Обстоятельства дела
Истец Б.Г.А. обратилась в суд с иском к ответчику Б.Д.Г. о расторжении договора купли-продажи квартиры и взыскании уплаченных денежных средств. По условиям договора от 25 сентября 2022 года истец выступала в роли покупателя, а ответчик — продавца квартиры, находившейся в залоге у банка. В договоре было предусмотрено, что часть полученных от покупателя средств продавец использует для погашения задолженности по кредиту, а оставшуюся часть — для приобретения другой квартиры в долевую собственность членов семьи. Истец передала ответчику денежные средства как аванс, часть — на банковский счёт, часть — наличными по расписке. Ответчик погасил кредит и освободил квартиру из-под залога, однако регистрация сделки и переход права собственности не были завершены. Покупатель сочла, что продавец не исполнил своих обязательств, и потребовала расторгнуть договор и вернуть деньги. Ответчик, в свою очередь, утверждал, что не получал часть заявленных сумм, а представленная расписка поддельна.
Правовые основания и доказательства
Суд исследовал спор в рамках норм Гражданского кодекса РФ — статей 420, 421, 432, 328, 450, 550–555, регулирующих порядок заключения и исполнения договоров купли-продажи недвижимости, а также условий их расторжения при существенном нарушении. Кроме того, применялись положения статей 56, 59, 67 ГПК РФ о распределении бремени доказывания и оценке доказательств, а также статьи 195 ГПК РФ о законности и обоснованности судебных решений.
К числу доказательств по делу относились:
- договор купли-продажи квартиры от 25.09.2022 года;
- выписки из ЕГРН, подтверждающие снятие обременения;
- копия расписки о получении денежных средств от покупателя;
- банковские платежные поручения о переводах на счёт ответчика;
- претензия покупателя о расторжении договора;
- заключения двух почерковедческих экспертиз (несудебной и судебной), установивших, что подписи в расписке выполнены не ответчиком и не его супругой.
Суд отметил, что заключение договора купли-продажи предполагает встречное исполнение обязательств — передача квартиры в собственность покупателя и оплата со стороны покупателя. Поскольку доказательства оплаты полной суммы в установленном порядке не представлены, суд признал, что встречное исполнение со стороны истца не наступило.
Позиция суда и выводы
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, установив, что Б.Г.А. не исполнила надлежащим образом обязательства по оплате, предусмотренные договором, а следовательно, у ответчика не возникла обязанность передавать квартиру. Суд также указал, что представленная расписка не может быть признана доказательством передачи денежных средств, поскольку почерковедческие экспертизы подтвердили её неподлинность.
Апелляционный суд, рассмотрев жалобу истца, согласился с выводами первой инстанции. Он признал решение законным и обоснованным, отметив, что оценка доказательств проведена с соблюдением статьи 67 ГПК РФ. Доводы жалобы, касающиеся неправильной оценки доказательств и отказа суда в допросе свидетелей, признаны несостоятельными. Суд подчеркнул, что суд первой инстанции правомерно исходил из презумпции добросовестности участников гражданского оборота (статьи 1 и 10 ГК РФ) и не установил признаков злоупотребления правом со стороны ответчика.
В результате Московский городской суд оставил решение Преображенского районного суда без изменения, а апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Правовое значение
Данное апелляционное определение имеет значение для судебной практики по спорам, связанным с расторжением договоров купли-продажи недвижимости и возвратом уплаченных денежных средств. Суд подтвердил ключевой принцип гражданского права — исполнение обязательств по договору должно быть встречным и документально подтверждённым. Отсутствие надлежащих доказательств передачи денег исключает возможность требовать передачи имущества или расторжения договора по вине продавца.
Кроме того, решение иллюстрирует важность достоверности доказательств в спорах, где фигурируют расписки и иные документы, подтверждающие расчёты. Суд также подчеркнул, что презумпция добросовестности участников гражданских правоотношений сохраняется, пока противоположная сторона не докажет обратное.
Ниже представлен текст судебного решения:
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
12 декабря 2024 года
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Федерякиной Е.Ю.,
судей фио, фио,
при помощнике судьи Фастуновой Д.Д.,
рассмотрев в судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционной жалобе истца Б.Г.А. на решение Преображенского районного суда адрес от 28 мая 2024 года в редакции определения об исправлении описки от 11 сентября 2024 года, которым постановлено:
«В удовлетворении исковых требований фио Г. А. к фио фио о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств — отказать.
Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением суда от 09.01.2024 г. в виде наложения ареста на счета, открытые на имя фио фио»,
УСТАНОВИЛА:
Истец Б.Г.А. обратилась в суд с уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ иском к ответчику Б.Д.Г., в котором просила расторгнуть заключенный между Б.Г.А. и Б.Д.Г. договор купли-продажи жилой квартиры от 25.09.2022 г., кадастровый номер: …, расположенной по адресу: адрес, взыскать с ответчика денежные средства в размере сумма, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма
В обоснование заявленных исковых требований указала, что 25.09.2022 г., между Б.Г.А. (покупатель) и Б.Д.Г. (продавец) был заключен договор купли — продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес. По условиям договора стоимость квартиры составляла сумма В силу п. 2 п.п. 2.2. договора, полученные от покупателя деньги сумма, продавец обязался использовать для погашения задолженности по кредитному договору, поскольку квартира находилась в залоге у банка, сумму сумма, продавец обязался использовать для приобретения другой жилой квартиры в общую долевую собственность: жена фио (фио) В.В. 2/5 доли, дети: фио, фио, фио по 1/5 доли каждому. Оплату по условиям договора путем аванса, покупатель произвела следующим образом: сумма уплатила путем перечисления на счет в банке открытый на имя продавца, наличными денежными средствами в размере сумма, согласно п. 2 п.п 2.2. была передана наличными денежными средствами продавцу в обмен на расписку. Передача и прием денег производилась в квартире по указанному адресу в присутствии свидетелей, деньги для продавца по его просьбе, приняла фио (фио) В.В., которая доводится продавцу женой. Передал деньги жене продавца в обмен на расписку от продавца, фио, который доводится покупателю мужем. В общей сумме покупатель уплатила продавцу сумма Получив указанные деньги от покупателя, продавец погасил задолженность перед банком в сумме сумма., в связи с погашением задолженности по кредитному договору банк освободил квартиру от залога. Путем использования денег покупателя продавец исполнил свои обязательства перед банком. Однако, обязательства перед членами семьи: жена фио (фио) В.В., Дети: фио КД, фио, фио в части регистрации указанной квартиры в общую долевую собственность с учетом выделения каждому из детей и супруги доли в праве на указанную квартиру продавец не выполнил. В течение года до 23.12.2023 г. продавец создавал видимость сделки. Продавец не подтвердил покупателю документально: факт прекращения залогодержателем залога на квартиру; факт покупки благоустроенного жилого помещения с распределением долей, по числу участников общей долевой собственности; факт оформления в отделе опеки и попечительства разрешения на продажу квартиры по указанному адресу; факт нотариально удостоверенного согласия фио (фио) В.В. на продажу квартиры. Данные документы продавец – ответчик не предоставил на государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры от 25.09.2022 г. Впоследствии ответчик направил истцу договор краткосрочного найма квартиры по цене сумма в месяц. Под предлогом, что срок действия договора купли-продажи квартиры от 25.09.2022 г. истец, ответчик направил истцу предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, предложил заключить данный договор. При этом сумма договора была указана в размере сумма, однако суммы, подлежащие уплате, и порядок был другой. Ранее полученные продавцом по договору купли — продажи квартиры от 25.09.2022 г., деньги от покупателя в обмен на расписку от продавца 20.10.2022 г. деньги в размере сумма учитывалась продавцом только в сумме сумма В остальной части в размере сумма продавец заявил, что не получал. В результате путем перечисления денег на счет открытый в Банке на имя покупателя, продавец перечислил деньги только в размере сумма Оставшуюся часть в размере сумма продавец отказался возвратить покупателю.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит истец Б.Г.А. по доводам апелляционной жалобы, указывая, что решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, вывод суда не соответствует фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Судебная коллегия, выслушав представителя истца фио, которая поддержала доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика фио, которая возражала против доводов апелляционной жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями законодательства.
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 — 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Данным требованиям закона решение суда первой инстанции соответствует.
Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ указано, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем его существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договоре купли-продажи недвижимости, заключенном в письменной форме, должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а также цена; при отсутствии данных сведений договор считается незаключенным (ст. ст. 550, 554, 555 ГК РФ).
Таким образом, если договор купли-продажи содержит вышеназванные условия и заключен в письменной форме, он считается заключенным.
В силу ч. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Договор купли-продажи является двусторонним, встречным, синаллагматическим (двусторонне обязывающим) договором, поскольку исполнение покупателем обязательств по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (п. 1 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. п. 1, 2 ст. 328 Гражданского кодекса РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3 ст. 328 ГК РФ).
В силу подп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Б.Д.Г. на основании договора участия в долевом строительстве №… от 08.09.2016 г. являлся собственником квартиры по адресу: адрес.
В соответствии с закладной от 28.04.2018 г. квартира по адресу: адрес находилась в залоге у АКБ «Российский капитал» в связи с наличием долговых обязательств на основании кредитного договора №… от 28.04.2018 г. на сумму сумма у Б.Д.Г. и фио
25.09.2022 г. между Б.Г.А. (покупатель) и Б.Д.Г. (продавец) был заключен договор купли — продажи квартиры, кадастровый номер: …, расположенной по адресу: адрес.
В соответствии с п. 2 п.п. 2.1. договора стоимость квартиры составляла сумма
В соответствии с п. 2 п.п. 2.2. договора, полученные от покупателя деньги сумма, продавец обязался использовать для погашения задолженности по кредитному договору, поскольку квартира находилась в залоге у банка, сумму сумма, продавец обязался использовать для приобретения другой жилой квартиры в общую долевую собственность: жена фио (фио) В.В. 2/5 доли, дети: фио, фио, фио по 1/5 доли каждому.
В соответствии с п. 3 п.п. 3.4. договора, продавец — Б.Д.Г., обязался передать фактически квартиру покупателю Б.Г.А. 15.11.2022 г. после государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.
В соответствии с п. 3 п.п. 3.5. договора, продавец Б.Д.Г. и члены его семьи жена фио (фио) В.В., дети: фио, фио, фио в срок до 01.12.2022 г., обязались снять себя и детей с регистрационного учета из указанной квартиры.
Согласно выпискам из ЕГРН от 30.08.2023 г. и 27.10.2023 г. сведения об обременении квартиры по адресу: адрес в ЕГРН отсутствовали.
13.10.2022 г. фиоА, на счет Б.Д.Г. в адрес были переведены денежные средства в размере сумма и сумма, а 14.10.2022 г. фиоА, на счет Б.Д.Г. в адрес были переведены денежные средства в размере сумма и сумма в качестве аванса за приобретаемую квартиру по адресу: адрес.
В материалы дела истцом Б.Г.А. представлена копия расписки от имени Б.Д.Г. о получении от фиоА, денежных средств в размере сумма в счет аванса за приобретаемую квартиру по адресу: адрес, д.. 90, стр. 2, кв. 481.
08.10.2023 г. Б.Д.Г. на счет Б.Г.А. в адрес был произведен возврат аванса по договору купли-продажи квартиры по адресу: адрес в сумме сумма и сумма (платежные поручения №1 и №2 от 08.10.2023 г.)
25.10.2023 г. Б.Г.А. на имя Б.Д.Г. было направлено требование (претензия) о расторжении договора купли-продажи квартиры от 25.09.2022 г. и возврате денежных средств.
Согласно заключению эксперта (несудебная экспертиза) 36-23 от 29.12.2023 г. от 29.12.2023 г., составленного АНО «Лаборатория экспертных исследований и ситуационного анализа», рукописная запись фио Д.Г.» и подпись от имени Б.Д.Г., изображения которых имеются в копии расписки Б.Д.Г. о получении денежных средств от Б.Г.А. в размере сумма от 20.10.2022 г. выполнены не Б.Д.Г., а иным лицом.
Согласно заключению №.. почерковедческого исследования, составленного 26.02.2024 г. ВНО «Многофункциональный центр экспертиз», оценкой сравнительного анализа установлено, что выявленные различающие и общие признаки существенны, для того чтобы установить, что подпись в расписке без даты выполнена не Б.Д.Г., а другим лицом, также оценкой результатов сравнительного анализа установлено, что выявленные различающие и общие признаки существенны для того, чтобы установить, что подпись в расписке без даты от имени фио фио, выполнена не фио, а другим лицо.
Оценив представленные доказательства в их совокупности, руководствуясь приведенными положениями закона, принимая во внимание п. 3.8 договора купли-продажи от 25.09.2022г., согласно которому сторонами предусмотрено, что исполнение договора ставиться в зависимость от исполнения покупателем обязанности по оплате продавцу денежной суммы, указанной в п. 2.1 договора, после чего у продавца возникает обязанность передать квартиру покупателю, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку Б.Г.А. не исполнила свою обязанность по уплате авансового платежа в установленном порядке, в связи с чем у Б.Д.Г. не возникла обязанности по передачи ей квартиры.
Несогласие истца с произведенной судом оценкой представленных в дело доказательств, к чему сводятся приведенные в апелляционной жалобе доводы, не может являться основанием для отмены правильного решения суда.
Согласно положениям ст. ст. 56, 59, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Оценка представленных сторонами доказательств по делу судом дана по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и является правильной.
Вопреки утверждениям истца, содержащимся в апелляционной жалобе, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушения либо неправильного применения норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно отказал в допросе свидетеля, также не могут являться основанием к отмене оспариваемого решения, поскольку в силу Гражданского процессуального законодательства суд определяет какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Доводы апелляционной жалобы о злоупотреблении правом со стороны ответчика, наличии в его действиях явных признаков недобросовестного поведения, подлежат отклонению, поскольку ст. ст. 1, 10 Гражданского кодекса РФ предусматривают презумпцию добросовестности действий участников гражданских правоотношений, при этом судом первой инстанции наличие признаков недобросовестного поведения или злоупотребления правом в действиях ответчика, исходя из представленных доказательств, не установлено.
Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Преображенского районного суда адрес от 28 мая 2024 года в редакции определения об исправлении описки от 11 сентября 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Мотивированное определение составлено 01 февраля 2025 года.
Председательствующий:
Судьи:
Здесь и далее в целях соблюдения адвокатской тайны ФИО участников дела изменены
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
