Здравствуйте! Наш дом признан аварийным, его готовят к расселению. Квартира приватизирована, администрация предлагает жилищный сертификат, но говорит, что им можно рассчитаться только за новостройку от застройщика. Мы хотим купить квартиру на вторичном рынке. По какой стоимости за квадратный метр вообще рассчитывают возмещение за аварийное жильё и можно ли рассчитаться жилищным сертификатом за вторичное жильё?
Здравствуйте!
Коротко: прямого запрета покупать вторичное жильё по жилищному сертификату в законе нет. Но условия использования сертификата — новостройка это или любое жильё — устанавливает не федеральный закон, а конкретная региональная программа переселения. Если она ограничивает сертификат новостройками и это не устраивает, статья 32 Жилищного кодекса РФ даёт право выбрать вместо сертификата денежную выкупную цену — её можно потратить по своему усмотрению, включая покупку вторички.
Ниже — подробный разбор того, какие права даёт закон собственнику аварийного жилья, чем жилищный сертификат отличается от денежного возмещения, как считается сумма и что делать, если условия сертификата не устраивают.
Какие права даёт закон собственнику аварийного жилья?
Порядок изъятия жилья при признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции регулирует статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ). По этой норме у собственника есть выбор одного из двух вариантов реализации жилищных прав: получить денежное возмещение (выкупную цену) за изымаемое помещение либо, по соглашению с органом власти, получить взамен другое жилое помещение. Региональные программы переселения из аварийного жилищного фонда, которые софинансируются, в том числе, в рамках Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», чаще всего реализуют второй вариант через жилищный сертификат — целевую социальную выплату на покупку жилья взамен изымаемого.
Что такое жилищный сертификат при переселении из аварийного дома?
Жилищный сертификат — это документ (свидетельство), которым администрация подтверждает право собственника получить целевые средства на покупку другого жилого помещения взамен изымаемого аварийного. Сумму, как правило, определяют так же, как и выкупную цену, — исходя из рыночной стоимости изымаемого жилья и приходящейся на него доли в общем имуществе дома. А вот что именно можно оплатить сертификатом — какое жильё, в каком населённом пункте и в какой срок им нужно воспользоваться, — определяет не федеральный закон, а положение конкретной региональной адресной программы переселения, утверждённое правительством региона, и условия, прописанные в самом сертификате или в соглашении с администрацией. Поэтому детали различаются от региона к региону, и уточнять их нужно именно по своей программе.
Можно ли купить вторичное жильё по жилищному сертификату?
Закона, который бы в принципе запрещал тратить жилищный сертификат на вторичное жильё, нет. Но на практике многие региональные программы переселения ограничивают его использование покупкой квартир у застройщиков — участников программы, то есть новостройками: так регион одновременно решает задачу переселения и поддерживает жилищное строительство. Если администрация говорит, что сертификатом можно рассчитаться только за новостройку, — это, скорее всего, условие именно вашей региональной программы, а не общефедеральный запрет. Имеет смысл запросить у администрации письменную ссылку на нормативный акт или положение программы, которым установлено такое ограничение, — без него оспорить условие невозможно. Если ограничение подтверждено и не устраивает, у собственника остаётся право отказаться от сертификата и выбрать денежное возмещение (выкупную цену) по статье 32 ЖК РФ: эти деньги закон не привязывает к конкретному продавцу или типу жилья, их можно направить на покупку любой квартиры, включая вторичный рынок.
Как рассчитывается сумма сертификата или выкупной цены за квадратный метр?
По части 7 статьи 32 ЖК РФ в возмещение включаются рыночная стоимость изымаемого жилого помещения, приходящаяся на него доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома и земельный участок под ним, а также все убытки, которые причиняет изъятие: расходы на переезд, наём другого жилья до покупки нового, оформление права собственности и т.п. Единого фиксированного норматива «рубль за квадратный метр» закон не устанавливает — размер определяется индивидуальной независимой оценкой конкретного жилья. Если стороны не согласны с результатом, сумму можно оспорить, в том числе в суде. Подробно о том, как суды проверяют расчёт выкупной стоимости, — в материале «Как считается выкупная стоимость аварийного жилья: разъяснения Верховного Суда».
Что делать, если не согласны с условиями сертификата или суммой возмещения?
Запросите у администрации письменный расчёт и правовое основание предложенных условий — ссылку на постановление, которым утверждена региональная программа переселения, и акт оценки. Если сумма выглядит заниженной, закажите независимую экспертизу рыночной стоимости жилья самостоятельно и приложите её к обращению: администрация не обязана соглашаться, но при обращении в суд именно независимая оценка чаще всего становится решающим доказательством. Как защитить стоимость квартиры, если изначально предложенное возмещение занижено, разобрано в материале «Дом признали аварийным, но предлагают маленькое возмещение: как защитить стоимость квартиры». Если спор не решается переговорами с администрацией, потребуется судебная защита прав — с этим на практике помогает адвокат по жилищным делам (подробнее — «Адвокат по жилищным спорам: судебная защита прав жильцов при расселении аварийных жилых домов»).
Частые вопросы
Можно ли отказаться от жилищного сертификата и получить деньги?
Да. Статья 32 ЖК РФ закрепляет право собственника на выбор формы возмещения при изъятии аварийного жилья, а замена одного варианта другим фиксируется соглашением с администрацией. Денежное возмещение расходуется по усмотрению собственника, в том числе на покупку вторичного жилья.
Учитывается ли доля в общем имуществе дома при расчёте суммы?
Да, часть 7 статьи 32 ЖК РФ прямо включает в возмещение долю в праве на земельный участок под домом и на общее имущество (лестницы, крышу, подвал и т.п.) пропорционально площади квартиры.
Можно ли использовать сертификат в другом городе или регионе?
Как правило, нет: региональные адресные программы переселения из аварийного жилья обычно предусматривают приобретение жилья в границах того же населённого пункта или муниципального образования, где находился изымаемый дом. Это условие нужно уточнять по конкретной программе.
Что будет, если стоимость выбранной квартиры выше суммы сертификата?
Разницу нужно доплатить из собственных средств или иных источников, например материнского капитала, — закон не обязывает регион компенсировать сумму сверх расчётной выкупной цены.
Какие требования предъявляются к жилью, которое покупают по сертификату?
Обычно это жилое помещение с чистым правовым статусом — без обременений, ареста и споров о праве, в надлежащем техническом состоянии, не признанное аварийным или подлежащим сносу, площадью не меньше учётной нормы на человека. Конкретные требования устанавливают соглашение с администрацией и положение региональной программы; если найденная квартира им не соответствует, администрация вправе отказать в зачёте сертификата.
Краткая сводка: жилищный сертификат и вторичное жильё
- При изъятии аварийного жилья собственник по статье 32 Жилищного кодекса РФ вправе выбрать денежное возмещение (выкупную цену) либо, по соглашению с администрацией, другое жильё — в региональных программах второй вариант часто реализуется через жилищный сертификат.
- Прямого федерального запрета покупать по сертификату вторичное жильё нет; ограничение «только новостройка» обычно устанавливает конкретная региональная адресная программа переселения, а не закон.
- В сумму возмещения по части 7 статьи 32 ЖК РФ входят рыночная стоимость жилья, доля в общем имуществе дома и участке и убытки, вызванные изъятием.
- Если условия сертификата не устраивают, можно отказаться от него в пользу денежной выкупной цены и купить любое жильё, включая вторичное.
- Заниженную сумму возмещения можно оспорить независимой оценкой и, при необходимости, в суде.
Таким образом, покупка вторичного жилья по жилищному сертификату законом прямо не запрещена, но на практике ограничена условиями конкретной региональной программы переселения. Прежде чем соглашаться на новостройку, уточните у администрации нормативное основание такого условия, а если оно не устраивает — используйте право на денежную выкупную цену по статье 32 ЖК РФ, которую можно направить на покупку жилья на вторичном рынке.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
Всего комментариев: 4
Добрый день!
Подскажите пожалуйста, у нас признали мкд аварийным, я собственник и мне положен сертификат. Могу ли я приобрести на сертификат не квартиру, а дом с участком.
Спасибо.
Здравствуйте!
Если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим расселению, собственнику жилого помещения могут быть предоставлены различные формы компенсации, в том числе выкупная стоимость жилого помещения либо иная мера поддержки — например, жилищный сертификат, если такой механизм предусмотрен региональным законодательством или соответствующей программой переселения.
По общему правилу права собственников при изъятии жилых помещений в аварийном доме регулируются статьёй 32 Жилищного кодекса РФ. Эта норма предусматривает возможность выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение либо предоставления другого жилого помещения по соглашению с собственником. Однако важно учитывать следующее:
— применение статьи 32 ЖК РФ зависит от того, включён ли дом в региональную программу переселения;
— если дом не включён в программу, собственник вправе получить только денежную компенсацию.
Жилищный кодекс РФ не устанавливает отдельного порядка использования жилищных сертификатов. Условия их предоставления и расходования, как правило, определяются:
— нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации;
— муниципальной программой переселения;
— в отдельных случаях — федеральными программами, которые устанавливают общие правила.
Возможность приобрести за счёт сертификата не квартиру, а жилой дом с земельным участком зависит прежде всего от условий конкретной программы и содержания документа, на основании которого выдан сертификат. В соответствии со статьёй 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся как квартиры, так и жилые дома. Это означает, что при отсутствии специальных ограничений приобретение жилого дома может быть допустимо.
Одновременно необходимо учитывать требования к приобретаемому объекту. Дом должен:
— быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости именно как жилой дом;
— быть пригодным для постоянного проживания;
— соответствовать дополнительным требованиям программы (если они установлены), например, по местоположению (в пределах определённого региона или муниципалитета), нормативам площади и т. д.
Земельный участок также должен иметь соответствующий вид разрешённого использования, допускающий размещение и эксплуатацию жилого дома — например, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, если это соответствует требованиям законодательства.
Следует учитывать, что региональными правилами могут быть установлены дополнительные ограничения. В некоторых субъектах Российской Федерации условия использования сертификата предусматривают возможность приобретения любого жилого помещения, тогда как в других программах может быть прямо указано, что средства могут быть направлены:
— исключительно на приобретение квартиры;
— на приобретение жилого помещения в многоквартирном доме;
— с учётом иных ограничений (по срокам использования сертификата, составу семьи и т. д.).
В таком случае покупка индивидуального жилого дома с использованием сертификата может быть невозможна. Также стоит отметить, что сертификат может использоваться для приобретения дома без земельного участка, если дом уже построен и продаётся отдельно (например, в случае покупки доли в доме).
Для точного определения ваших прав необходимо ознакомиться с документами, на основании которых предоставлен сертификат:
— самим сертификатом;
— соглашением о предоставлении меры поддержки;
— нормативным актом субъекта Российской Федерации, регулирующим порядок его использования.
Существенное значение имеет формулировка, указанная в этих документах:
— если в них используется понятие «жилое помещение», возможность приобретения жилого дома обычно допускается;
— если же прямо указано, что сертификат предназначен для приобретения квартиры, использование его для покупки дома может быть ограничено.
До заключения предварительного договора купли‑продажи и внесения аванса целесообразно обратиться в орган, выдавший сертификат, с письменным запросом о возможности использования сертификата для приобретения конкретного жилого дома с земельным участком. Получение официального письменного разъяснения позволит избежать риска отказа в согласовании сделки.
Таким образом, приобретение жилого дома с земельным участком за счёт сертификата возможно, если:
— это допускается условиями соответствующей региональной или федеральной программы;
— приобретаемый объект соответствует установленным требованиям к жилому помещению и земельному участку;
— отсутствуют иные ограничения, предусмотренные нормативными актами или программой переселения.
Окончательный ответ зависит от содержания вашего сертификата и действующих в вашем регионе правил его реализации.
Здравствуйте. Мама проживает в бараке под снос, сейчас ей оформляет администрация города сертификат на вторичку. Она заявитель. Но там прописана ещё дочь, которая в 2025 г приобрела 1 комн квартиру. Дадут ли квартиру маме?
Здравствуйте.
Судя по вашему вопросу, речь идёт о переселении из аварийного жилья, при котором ваша мама является заявителем на получение жилищного сертификата или иного способа обеспечения жильём, при этом в жилом помещении зарегистрирована дочь, которая в 2025 году приобрела собственную квартиру.
В данной ситуации необходимо учитывать, что порядок расселения аварийного жилья регулируется прежде всего:
статьёй 32 Жилищного кодекса Российской Федерации — если жилое помещение находится в собственности;
нормами о социальном найме — если речь идёт о муниципальном жилье.
При этом ключевое значение имеет не только факт регистрации лиц в помещении, но и их правовой статус в отношении данного жилья, а также момент признания дома аварийным.
Если жилое помещение находится в собственности, при его изъятии в связи со сносом собственнику предоставляется возмещение (выкупная цена) либо иное жилое помещение (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ). Процедура предусматривает обязательное предварительное и равноценное возмещение, а принудительное изъятие возможно только через суд. В этом случае основное право возникает у собственника, и количество зарегистрированных лиц само по себе не определяет объём предоставляемого жилья. Наличие у дочери другого жилого помещения, как правило, не влияет на право матери как собственника получить компенсацию или иное жильё.
Если же жилое помещение предоставлено по договору социального найма, применяется иной порядок. В соответствии с нормами о социальном найме, при переселении предоставляется другое жилое помещение исходя из состава семьи нанимателя.
При этом решающее значение имеет состав семьи на момент признания дома аварийным, а также сохранение права пользования жилым помещением.
Сам по себе факт того, что дочь приобрела квартиру, не означает автоматического исключения её из состава семьи при переселении. Оценивается, сохраняет ли она право пользования данным жилым помещением, проживает ли фактически, а также не утратила ли это право в установленном законом порядке. Вместе с тем наличие у дочери другого жилого помещения может быть учтено администрацией при принятии решения и нередко становится основанием для споров. Важно учитывать, что при расчёте площади предоставляемого жилья могут применяться нормы, установленные в рамках региональных программ переселения из аварийного жилья.
Таким образом, ответ на вопрос о том, будет ли предоставлено жильё вашей маме, зависит от правового режима занимаемого помещения. В большинстве случаев мама как заявитель получит жилищный сертификат или иное обеспечение жильём, однако объём предоставляемого жилья (или размер выплаты) будет определяться:
— с учётом её правового статуса (собственник или наниматель);
— состава семьи, имеющего право на переселение;
— нормы предоставления жилья, установленной в регионе;
— условий действующих региональных программ переселения.
Наличие у дочери собственной квартиры может повлиять на расчёт площади при переселении по договору социального найма, но не лишает мать права на получение жилья.
Для уточнения ситуации рекомендуется запросить в администрации:
— какой правовой режим применяется (собственность или социальный найм);
— какой состав семьи учтён при расчёте;
— на какую норму предоставления жилья они ссылаются;
— какие региональные программы переселения действуют в вашем регионе.
При несогласии с принятым решением его можно обжаловать:
— в досудебном порядке — путём подачи жалобы в вышестоящий орган или прокуратуру;
— в судебном порядке — в рамках гражданского судопроизводства (ст. 131–132 ГПК РФ), поскольку речь идёт о защите жилищных прав.