в составе предприятия имущества, относящегося в соответствии с законодательством Российской Федерации к ограниченно оборотоспособному имуществу.

В этом случае продажа предприятия осуществляется путем проведения закрытых торгов, в которых принимают участие только лица, которые в соответствии с федеральным законом могут иметь в собственности или на ином вещном праве имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному имуществу.

Особенности государственной регистрации прав на земельную долю, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения установлены в статье 47 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации).

Так, согласно части 2 статьи 47 этого закона в случае государственной регистрации перехода права на земельную долю вследствие ее продажи одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли и указанные в части 3 данной статьи.

Представление этих документов не требуется, если право общей долевой собственности на данный земельный участок лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном поименованным федеральным законом.

Названные требования Закона о государственной регистрации направлены на реализацию Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и соблюдение прав иных участников долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения.

В частности, пункт 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусматривает, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ.

В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 названного закона.

Исходя из норм пункта 1 статьи 12, пункта 1 статьи 13 и пункта 1 статьи 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе продать ее другому
участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли в порядке, установленном статьями 13 и 14 названного закона.

Как установлено судом, число участников долевой собственности на указанные земельные участки превышает пять, документы, подтверждающие, что М. является участником долевой собственности на земельные участки либо их арендатором, то есть лицом, имеющим право на приобретение земельных долей, на государственную регистрацию прав, не представлены.

Следовательно, при проведении правовой экспертизы государственный регистратор прав пришел к правомерному выводу о наличии причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации.

Каких-либо сведений о совершении финансовым управляющим соответствующих действий в рамках реализации имущества должника – физического лица до выставления на открытые торги земельной доли не представлено.

С учетом изложенного уведомления Управления Росреестра по области о приостановлении государственной регистрации права собственности на земельные участки соответствуют пункту 5 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации.

На основании изложенного Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда вынесенные по делу судебные акты отменила и в удовлетворении административного искового заявления М. отказала.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (В)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.