Адвокат по жилищным спорам: судебная защита прав жильцов при расселении аварийных жилых домов

Коротко: при расселении аварийного дома наниматель по договору социального найма вправе получить другое благоустроенное жильё в том же населённом пункте, равнозначное по площади (ст. 86 и 89 ЖК РФ), а собственник — выкуп либо, по соглашению с муниципалитетом, другую квартиру взамен (ст. 32 ЖК РФ). Несогласие с выкупной ценой или предложенным жильём оспаривается в суде.

Ниже приведён подробный разбор оснований для признания дома аварийным, прав нанимателей и собственников при расселении, порядка определения выкупной цены и вариантов защиты в суде.

Когда дом признают аварийным и как это оформляется?

Аварийным признаётся многоквартирный дом со значительным износом (как правило, свыше 60%), у которого исчерпана несущая способность фундамента, стен или перекрытий и есть опасность обрушения либо утраты устойчивости. Порядок признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции установлен постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Чтобы запустить эту процедуру, собственник или наниматель направляет заявление в межведомственную комиссию органа местного самоуправления. К заявлению нужно приложить:

• копии правоустанавливающих документов на жилое помещение;
• заключение специализированной организации по результатам обследования многоквартирного дома.

Если в доме есть муниципальный жилищный фонд, орган местного самоуправления обязан самостоятельно организовать обследование дома силами специализированной организации, не дожидаясь обращения жильцов. Подробнее о том, какие доказательства понадобятся и как проходит рассмотрение заявления в комиссии, — в материале «Как признать дом аварийным и подлежащим сносу по заявлению жильцов».

Какие права есть у нанимателей при расселении аварийного дома?

После признания дома аварийным граждане, занимающие в нём жильё на условиях социального найма, вправе получить другое пригодное для проживания жилое помещение по договору социального найма (ст. 86 ЖК РФ). Предоставляемая квартира должна быть благоустроенной, равнозначной по общей площади ранее занимаемой и находиться в границах того же населённого пункта (ст. 89 ЖК РФ). Наниматель вправе отказаться от предложенного варианта и требовать в суде другое жильё, отвечающее этим критериям.

Принудить нанимателя заключить договор социального найма именно на предложенную квартиру можно не всегда. Конституционный Суд РФ в постановлении от 23.05.2025 № 21-П разъяснил: понуждение к заключению договора на предложенное жильё допустимо только если дальнейшее проживание в аварийном доме угрожает жизни или здоровью самого нанимателя (или проживающих с ним лиц), либо промедление со сносом создаёт угрозу для жизни и здоровья других граждан или существенным публичным интересам, либо наниматель немотивированно и недобросовестно уклоняется от переезда в равнозначное жильё. В остальных случаях орган местного самоуправления не вправе принуждать к переезду в одностороннем порядке — но вправе по соглашению с нанимателем предложить временное размещение в жилье маневренного фонда (ст. 95 ЖК РФ) с сохранением обязанности впоследствии предоставить постоянное жильё по социальному найму.

Какие права есть у собственников жилья при изъятии аварийного дома?

Орган местного самоуправления предъявляет собственникам помещений в аварийном доме требование о сносе дома в разумный срок. Если снос в установленный срок не выполнен, земельный участок под домом и каждое жилое помещение в нём подлежат изъятию для муниципальных нужд. В зависимости от оснований выселения собственник вправе выбрать: заключить соглашение об изъятии недвижимости с выплатой возмещения за изымаемое помещение либо получить другое жилое помещение взамен (ст. 32 ЖК РФ).

Другое жильё взамен изымаемого предоставляется собственнику только при одновременном соблюдении условий:

• есть соответствующее соглашение с органом местного самоуправления;
• стоимость нового жилья засчитывается в размер возмещения за изымаемое помещение;
• право собственности на изымаемое помещение возникло до признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции — кроме случаев, когда оно возникло в порядке наследования.

Если многоквартирный дом не включён в региональную адресную программу переселения из аварийного жилищного фонда, по общему правилу собственник вправе рассчитывать только на возмещение за изымаемое помещение — предоставить взамен другое жильё органы власти не обязаны. Но из этого правила Конституционный Суд РФ сделал важное исключение: постановлением от 25.04.2023 № 20-П он указал, что малоимущий собственник единственного непригодного для проживания жилья, состоящий на учёте нуждающихся, вправе требовать внеочередного предоставления жилого помещения по договору социального найма равнозначной площади без выплаты возмещения (ст. 57 ЖК РФ), а при угрозе жизни или здоровью — незамедлительного предоставления жилья маневренного фонда, даже если дом не включён в региональную программу.

Отдельная гарантия действует для бывших членов семьи собственника, отказавшихся в своё время от участия в приватизации и сохраняющих бессрочное право пользования жильём. Конституционный Суд РФ постановлением от 25.04.2024 № 21-П обязал суды по требованию такого лица возлагать на орган местного самоуправления обязанность предоставить ему жильё из муниципального фонда — при условии, что изымаемое жильё единственное, а гражданин признан малоимущим и состоит на учёте нуждающихся либо имеет право на такую постановку.

С 27.12.2019 статья 32 ЖК РФ дополнена частью 8.2: граждане, которые приобрели жильё в доме уже после того, как он был признан аварийным и подлежащим сносу, имеют право только на возмещение в размере, не превышающем цену покупки, и не могут требовать предоставления другого жилья взамен изымаемого. Ограничение применяется, если помещение приобретено после вступления нормы в силу — с 28.12.2019, и не распространяется на случаи, когда право собственности возникло в порядке наследования, в том числе после этой даты.

Как определяется выкупная цена и что делать при несогласии с ней?

Выкупную цену изымаемого жилого помещения определяет экспертная организация. В неё включаются: рыночная стоимость самого жилья, рыночная стоимость доли в общем имуществе многоквартирного дома, убытки, причинённые собственнику изъятием (расходы на переезд, временное пользование иным жильём, поиск и оформление права собственности на новое жильё), в том числе упущенная выгода, а также компенсация за непроизведённый капитальный ремонт дома. Подробный расчёт с разбором практики — в материале «Как считается выкупная стоимость аварийного жилья: разъяснения Верховного Суда».

Если собственник не согласен с размером выкупной цены, указанной в исковом заявлении органа местного самоуправления, он вправе заявить ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы. Кроме того, собственник может обратиться со встречным иском о предоставлении ему на праве собственности другого благоустроенного жилого помещения, отвечающего санитарно-техническим нормам, общей площадью не менее ранее занимаемого и расположенного в границах того же населённого пункта. Пример взыскания заниженной выкупной цены через суд разобран в статье «Взыскание выкупной цены за аварийное жилое помещение».

Как оспорить решение суда о выселении или изъятии жилья?

По гражданским делам об изъятии у граждан жилых помещений и выселении их в связи с признанием дома аварийным обязательно участвует прокурор (ст. 45 ГПК РФ): после исследования доказательств он даёт мотивированное заключение о наличии или отсутствии оснований для удовлетворения иска. Если гражданин не согласен с решением суда, он вправе обжаловать его в апелляционном, а затем в кассационном порядке.

• апелляционная жалоба подаётся через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме (ст. 321 ГПК РФ);
• кассационная жалоба подаётся через суд первой инстанции в срок не более трёх месяцев со дня вступления обжалуемого судебного постановления в законную силу (ст. 376.1 ГПК РФ).

Частые вопросы

Обязана ли администрация предоставить временное жильё на период расселения?

Прямой обязанности нет, но по соглашению с нанимателем возможно временное вселение в жилое помещение маневренного фонда (ст. 95 ЖК РФ) с сохранением за муниципалитетом обязанности впоследствии предоставить постоянное жильё по социальному найму — такую альтернативу допустил Конституционный Суд РФ в постановлении от 23.05.2025 № 21-П.

Может ли собственник получить сразу и денежное возмещение, и другое жильё?

Нет. Статья 32 ЖК РФ предусматривает один способ по соглашению сторон: либо выплата возмещения за изымаемое помещение, либо предоставление другого жилого помещения с зачётом его стоимости в размер этого возмещения. Совместить оба варианта по одному и тому же изымаемому жилью нельзя — нужно выбрать один способ и зафиксировать его в соглашении с органом местного самоуправления или в судебном акте.

Как учитывается общая долевая собственность нескольких владельцев при выкупе?

Если аварийное жильё принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности, для всего объекта избирается единый способ возмещения — либо денежная выплата, либо предоставление другого помещения в общую долевую собственность; смешивать варианты по долям нельзя (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2026), п. 9).

Сколько по времени занимает расселение через суд?

Сроки зависят от готовности региональной программы и от того, оспаривает ли собственник выкупную цену или предложенное жильё. Если дело дошло до суда, на обжалование решения даётся месяц на апелляцию и до трёх месяцев на кассацию — это стоит закладывать при планировании переезда.

Краткая сводка: права при расселении аварийного дома

• Дом признаётся аварийным решением межведомственной комиссии по заявлению жильцов и заключению специализированной организации (постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).
• Наниматели получают равнозначное благоустроенное жильё в том же населённом пункте (ст. 86, 89 ЖК РФ); принудить к переезду именно в предложенную квартиру можно лишь в случаях, указанных Конституционным Судом РФ (постановление от 23.05.2025 № 21-П).
• Собственники выбирают между выкупом и другим жильём взамен при соблюдении условий ст. 32 ЖК РФ; для купивших жильё после признания дома аварийным действует ограничение части 8.2 той же статьи.
• Малоимущие собственники единственного жилья вне региональной программы вправе требовать равнозначное жильё без выплаты возмещения либо маневренный фонд при угрозе жизни (постановление КС РФ от 25.04.2023 № 20-П).
• Выкупная цена оспаривается судебной оценочной экспертизой или встречным иском о предоставлении другого жилья.
• Решение суда обжалуется в апелляцию в течение месяца (ст. 321 ГПК РФ) и в кассацию — в течение трёх месяцев (ст. 376.1 ГПК РФ).

Таким образом, объём прав при расселении аварийного дома зависит от статуса жильца и от того, включён ли дом в региональную программу переселения: нанимателям гарантировано равнозначное жильё, собственникам — выбор между выкупом и другим помещением, а малоимущим собственникам единственного жилья — дополнительные гарантии, подтверждённые практикой Конституционного Суда РФ. При несогласии с предложенными условиями стоит обращаться за судебной защитой до истечения сроков на обжалование.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры