При разводе дом делится не «по метражу пристроек», а по долям в праве собственности, и наличие веранды, самовольной пристройки или иной реконструкции само по себе долю не увеличивает: учитываются только неотделимые улучшения, произведенные с соблюдением установленного порядка пользования домом, а самовольная постройка требует отдельной легализации по статье 222 Гражданского кодекса РФ прежде, чем она вообще попадет в состав делимого имущества. Если пристройка не узаконена, суд по общему правилу либо исключает ее из раздела до легализации, либо решает вопрос о ее судьбе одновременно с признанием права собственности на самовольную постройку. Ниже приведен подробный разбор правовых норм, разъяснений Верховного Суда РФ и практических вариантов раздела дома с пристройками между супругами.
Что можно делить: статус пристройки определяет судьбу спора
Прежде чем определять доли, суд обязан установить правовой статус каждой постройки на участке. Жилой дом, возведенный или приобретенный супругами в браке, является их совместной собственностью в силу статьи 34 Семейного кодекса РФ независимо от того, на кого из супругов оформлено право. Если к дому в период брака была возведена веранда, мансарда, жилая пристройка или проведена реконструкция без разрешительной документации, такая постройка (или измененная часть дома) по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса РФ имеет признаки самовольной — то есть возведена без необходимых в силу закона согласований, разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 разъясняет, что права на такую постройку не могут быть просто «поделены» — сначала требуется либо получить разрешительную документацию и ввести объект в эксплуатацию, либо в судебном порядке добиться признания права собственности на самовольную постройку, доказав, что она возведена на участке, допускающем такое строительство, не нарушает права третьих лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан. При этом, как указано в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022 (пункт 13), каждый из супругов вправе самостоятельно обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную в период брака, а также на объект, созданный в результате реконструкции недвижимого имущества, принадлежавшего одному из супругов до брака. Это значит, что вопрос легализации пристройки нередко приходится решать не после развода, а параллельно с разделом имущества, включив соответствующее требование в тот же иск.
Как пристройка влияет на размер долей: правило о неотделимых улучшениях
Сам по себе факт, что один из супругов строил или финансировал пристройку, не дает ему автоматически большую долю в доме. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (документ действует с последующими изменениями, в том числе внесенными постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 № 6) прямо разъясняет: улучшения дома, включая пристройки, учитываются при изменении размера долей участников общей собственности только при одновременном соблюдении двух условий — они произведены с соблюдением установленного порядка пользования общим имуществом и являются неотделимыми, то есть не могут быть отделены без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению дома. Это прямое применение статьи 245 Гражданского кодекса РФ, согласно которой участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка неотделимые улучшения общего имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли. Веранда или жилая пристройка, возведенная одним из супругов «явочным порядком», без согласования с другим сособственником и без соблюдения порядка пользования домом, формально под этот критерий не подпадает — суд вправе не увеличивать долю супруга, который ее построил, даже если фактически именно он вложил средства и силы. Отдельно то же постановление Пленума (пункт 10) указывает: выдел доли в натуре, связанный с возведением жилых пристроек к дому либо переоборудованием нежилых помещений в жилые, возможен лишь при наличии разрешения на строительство, выданного уполномоченными органами, — то есть до легализации пристройки выделить долю «с ней в комплекте» через суд не получится.
Определение долей супругов на дом: за что суд смотрит вложения, а не только площадь
Раздел общего имущества супругов регулируется статьями 38 и 39 Семейного кодекса РФ: по общему правилу доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено брачным договором. Однако равенство долей — не автоматическое правило для любого объекта. В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03.12.2019 № 49-КГ19-51 разъяснено, что статья 37 Семейного кодекса РФ (о признании личного добрачного имущества одного из супругов совместной собственностью, если в период брака за счет общих средств или труда другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества) сама по себе не регулирует порядок определения долей сторон при разделе: суд не вправе просто разделить объект пополам, проигнорировав факт вложения личных, добрачных средств одного из супругов в строительство или реконструкцию дома. Суд обязан установить соотношение стоимости объекта до брака (или до реконструкции) и после нее, а также источник средств, за счет которых проводились работы, — включая возведение пристроек. Если дом изначально принадлежал одному из супругов до брака, а пристройка возведена в период брака за счет общих средств, дом в целом может быть признан совместной собственностью по статье 37 Семейного кодекса РФ, но размер долей все равно определяется с учетом вклада каждой стороны, а не механически пополам.
Реконструкция изменила площадь дома: что происходит с долями
Отдельная практическая сложность возникает, когда в результате пристройки или надстройки изменилась общая площадь дома, а право собственности на дом уже было зарегистрировано в долях. «Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 13/2026. О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством» (пункт 17) разъясняет: если в результате реконструкции жилого дома изменилась его площадь, суд при признании права собственности на самовольно реконструированную постройку, находящуюся в долевой собственности, обязан одновременно решить вопрос о необходимости перераспределения долей сособственников с учетом того, как реконструкция изменила соотношение площадей, приходящихся на каждого из них. Игнорировать этот вопрос и оставить прежнее, «до пристройки» соотношение долей суд не вправе — иначе доля одного из бывших супругов окажется формально меньше, чем реально построенная и используемая им часть дома, или наоборот. Практика Верховного Суда РФ также подчеркивает значение экспертизы: определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.01.2021 № 16-КГ20-22 указывает, что суды не вправе игнорировать вступившие в законную силу судебные акты, которыми право собственности на самовольно возведенные пристройки и постройки к спорному дому уже было признано за одной из сторон или ее правопредшественником, — при новом рассмотрении спора о разделе такие обстоятельства имеют преюдициальное значение и должны быть учтены при определении состава имущества и долей.
Выдел доли в натуре и снос пристройки: пределы соразмерности
Если супруги не могут договориться о порядке пользования домом и один из них требует выдела своей доли в натуре, применяется статья 252 Гражданского кодекса РФ: выдел допустим, если он возможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, а при невозможности выдела в натуре собственник вправе требовать выплаты ему стоимости доли другими сособственниками. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 уточняет, что выдел прекращает право лица на долю в общем имуществе, тогда как определение порядка пользования домом такое право не прекращает и применяется, когда выдел технически невозможен без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строения. Важно и то, что требование о сносе самовольной пристройки как способ защиты применяется судами ограничительно и только соразмерно допущенному нарушению: в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.12.2017 № 13-КГ17-9 дело было направлено на новое рассмотрение именно потому, что суд первой инстанции постановил снести всю пристройку целиком, хотя возражения ответчика касались только мансарды, а обстоятельств, при которых снос мансарды был бы невозможен без сноса всей пристройки, установлено не было. Иными словами, требуя устранить последствия самовольного строительства, нельзя добиваться сноса больше, чем необходимо для устранения реального нарушения прав другого сособственника.
Таким образом, раздел дома с пристройками при разводе — это всегда двухшаговая задача: сначала нужно определить правовой статус каждой пристройки (легализована она или является самовольной постройкой по статье 222 Гражданского кодекса РФ), а затем — рассчитать доли супругов с учетом статей 38 и 39 Семейного кодекса РФ, принимая во внимание, что пристройка увеличивает долю построившего ее супруга только при соблюдении порядка пользования домом и при условии, что улучшение неотделимо (статья 245 Гражданского кодекса РФ). Выдел доли в натуре, связанной с самовольной пристройкой, возможен лишь после получения разрешительной документации либо судебного признания права собственности на такую постройку, а требование о сносе допустимо только в пределах, соразмерных реальному нарушению. Каждый случай зависит от конкретных документов на дом, истории строительства и результатов строительной экспертизы, поэтому до обращения в суд целесообразно получить юридическую оценку документов на дом и пристройки.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
