Нарушение договора аренды признается существенным, если названо таким в законе или договоре либо признано судом. Например, договор может предусматривать, что непроведение арендатором технического обслуживания арендуемого оборудования считается существенным нарушением договора аренды.
Если сторона допускает существенное нарушение, это дает ее контрагенту право расторгнуть или изменить договор через суд. В зависимости от обстоятельств он может заявить и другие требования. Например, если арендатор неправомерно осуществил перепланировку, арендодатель может потребовать привести объект в прежнее состояние. Кроме того, применимы и общие правила об ответственности за нарушение обязательств.

Нарушение договора аренды, как и других договоров, считается существенным, если названо таким в законе или договоре либо признано в конкретном случае судом. Рассмотрим некоторые случаи, когда в отношениях по аренде существенность нарушения вытекает из закона или нарушение так квалифицировал суд.

1.1. Какие нарушения договора арендатором можно признать существенными
Условно их можно разделить на три категории:
1)прямо указанные в законе как существенные. Например, по договорам аренды принадлежащих государству объектов недвижимости инфраструктуры морского порта существенным нарушением считается использование объекта не по назначению или неиспользование по вине арендатора более одного года (ч. 9 ст. 31 Закона о морских портах);
2)не названные таковыми в законе, но влекущие серьезные последствия (аналогичные последствиям существенных нарушений). В частности, представляется, что существенными можно считать указанные в ст. 619 ГК РФ нарушения, при которых арендодатель может требовать досрочно расторгнуть договор. Это обусловлено тем, что расторжение договора — мера, которая применяется при серьезных нарушениях, а перечисленные в этой статье нарушения кажутся довольно серьезными, то есть существенными. Например, если арендатор существенно ухудшает состояние имущества.
Еще пример — неиспользование муниципального земельного участка по целевому назначению. В п. 2 ст. 45 ЗК РФ, которая по правилам п. 2 ст. 46 ЗК РФ применяется и к аренде, такое нарушение не называется существенным. Однако в судебной практике можно встретить именно такую квалификацию данного нарушения (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.10.2021 N Ф02-5357/2021);
3)признанные существенными судом. При рассмотрении конкретного дела суды вправе признать нарушение существенным. Например, если арендатор:
своевременно вносил арендные платежи, но не в полном объеме (п. 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66);
осуществил не согласованную с арендодателем перепланировку, сдачу в субаренду, безвозмездное пользование помещением (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.03.2019 N Ф05-1944/2019).

1.2. Какие нарушения договора арендодателем можно признать существенными
Здесь можно выделить те же категории, что и в случае с нарушениями арендатора. Например, к числу не названных в законе как существенные, но влекущих серьезные последствия можно отнести нарушения, указанные в п. п. 1 — 3 ст. 620 ГК РФ. Эти нарушения дают право арендатору требовать досрочного расторжения договора. Например, если арендодатель своевременно не производит капитальный ремонт имущества, когда это входит в его обязанности.
Что касается существенных нарушений, признанных таковыми судом, в практике встречаются позиции, когда суды признали ими:
передачу в аренду помещений с существенными недостатками, которые арендодатель не оговорил при заключении договора. Существенными суд посчитал недостатки здания, которые повлекли приостановку его эксплуатации и полностью исключили возможность использовать помещения в нем (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.05.2020 N Ф04-1261/2020);
передачу в аренду земельного участка с ограничениями в использовании, которые препятствовали его использованию по назначению и которые арендодатель не оговорил при заключении договора. Участок был предоставлен под строительство АЗС, но расположен в территориальных границах охранной зоны магистрального трубопровода, что не позволило разместить АЗС на участке (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.07.2019 N Ф04-3603/2019).

2. Какие последствия влечет существенное нарушение договора аренды
Оно порождает определенные негативные последствия, в частности контрагент нарушившей стороны будет вправе требовать изменения или расторжения договора через суд (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Помимо этого, в зависимости от условий договора и допущенных контрагентом нарушений сторона может быть вправе заявлять и другие требования, например требовать уплаты неустойки, стоимости согласованных с арендодателем неотделимых улучшений имущества (п. 1 ст. 330, п. 2 ст. 623 ГК РФ).
Арендодатель при наличии оснований сможет требовать от арендатора уплатить долг по арендной плате, привести объект аренды в прежнее состояние и др. Например, встречается позиция, когда суд обязал существенно нарушившего договор арендатора снести самовольную постройку, возведенную им на арендованном участке (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.12.2019 N Ф08-11044/2019).

Материал статьи взят из открытых источников

Остались вопросы к адвокату по данной тематике?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71  (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Дата актуальности материала: 02.04.2022