Коротко: Десять лет непроживания и неуплата за квартиру сами по себе не лишают собственника доли и не позволяют его выписать. Доля прекращается лишь по ст. 235 ГК РФ либо через принудительный выкуп по ст. 252 ГК РФ, а снятие с регистрации для собственника — отдельный вопрос, который решает только суд.
Ниже разбираем, почему длительное отсутствие и неуплата коммунальных платежей сами по себе не работают ни как основание для лишения доли, ни как основание для выписки, при каких условиях долю всё же можно выкупить принудительно, что при этом происходит с регистрацией по месту жительства и как поступить с накопившимся долгом за жилищно-коммунальные услуги.
Можно ли лишить собственника доли в квартире только за то, что он там не живёт и не платит?
Нет. Право собственности на долю в квартире — самостоятельное вещное право, которое существует независимо от того, проживает собственник в жилом помещении фактически или нет. Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, а статья 288 Гражданского кодекса РФ называет право пользования жилым помещением именно содержанием права собственности на него — то есть оно вытекает из титула, а не из факта постоянного проживания. Основания, по которым право собственности прекращается, статья 235 Гражданского кодекса РФ перечисляет исчерпывающе: отчуждение имущества самим собственником, отказ от права собственности, гибель имущества, обращение взыскания по обязательствам и ряд других случаев, прямо указанных в законе. Ни длительное отсутствие в квартире, ни неучастие в расходах на её содержание в этом перечне не значатся, поэтому сами по себе они не прекращают право на долю и не могут служить самостоятельным основанием иска о лишении доли или о снятии с регистрационного учёта.
При каких условиях долю всё-таки можно выкупить принудительно?
Закон всё же предусматривает механизм, который в быту называют «лишением доли», хотя точнее говорить о принудительном прекращении права на долю с выплатой компенсации. Он установлен пунктом 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ: если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена в натуре и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд вправе — даже без согласия этого собственника — обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, после получения которой он утрачивает право на долю. Все три условия должны быть доказаны одновременно; их применение разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
| Условие из п. 4 ст. 252 ГК РФ | Что оценивает суд |
|---|---|
| Доля незначительна | Соотношение с долями других собственников, площадь, реально приходящаяся на долю ответчика |
| Выдел в натуре невозможен | Позволяет ли планировка квартиры выделить изолированную часть, соразмерную доле, без несоразмерного ущерба имуществу |
| Нет существенного интереса в использовании | Проживает ли собственник фактически, есть ли у него другое жильё, пытался ли он вселиться или пользоваться квартирой |
Обратиться в суд с таким требованием вправе другой участник долевой собственности — тот, кто хочет прекратить право содольщика на долю, а не наоборот; собственник незначительной доли может и сам предложить её выкупить — тогда достаточно обычного соглашения без обращения в суд. Практика также обращает внимание на реальную способность истца выплатить компенсацию: её сумму определяют по рыночной, а не по кадастровой стоимости — как правило, на основании отчёта независимого оценщика или судебной экспертизы, и нередко подтверждают внесением на депозитный счёт суда. Подробнее о том, как суды устанавливают незначительность доли и отсутствие существенного интереса в её использовании, — в материале «Незначительная доля: когда собственника можно заставить продать свою часть жилья».
Можно ли «выписать» содольщика, который не живёт в квартире много лет?
Пока за человеком сохраняется доля в праве собственности, снять его с регистрационного учёта против его воли нельзя: его право пользования жилым помещением обеспечено самим правом собственности (статья 30 Жилищного кодекса РФ), а не фактом проживания. Этим содольщик отличается от бывшего члена семьи собственника, который сам долей не владеет: для такого человека часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ прямо предусматривает, что право пользования жильём прекращается вместе с прекращением семейных отношений с собственником, и именно по этому основанию его признают утратившим право пользования и снимают с учёта через суд — соответствующие разъяснения даны в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Если же в квартире зарегистрирован именно содольщик, «выписать» его получится только вслед за прекращением его права на долю: после того как суд обязал выплатить ему компенсацию по пункту 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, либо после добровольной продажи или дарения доли, новый единственный собственник вправе требовать признания бывшего содольщика утратившим право пользования жилым помещением и снятия с регистрационного учёта, а при отказе освободить регистрацию добровольно — его выселения по статье 35 Жилищного кодекса РФ.
Подробнее о самой процедуре признания утратившим право пользования жильём — в материале «Признание утратившим право пользования жилым помещением», а о порядке принудительного снятия с регистрации зарегистрированного лица, которое собственником не является, — в статье «Принудительная выписка зарегистрированного лица из квартиры собственника: правовые основания и судебная процедура».
Что делать с долгами по коммунальным услугам, если содольщик не платит?
Долг за жилищно-коммунальные услуги — вопрос, отдельный от прав на долю и от регистрации, и решается он через распределение расходов между собственниками, а не через лишение доли. Статья 249 Гражданского кодекса РФ обязывает каждого участника долевой собственности соразмерно своей доле участвовать в расходах на содержание общего имущества, включая коммунальные платежи. Если фактически всё оплачивает один из собственников, он вправе через управляющую или ресурсоснабжающую организацию добиться формирования отдельных платёжных документов по числу собственников либо обратиться в суд с иском об определении порядка оплаты — соответствующие разъяснения даны в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах, возникших у судов при применении законодательства, регулирующего плату за жилое помещение и коммунальные услуги». Уже уплаченную за содольщика часть можно взыскать с него в порядке регресса, но с учётом общего трёхлетнего срока исковой давности по статье 196 Гражданского кодекса РФ — отдельно по каждому просроченному платежу.
Как проходит судебное разбирательство и что нужно доказать?
Иск о принудительном выкупе незначительной доли подаёт другой участник долевой собственности — тот, кто владеет большей частью квартиры и хочет прекратить право содольщика на неё; наниматель или орган местного самоуправления сторонами такого спора не являются, поскольку речь идёт не о социальном найме, а о частной собственности. Истцу предстоит доказать одновременно все условия пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, поэтому к иску имеет смысл заранее подготовить:
- выписку из ЕГРН, подтверждающую размер долей каждого собственника;
- технический паспорт квартиры или заключение экспертизы о планировке — чтобы показать невозможность выдела доли ответчика в натуре без несоразмерного ущерба имуществу;
- доказательства фактического непроживания ответчика — акт управляющей организации или участкового, показания соседей, отсутствие его личных вещей в квартире;
- доказательства отсутствия у ответчика существенного интереса в использовании квартиры — наличие у него другого жилья, отсутствие попыток вселиться или получить ключи;
- отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости доли — для расчёта суммы компенсации.
Если место нахождения содольщика неизвестно, это не блокирует разбирательство: суд извещает такого ответчика через публикацию в порядке статьи 119 Гражданского процессуального кодекса РФ и при необходимости назначает ему представителя по статье 50 Гражданского процессуального кодекса РФ. А если доля принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному, к участию в деле обязательно привлекается орган опеки и попечительства — без учёта его позиции суд такой спор не разрешит.
Частые вопросы
А если человек не собственник доли, а просто прописан в квартире без права на неё?
Тогда применяется другое основание — часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ: если это бывший член семьи собственника, право пользования жильём прекращается вместе с прекращением семейных отношений, и такого человека можно признать утратившим право пользования и снять с учёта через суд без какого-либо выкупа, поскольку доли у него никогда не было.
Можно ли снять содольщика с регистрационного учёта без обращения в суд?
Добровольно — да, по личному заявлению самого зарегистрированного лица. Принудительно, против его воли, снятие с учёта возможно только на основании вступившего в законную силу решения суда; ни паспортный стол, ни управляющая компания самостоятельно такие вопросы не решают.
Что будет, если содольщик отказывается получать компенсацию за долю?
Его согласие при доказанности всех трёх условий пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ не требуется: суд вправе обязать выплатить компенсацию и прекратить право на долю независимо от возражений ответчика.
Как определяется сумма компенсации за принудительно выкупаемую долю?
По рыночной, а не по кадастровой стоимости квартиры — как правило, на основании отчёта независимого оценщика или судебной экспертизы, назначенной по ходатайству любой из сторон спора.
Учитывается ли, что содольщик не участвовал в расходах на квартиру, при решении вопроса о его доле?
Само по себе неучастие в расходах не даёт оснований для выкупа доли — это лишь одно из обстоятельств, которое суд учитывает при оценке отсутствия у ответчика существенного интереса в использовании квартиры, наряду с двумя другими обязательными условиями.
Краткая сводка: лишение доли и снятие с регистрации — разные вопросы
- Долгое непроживание и неуплата коммунальных платежей сами по себе не лишают собственника доли и не дают оснований для его выписки — перечень оснований прекращения права собственности установлен статьёй 235 Гражданского кодекса РФ исчерпывающе.
- Принудительно прекратить право содольщика на долю можно только через суд по пункту 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, доказав одновременно три условия: незначительность доли, невозможность выдела в натуре и отсутствие существенного интереса в использовании (критерии разъяснены постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996).
- Снять содольщика с регистрационного учёта против его воли можно только после того, как прекратилось его право собственности на долю; для лиц без доли (бывших членов семьи собственника) применяется другое основание — часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ.
- Долг по жилищно-коммунальным услугам взыскивается пропорционально долям по статье 249 Гражданского кодекса РФ и разъяснениям постановления Пленума Верховного Суда РФ № 22 от 27.06.2017, независимо от исхода спора о доле.
- Если после прекращения права пользования жильём человек отказывается освобождать регистрацию добровольно, применяется его выселение по статье 35 Жилищного кодекса РФ.
Таким образом, десятилетнее отсутствие в квартире и неоплата коммунальных услуг сами по себе не лишают собственника его доли и не позволяют выписать его без суда: закон разделяет эти вопросы и для каждого предусматривает собственный, более узкий набор оснований, которые нужно доказывать отдельно, а не подразумевать из самого факта долгого отсутствия.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
