г. Самара, пр-т. Карла-Маркса, д. 192, оф.619
г. Москва, ул. Верхняя Красносельская, д.11а, оф.29

Когда нарушение договора аренды считается существенным и какие последствия оно влечет

Нарушение договора аренды признается существенным, если названо таким в законе или договоре либо признано судом. Например, договор может предусматривать, что непроведение арендатором технического обслуживания арендуемого оборудования считается существенным нарушением договора аренды.
Если сторона допускает существенное нарушение, это дает ее контрагенту право расторгнуть или изменить договор через суд. В зависимости от обстоятельств он может заявить и другие требования. Например, если арендатор неправомерно осуществил перепланировку, арендодатель может потребовать привести объект в прежнее состояние. Кроме того, применимы и общие правила об ответственности за нарушение обязательств.

Нарушение договора аренды, как и других договоров, считается существенным, если названо таким в законе или договоре либо признано в конкретном случае судом. Рассмотрим некоторые случаи, когда в отношениях по аренде существенность нарушения вытекает из закона или нарушение так квалифицировал суд.

1.1. Какие нарушения договора арендатором можно признать существенными
Условно их можно разделить на три категории:
1)прямо указанные в законе как существенные. Например, по договорам аренды принадлежащих государству объектов недвижимости инфраструктуры морского порта существенным нарушением считается использование объекта не по назначению или неиспользование по вине арендатора более одного года (ч. 9 ст. 31 Закона о морских портах);
2)не названные таковыми в законе, но влекущие серьезные последствия (аналогичные последствиям существенных нарушений). В частности, представляется, что существенными можно считать указанные в ст. 619 ГК РФ нарушения, при которых арендодатель может требовать досрочно расторгнуть договор. Это обусловлено тем, что расторжение договора — мера, которая применяется при серьезных нарушениях, а перечисленные в этой статье нарушения кажутся довольно серьезными, то есть существенными. Например, если арендатор существенно ухудшает состояние имущества.
Еще пример — неиспользование муниципального земельного участка по целевому назначению. В п. 2 ст. 45 ЗК РФ, которая по правилам п. 2 ст. 46 ЗК РФ применяется и к аренде, такое нарушение не называется существенным. Однако в судебной практике можно встретить именно такую квалификацию данного нарушения (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.10.2021 N Ф02-5357/2021);
3)признанные существенными судом. При рассмотрении конкретного дела суды вправе признать нарушение существенным. Например, если арендатор:
своевременно вносил арендные платежи, но не в полном объеме (п. 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66);
осуществил не согласованную с арендодателем перепланировку, сдачу в субаренду, безвозмездное пользование помещением (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.03.2019 N Ф05-1944/2019).

1.2. Какие нарушения договора арендодателем можно признать существенными
Здесь можно выделить те же категории, что и в случае с нарушениями арендатора. Например, к числу не названных в законе как существенные, но влекущих серьезные последствия можно отнести нарушения, указанные в п. п. 1 — 3 ст. 620 ГК РФ. Эти нарушения дают право арендатору требовать досрочного расторжения договора. Например, если арендодатель своевременно не производит капитальный ремонт имущества, когда это входит в его обязанности.
Что касается существенных нарушений, признанных таковыми судом, в практике встречаются позиции, когда суды признали ими:
передачу в аренду помещений с существенными недостатками, которые арендодатель не оговорил при заключении договора. Существенными суд посчитал недостатки здания, которые повлекли приостановку его эксплуатации и полностью исключили возможность использовать помещения в нем (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.05.2020 N Ф04-1261/2020);
передачу в аренду земельного участка с ограничениями в использовании, которые препятствовали его использованию по назначению и которые арендодатель не оговорил при заключении договора. Участок был предоставлен под строительство АЗС, но расположен в территориальных границах охранной зоны магистрального трубопровода, что не позволило разместить АЗС на участке (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.07.2019 N Ф04-3603/2019).

2. Какие последствия влечет существенное нарушение договора аренды
Оно порождает определенные негативные последствия, в частности контрагент нарушившей стороны будет вправе требовать изменения или расторжения договора через суд (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Помимо этого, в зависимости от условий договора и допущенных контрагентом нарушений сторона может быть вправе заявлять и другие требования, например требовать уплаты неустойки, стоимости согласованных с арендодателем неотделимых улучшений имущества (п. 1 ст. 330, п. 2 ст. 623 ГК РФ).
Арендодатель при наличии оснований сможет требовать от арендатора уплатить долг по арендной плате, привести объект аренды в прежнее состояние и др. Например, встречается позиция, когда суд обязал существенно нарушившего договор арендатора снести самовольную постройку, возведенную им на арендованном участке (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.12.2019 N Ф08-11044/2019).

Материал статьи взят из открытых источников

Остались вопросы к адвокату по данной тематике?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71  (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Чтобы записаться на консультацию позвоните по круглосуточному номеру +7 (846) 212-99-71 или оставьте заявку ниже

Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован.

Оставьте здесь свой отзыв о нашей работе!
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» — качественная юридическая помощь по всей России. Ваш регион не имеет значения!
Подготовим для Вас любой процессуальный документ по Вашим материалам (проект иска, жалобы, ходатайства и т.д.)! Недорого! Для заказа просто напишите нам сообщение в диалоговом окне в правом нижнем углу страницы либо позвоните нам по номеру в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71
Каждому Доверителю гарантируем индивидуальный подход и гибкую ценовую политику, конфиденциальность и поддержку в течении 24 часов в сутки!
Подписывайтесь на наши новости в Телеграмме
Оплачивайте юридическую помощь прямо с сайта
Добавляйтесь к нам в друзья
Подписывайтесь на наш канал
Наша практика
КонсультантПлюс: "Горячие" документы
Официальное разъяснение Банка России от 20.05.2022 N 6-ОР "О применении отдельных положений Указа Президента Российской Федерации от 28 февраля 2022 года N 79 "О применении специальных экономических мер в связи с недружественными действиями Соединенных Штатов Америки и примкнувших к ним иностранных государств и международных организаций", Указа Президента Российской Федерации от 1 марта 2022 года N 81 "О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации", Указа Президента Российской Федерации от 5 марта 2022 года N 95 "О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами" и Указа Президента Российской Федерации от 18 марта 2022 года N 126 "О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации в сфере валютного регулирования"
Постановление Правительства РФ от 18.05.2022 N 897 "Об утверждении Правил осуществления лесовосстановления или лесоразведения в случае, предусмотренном частью 4 статьи 63.1 Лесного кодекса Российской Федерации, о признании утратившим силу Постановления Правительства Российской Федерации от 7 мая 2019 г. N 566 и внесении изменения в перечень нормативных правовых актов и групп нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов, отдельных положений нормативных правовых актов и групп нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, правовых актов, отдельных положений правовых актов, групп правовых актов исполнительных и распорядительных органов государственной власти РСФСР и Союза ССР, решений Государственной комиссии по радиочастотам, содержащих обязательные требования, в отношении которых не применяются положения частей 1, 2 и 3 статьи 15 Федерального закона "Об обязательных требованиях в Российской Федерации"
ПРАВО.RU
ГАРАНТ: Новости
Свежие комментарии