Может ли жена, имеющая генеральную доверенность оформить на себя ранее подаренную квартиру супруга?

Доброго времени суток! Подскажите, пожалуйста, сделал на жену ген. доверенность, а она мне подарила квартиру. Вопрос: может ли она у меня её забрать? Или оформить на себя, или оформить на кого-то?

Здравствуйте!

Коротко: после государственной регистрации дарения квартира принадлежит Вам, и супруга не может забрать дар обратно по собственному решению. Но генеральная доверенность позволяет ей распорядиться квартирой от Вашего имени в пользу третьего лица; переоформить квартиру на себя она не вправе — это запрещает пункт 3 статьи 182 Гражданского кодекса РФ. Риск снимается отменой доверенности.

Ниже приведён подробный разбор: кому принадлежит подаренная квартира, какие полномочия на самом деле даёт генеральная доверенность, почему сделка «на себя» по доверенности недопустима, как отменить доверенность и дополнительно закрыть регистрационные действия в Росреестре, в каких исключительных случаях дарение можно отменить или оспорить и что делать, если квартира уже переоформлена на другое лицо.

Может ли жена забрать обратно подаренную квартиру?

Нет, по своему желанию — не может. По договору дарения одна сторона безвозмездно передаёт вещь в собственность другой стороны (статья 572 Гражданского кодекса РФ). Право собственности на недвижимость у приобретателя возникает с момента государственной регистрации перехода права (пункт 2 статьи 223 и статья 131 ГК РФ). После того как запись о Вас как о собственнике внесена в Единый государственный реестр недвижимости, даритель перестаёт быть собственником и утрачивает возможность распоряжаться квартирой от своего имени. Односторонний «возврат» дара законом не предусмотрен: изменить положение может только новая сделка, добровольно совершённая Вами, либо решение суда по одному из исключительных оснований, о которых сказано ниже.

Важно и то, что имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его личной собственностью и в состав совместно нажитого имущества не входит (пункт 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ). То есть при разделе имущества супругов подаренная Вам квартира по общему правилу разделу не подлежит — при условии, что она действительно получена по договору дарения, а не приобретена на общие средства.

Что на самом деле даёт жене генеральная доверенность?

Именно здесь и находится реальный риск, а вовсе не в «возврате дарения». Доверенность — это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами (пункт 1 статьи 185 ГК РФ). Сделка, совершённая представителем в пределах полномочий, создаёт права и обязанности непосредственно у представляемого, то есть у Вас (пункт 1 статьи 182 ГК РФ). Доверенность на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами и на подачу заявлений о государственной регистрации требует нотариального удостоверения (пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ). В быту такие доверенности называют «генеральными», но закон этого термина не знает: объём полномочий определяется не названием, а перечнем, записанным в самом документе.

Поэтому первый практический шаг — взять свой экземпляр доверенности и прочитать, что именно в ней перечислено:

• есть ли право продавать, дарить, менять, закладывать недвижимость и определять цену и условия сделки;
• есть ли право подписывать договоры и передаточные акты, подавать заявления о государственной регистрации перехода права;
• есть ли право получать деньги по сделке;
• указана ли конкретная квартира или полномочия сформулированы в отношении любого имущества;
• разрешено ли передоверие и на какой срок выдана доверенность.

Если полномочий по распоряжению недвижимостью в тексте нет, то и продать или подарить квартиру по такой доверенности нельзя: регистрирующий орган и нотариус проверяют объём полномочий. Если же они есть, доверенность действительно позволяет совершить сделку с квартирой от Вашего имени — и в пользу третьего лица такая сделка формально будет соответствовать закону, даже если Вы её не одобряете.

Может ли представитель по доверенности переоформить квартиру на себя?

Нет. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является (пункт 3 статьи 182 ГК РФ). Это означает, что подписать от Вашего имени договор дарения или купли-продажи квартиры, где покупателем или одаряемым выступает она сама, супруга не вправе, — и никакая формулировка доверенности этот запрет не отменяет. Сделка, совершённая с нарушением этого правила, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нотариус при удостоверении сделки и регистрирующий орган при проверке документов на такое совпадение сторон обращают внимание.

Отдельная ситуация — сделка в пользу третьего лица, но во вред Вам: например, продажа квартиры по явно заниженной цене знакомому представителя. Сделка, совершённая представителем в ущерб интересам представляемого, может быть признана судом недействительной, если другая сторона знала или должна была знать о явном ущербе либо имели место обстоятельства, свидетельствующие о сговоре представителя и другой стороны (пункт 2 статьи 174 ГК РФ). Но доказывать ущерб или сговор придётся в суде, а квартира к этому моменту уже будет оформлена на другого человека. Поэтому предотвратить сделку заранее несравнимо проще, чем оспаривать её потом.

Как отменить доверенность и когда отмена начнёт действовать?

Действие доверенности прекращается вследствие её отмены лицом, выдавшим доверенность (подпункт 2 пункта 1 статьи 188 ГК РФ). Отменить доверенность Вы вправе во всякое время, объяснять причины и получать согласие представителя не требуется, а отказ от права на отмену ничтожен. Безотзывной доверенность может быть только в случаях, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (статья 188.1 ГК РФ), — к обычной бытовой доверенности между супругами это не относится.

Отмена совершается в той же форме, в какой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме (пункт 1 статьи 189 ГК РФ). Поскольку доверенность на распоряжение недвижимостью удостоверялась нотариально, отменять её следует у нотариуса: сведения о нотариально удостоверенной отмене вносятся в реестр распоряжений об отмене доверенностей единой информационной системы нотариата, который открыт для всех и проверяется участниками сделок. От формы отмены зависит момент, с которого третьи лица считаются извещёнными.

Обратите внимание на важное последствие: права и обязанности, возникшие в результате действий представителя до того, как он узнал или должен был узнать о прекращении доверенности, сохраняют силу для Вас в отношении третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о прекращении полномочий (пункт 3 статьи 189 ГК РФ). Именно поэтому отмену важно не просто совершить, а сделать публичной и уведомить представителя. По прекращении доверенности лицо, которому она выдана, обязано немедленно вернуть доверенность (пункт 2 статьи 189 ГК РФ).

Что сделать прямо сейчас, чтобы защитить квартиру?

Порядок действий выглядит так, и выполнять его лучше именно в этой последовательности:

1. Прочитайте текст доверенности и определите её реальный объём: есть ли полномочия по распоряжению недвижимостью, передоверие, срок действия.
2. Отмените доверенность у нотариуса, чтобы сведения об отмене попали в реестр единой информационной системы нотариата (пункт 1 статьи 189 ГК РФ).
3. Письменно уведомите представителя об отмене и потребуйте вернуть подлинник доверенности (пункт 2 статьи 189 ГК РФ); сохраните доказательства отправки уведомления.
4. Уведомите известных третьих лиц, если Вы знаете, что доверенность предъявлялась в конкретную организацию или в связи с конкретной сделкой.
5. Подайте в Росреестр заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта без Вашего личного участия — механизм предусмотрен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; после внесения такой записи заявление, поданное представителем по доверенности, возвращается без рассмотрения.
6. Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости и убедитесь, что собственником значитесь Вы, а обременений и заявленных в суде прав требования нет.

Пятый шаг закрывает риск наиболее надёжно: даже действующая доверенность не позволит зарегистрировать переход права, пока запись о запрете действий без Вашего личного участия не снята. Отзыв доверенности и заявление в Росреестр дополняют друг друга и не заменяют одно другое.

Когда дарение всё-таки можно отменить или оспорить?

Такие основания есть, но они исключительные, и доказывать их обязан тот, кто на них ссылается. Отмена дарения возможна по статье 578 ГК РФ, а недействительность сделки — по общим основаниям главы 9 ГК РФ:

• покушение одаряемого на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленное причинение дарителю телесных повреждений (пункт 1 статьи 578 ГК РФ);
• обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создающее угрозу её безвозвратной утраты (пункт 2 статьи 578 ГК РФ);
• условие самого договора дарения о праве дарителя отменить дарение, если он переживёт одаряемого (пункт 4 статьи 578 ГК РФ);
• совершение сделки гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ);
• существенное заблуждение относительно природы сделки или её предмета (статья 178 ГК РФ);
• обман, насилие, угроза или крайне невыгодные условия при стечении тяжёлых обстоятельств (статья 179 ГК РФ).

Само по себе изменение отношений между супругами, сожаление о сделанном подарке или желание вернуть квартиру основанием для отмены дарения не является. Поэтому опасение, что супруга «заберёт квартиру обратно» как даритель, практически безосновательно; беречь нужно ключи от квартиры в юридическом смысле — то есть доверенность.

Что делать, если квартира уже переоформлена на другое лицо?

Первым делом закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости и получите документы, послужившие основанием регистрации, — из них видно, кто, когда и по какой доверенности подписывал договор. Если сделка совершена представителем в отношении себя лично, она может быть признана судом недействительной по Вашему иску (пункт 3 статьи 182 ГК РФ). Если сделка совершена в пользу третьего лица во вред Вам, применяется пункт 2 статьи 174 ГК РФ. Требования заявляются по правилам статей 166 и 167 ГК РФ: о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности, то есть о возврате сторон в первоначальное положение и о восстановлении записи о Вашем праве в реестре.

Одновременно с иском имеет смысл заявить ходатайство о принятии обеспечительных мер — о запрете совершать регистрационные действия с квартирой и о наложении ареста на неё (статьи 139 и 140 Гражданского процессуального кодекса РФ), иначе квартира может быть перепродана дальше, а спор с последующим приобретателем усложняется вопросом о его добросовестности (статья 302 ГК РФ). Если есть признаки хищения имущества путём обмана или злоупотребления доверием, подаётся заявление в полицию (статья 159 Уголовного кодекса РФ). Уголовное дело не заменяет гражданский иск: право собственности восстанавливается решением суда по гражданскому спору, но материалы проверки помогают доказыванию.

Частые вопросы

Нужно ли согласие представителя на отмену доверенности?

Нет. Отмена доверенности — односторонняя сделка представляемого: Вы вправе отменить её во всякое время, и согласие или присутствие представителя для этого не требуется (подпункт 2 пункта 1 статьи 188 ГК РФ). Обязанность известить представителя об отмене остаётся за Вами (пункт 1 статьи 189 ГК РФ), но это извещение, а не согласование. Отказ от права отменить доверенность ничтожен.

Можно ли отменить доверенность у любого нотариуса?

Да, обращаться к тому же нотариусу, который удостоверял доверенность, не обязательно: сведения о нотариальной отмене вносятся в единую информационную систему нотариата и доступны всем нотариусам и регистрирующему органу (пункт 1 статьи 189 ГК РФ). Возьмите с собой паспорт и, если он сохранился, свой экземпляр доверенности либо её реквизиты — дату удостоверения и реестровый номер.

Что делать, если представитель не возвращает подлинник доверенности?

Обязанность немедленно вернуть доверенность по её прекращении установлена пунктом 2 статьи 189 ГК РФ, но само по себе удержание бланка после нотариальной отмены полномочий не восстанавливает. Главное — чтобы сведения об отмене были в реестре: предъявленная нотариусу или в Росреестр отменённая доверенность проверку не пройдёт. Дополнительно защищает заявление о невозможности регистрации без Вашего личного участия.

Влияет ли развод на действие ранее выданной доверенности?

Нет. Перечень оснований прекращения доверенности закрыт и приведён в статье 188 ГК РФ: истечение срока, отмена, отказ представителя, смерть или недееспособность одной из сторон и другие перечисленные там случаи. Расторжения брака среди них нет, поэтому после развода доверенность продолжает действовать, пока Вы её не отмените.

Можно ли подарить квартиру обратно жене добровольно?

Да. Вы собственник и вправе распорядиться квартирой по своему усмотрению (пункт 1 статьи 209 ГК РФ), в том числе заключить новый договор дарения в пользу супруги. Это будет самостоятельная сделка с государственной регистрацией перехода права (статья 131 ГК РФ), а не «возврат» прежнего дарения. Решение принимаете только Вы, принудить к нему нельзя.

Краткая сводка: доверенность и подаренная квартира

• После государственной регистрации перехода права собственник квартиры — одаряемый (пункт 2 статьи 223 и статья 131 ГК РФ); даритель в одностороннем порядке дар не возвращает.
• Полученная в дар квартира является личной собственностью супруга и в общее имущество не входит (пункт 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ).
• Переоформить квартиру на себя по доверенности представитель не вправе, а такая сделка может быть признана недействительной по иску представляемого (пункт 3 статьи 182 ГК РФ).
• Продажа или дарение квартиры третьему лицу от Вашего имени по доверенности с полномочиями на распоряжение недвижимостью формально возможна — это и есть основной риск (пункт 1 статьи 182 ГК РФ).
• Доверенность отменяется во всякое время, отмена совершается в той же или в нотариальной форме, сведения вносятся в реестр нотариата (подпункт 2 пункта 1 статьи 188 и пункт 1 статьи 189 ГК РФ).
• Дополнительная защита — заявление в Росреестр о невозможности регистрации без личного участия собственника по Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
• Отмена дарения возможна только по исключительным основаниям статьи 578 ГК РФ, оспаривание сделки — по статьям 177, 178, 179 ГК РФ, и бремя доказывания лежит на заявителе.

Таким образом, забрать подаренную и зарегистрированную за Вами квартиру супруга не может, а переоформить её на себя по доверенности ей прямо запрещает пункт 3 статьи 182 ГК РФ. Реальный риск — распоряжение квартирой от Вашего имени в пользу третьего лица, и он закрывается двумя действиями: нотариальной отменой доверенности со внесением сведений в реестр единой информационной системы нотариата (статьи 188 и 189 ГК РФ) и заявлением в Росреестр о невозможности государственной регистрации без Вашего личного участия. Если сделка уже совершена, обращайтесь в суд с иском о признании её недействительной и одновременно просите обеспечительные меры.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Гражданские дела
• Жилищные вопросы