Аварийным является многоквартирный дом, имеющий значительный процент износа (как правило, свыше 60%), когда несущая способность фундамента, стен, перекрытий исчерпана, имеется опасность обрушения дома и (или) потери его устойчивости.
Для признания многоквартирного дома аварийным гражданину необходимо направить заявление в межведомственную комиссию органа местного самоуправления, к которому нужно приложить:
- копии правоустанавливающих документов на жилое помещение;
- заключение специализированной организации по результатам обследования многоквартирного дома.
Если в доме есть муниципальный жилищный фонд, органы местного самоуправления обязаны самостоятельно организовать обследование дома силами специализированной организации.
После признания органом местного самоуправления дома аварийным лица, занимающие жилые помещения на условиях договора социального найма, вправе получить другое пригодное для проживание жилое помещение.
Жилое помещение взамен аварийного предоставляется также по договору социального найма и должно быть благоустроенным, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению и находиться в границах населенного пункта, в котором расположен аварийный дом.
Гражданин вправе отказаться от предложенного органом местного самоуправления жилого помещения и предъявить иск о возложении обязанности предоставить другое, отвечающее вышеуказанным критериям.
К собственникам помещений в аварийном доме орган местного самоуправления предъявляет требования о сносе дома в разумный срок.
Если в установленный срок снос не осуществлен, земельный участок, на котором расположен дом, и каждое жилое помещение в доме подлежат изъятию для муниципальных нужд.
В зависимости от оснований выселения собственник имеет право на выкуп у него аварийного жилья путем заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд с выплатой возмещения за изымаемое помещение либо на заключение договора о предоставлении жилого помещения (ст. 32 ЖК РФ).
Если многоквартирный дом не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то гражданин вправе рассчитывать только на возмещение за изымаемое жилое помещение.
При этом органы государственной власти или местного самоуправления не обязаны обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением (Письмо Минстроя России от 17.04.2020 N 15026-МЕ/06).
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при одновременном соблюдении следующих условий:
- наличие соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления;
- зачет стоимости жилого помещения при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение;
- приобретение права собственности на изымаемое жилое помещение до признания многоквартирного дома в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Последнее условие не распространяется на случаи возникновения права собственности в порядке наследования.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется экспертной организацией и включает рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, убытки, причиненные собственнику его изъятием (в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение), в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
При несогласии с размером выкупной стоимости, указанной в исковом заявлении органа местного самоуправления, ответчик (собственник жилого помещения) вправе заявить ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы.
Также собственник жилого помещения в аварийном доме может обратиться в суд с встречным исковым заявлением о предоставлении ему на праве собственности другого благоустроенного жилого помещения, отвечающего санитарно-техническим нормам, общей площадью не менее ранее занимаемому жилому помещению, в границах населенного пункта, в котором расположен аварийный дом.
При определении права лица на данный способ реализации жилищных прав следует учитывать, что с 27.12.2019 статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, приобретшие в собственность жилое помещение в доме после признания его аварийным и подлежащим сносу, имеют право на выплату возмещения в размере не превышающем стоимость приобретения ими такого жилого помещения, и не могут претендовать на предоставление жилого помещения взамен изымаемого.
Данные ограничения применяются лишь в случаях, когда жилое помещение приобретено в аварийном многоквартирном доме после вступления в силу вышеуказанной нормы — 28.12.2019.
Также под действие положений ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации не подпадают случаи, когда право собственности у граждан на аварийное жилье возникло в порядке наследования, в том числе после 28.12.2019.
По гражданским делам по искам органа местного самоуправления об изъятии у граждан жилых помещений, выселении их из квартир в связи с признанием дома аварийным с предоставлением другого жилого помещения принимает обязательное участие прокурор, который после исследования всех доказательств по делу дает мотивированное заключение о наличии (отсутствии) оснований для удовлетворения исковых требований.
Если гражданин не согласен с принятым судом по его иску судебным актом, он вправе обжаловать его в суд апелляционной инстанции, а затем — в кассационном порядке.
Апелляционная жалоба подается через суд, принявший решение в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (В)
Материал статьи взят из открытых источников
Дата актуальности материала: 21.03.2023
