Когда нарушение договора аренды считается существенным и какие последствия оно влечет

Коротко: Нарушение договора аренды признаётся существенным, если оно прямо названо таким в законе или договоре либо суд признал его таковым по конкретному делу. Это даёт пострадавшей стороне право требовать через суд расторжения или изменения договора, а также взыскать неустойку и убытки (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Ниже приведён подробный разбор того, какие нарушения арендатора и какие нарушения арендодателя закон и судебная практика признают существенными, а также какие последствия это влечёт для каждой из сторон.

Какие нарушения арендатора считаются существенными?

Существенность нарушения, допущенного арендатором, определяется по одному из трёх оснований: нарушение прямо названо существенным в законе, оно не названо таковым, но влечёт столь же серьёзные последствия, либо существенным его признал суд при рассмотрении конкретного дела.

• Прямо названные существенными в законе. Такую прямую оговорку закон делает точечно, для отдельных видов аренды. Например, для аренды находящихся в государственной собственности объектов инфраструктуры морского порта статья 31 Федерального закона от 08.11.2007 № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации» (с учётом изменений, внесённых Федеральным законом от 12.12.2023 № 580-ФЗ) относит к существенным нарушениям использование такого имущества не по назначению или его неиспользование по вине арендатора более одного года. Для большинства обычных договоров аренды подобной прямой оговорки в законе нет — тогда применяется одно из двух оснований ниже.
• Не названные существенными в законе, но влекущие столь же серьёзные последствия. К этой категории относят нарушения, перечисленные в статье 619 ГК РФ и дающие арендодателю право требовать досрочного расторжения договора, — например, существенное ухудшение арендатором состояния имущества. Сюда же суды относят неиспользование муниципального земельного участка по целевому назначению: сама норма (п. 2 ст. 45 ЗК РФ, которая по п. 2 ст. 46 ЗК РФ применяется и к аренде) не называет такое нарушение существенным, однако именно так его квалифицировал суд (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.10.2021 № Ф02-5357/2021).
• Признанные существенными судом при рассмотрении конкретного дела. Например, если арендатор своевременно вносил арендные платежи, но не в полном объёме (п. 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66), либо провёл не согласованную с арендодателем перепланировку, сдал помещение в субаренду или в безвозмездное пользование без согласия арендодателя (постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.03.2019 № Ф05-1944/2019).

Какие нарушения арендодателя считаются существенными?

Для арендодателя действуют те же два практических основания: нарушение не названо существенным в законе, но по последствиям сопоставимо с существенным, либо таковым его признал суд.

• Не названные существенными в законе, но влекущие серьёзные последствия. Сюда относятся нарушения из пунктов 1–3 статьи 620 ГК РФ, дающие арендатору право требовать досрочного расторжения договора через суд, — например, если арендодатель своевременно не производит капитальный ремонт имущества, когда это входит в его обязанности по договору.
• Признанные существенными судом. Например, передача в аренду помещения с существенными недостатками, которые арендодатель не оговорил при заключении договора: суд признал существенными недостатки здания, повлёкшие приостановку его эксплуатации и полностью исключившие возможность использовать помещения (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.05.2020 № Ф04-1261/2020). Аналогично была квалифицирована передача в аренду земельного участка с ограничениями в использовании, которые арендодатель не оговорил заранее: участок предоставлялся под строительство АЗС, но оказался в границах охранной зоны магистрального трубопровода, что исключило возможность разместить на нём объект (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.07.2019 № Ф04-3603/2019). Риск невозможности использовать имущество по назначению по общему правилу несёт именно арендодатель — подробнее об этом в материале «Договор аренды носит взаимный характер: риск невозможности использования арендованного имущества лежит на арендодателе».

Какие последствия влечёт существенное нарушение договора аренды?

Главное последствие — право пострадавшей стороны требовать через суд расторжения или изменения договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). В зависимости от условий договора и характера нарушения к этому могут добавляться и другие требования:

• взыскание неустойки, если она предусмотрена договором (п. 1 ст. 330 ГК РФ);
• возмещение стоимости согласованных с арендодателем неотделимых улучшений арендованного имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ);
• для арендодателя — взыскание долга по арендной плате и требование привести объект аренды в прежнее состояние; например, суд обязал арендатора, существенно нарушившего договор, снести самовольную постройку, возведённую им на арендованном участке (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.12.2019 № Ф08-11044/2019);
• для арендодателя — при неправомерной перепланировке со стороны арендатора требование привести объект в прежнее состояние, а также применение общих правил об ответственности за нарушение обязательств.

Частые вопросы

Можно ли расторгнуть договор аренды без обращения в суд?

Да, если право на односторонний отказ от договора прямо предусмотрено самим договором или законом — тогда сторона направляет контрагенту уведомление, и договор считается расторгнутым во внесудебном порядке. Если такого условия нет, при существенном нарушении расторжение возможно только через суд (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Что делать, если нарушение не названо существенным ни в законе, ни в договоре?

Нужно доказывать в суде, что нарушение по своим последствиям сопоставимо с прямо названными существенными — например, лишает пострадавшую сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора. Суд оценивает обстоятельства конкретного дела; сложившаяся практика по аналогичным спорам (например, по неиспользованию земельного участка по назначению) усиливает такую позицию. Общий порядок расторжения договоров разобран в материале «Основания для расторжения договора: когда и как можно прекратить обязательства».

Можно ли одновременно требовать расторжения договора аренды и взыскания неустойки?

Да, эти требования не исключают друг друга. Наряду с расторжением или изменением договора пострадавшая сторона вправе заявить о взыскании неустойки, если она предусмотрена договором (п. 1 ст. 330 ГК РФ), а также иных сумм, вытекающих из допущенного нарушения.

Отличаются ли основания для признания нарушения существенным у арендатора и у арендодателя?

Общий подход один и тот же — прямое указание в законе, серьёзность последствий или признание судом, — но конкретные нарушения у сторон разные. У арендатора это, например, ухудшение состояния имущества или неиспользование его по назначению (ст. 619 ГК РФ); у арендодателя — непроведение капитального ремонта или передача имущества с недостатками, о которых он не предупредил (ст. 620 ГК РФ).

Признаётся ли субаренда без согласия арендодателя существенным нарушением?

Может быть признана такой судом при рассмотрении конкретного дела — наряду с несогласованной перепланировкой и передачей помещения в безвозмездное пользование без согласия арендодателя (постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.03.2019 № Ф05-1944/2019).

Краткая сводка: когда нарушение аренды существенно и что за ним следует

• Нарушение договора аренды существенно по одному из трёх оснований: прямо названо таким в законе, влечёт последствия, сопоставимые с существенными, либо признано таковым судом в конкретном деле.
• Для арендатора ключевой ориентир — статья 619 ГК РФ (например, ухудшение состояния имущества) и практика по неиспользованию участка по назначению (п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46 ЗК РФ).
• Для арендодателя ключевой ориентир — пункты 1–3 статьи 620 ГК РФ (например, непроведение капитального ремонта, когда это его обязанность).
• Существенное нарушение даёт пострадавшей стороне право требовать расторжения или изменения договора через суд (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
• Наряду с расторжением можно требовать неустойку (п. 1 ст. 330 ГК РФ) и возмещения стоимости неотделимых улучшений (п. 2 ст. 623 ГК РФ).
• Суд вправе обязать нарушившую сторону устранить последствия нарушения — вплоть до сноса самовольной постройки на арендованном участке (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.12.2019 № Ф08-11044/2019).

Таким образом, чтобы понять, вправе ли Вы расторгнуть договор аренды, нужно проверить, не названо ли допущенное нарушение существенным прямо в законе или в договоре, а если нет — оценить серьёзность его последствий и судебную практику по аналогичным спорам.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Юрист по договорам аренды
• Адвокат по договорам
• Взыскание неустойки