Нужно ли собственнику нежилого помещения оплачивать обслуживание шлагбаума, которым он фактически не пользуется

В этом месяце пришёл платёж от ТРИЦ , который раньше содержал только одну графу — взнос на капитальный ремонт, в этот раз добавлена графа — техническое обслуживание шлагбаума. Я отказалась подписывать договор на установку шлагбаума, т.к. он установлен в месте въезда во двор со стороны подъездов жильцов дома, мое помещение находится с обратной стороны дома и шлагбаума не касается. Т.е. я подхожу и подъезжаю к своему нежилому помещению с другой стороны дома, минуя шлагбаум. Должна ли я оплачивать эту услугу?

Как я понял из Вашего вопроса, Вы являетесь собственником нежилого помещения в многоквартирном доме. Раньше в платежном документе от ТРИЦ была только строка по взносу на капитальный ремонт, а теперь появилась отдельная строка «техническое обслуживание шлагбаума». При этом договор на установку шлагбаума Вы не подписывали, вход и подъезд к Вашему помещению находятся с другой стороны дома, и фактически шлагбаум Вам не нужен.

Сразу отвечу по существу: сам по себе отказ от подписания договора и то, что Вы фактически не пользуетесь шлагбаумом, не всегда освобождают от оплаты. Но обязанность платить возникает только при наличии законного основания: шлагбаум должен относиться к общему имуществу или к элементам благоустройства земельного участка МКД, а расходы на его обслуживание должны быть утверждены надлежащим решением собственников либо органами управления ТСЖ/кооператива в пределах их полномочий.

По статье 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относится, в частности, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома. Собственники владеют и пользуются общим имуществом совместно. Если шлагбаум установлен на таком земельном участке и предназначен для регулирования въезда на придомовую территорию, его обслуживание обычно рассматривается как расход на содержание общего имущества или элемента благоустройства.

Далее действует статья 39 ЖК РФ: собственники помещений в многоквартирном доме несут расходы на содержание общего имущества, а доля обязательных расходов определяется долей собственника в праве общей собственности на это имущество. Статья 158 ЖК РФ также прямо говорит, что собственник помещения в МКД обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле. Это правило распространяется не только на квартиры, но и на нежилые помещения.

Закон связывает обязанность участвовать в расходах не с фактическим использованием конкретного элемента общего имущества, а с самим фактом собственности на помещение в доме и долей в общем имуществе. Например, собственник первого этажа участвует в расходах на крышу, даже если непосредственно ею не пользуется; собственник нежилого помещения участвует в расходах на общее имущество дома, даже если вход в помещение отдельный.

Но есть важная вторая сторона вопроса. По статье 44 ЖК РФ решение о пределах использования земельного участка МКД, включая введение ограничений пользования им, а также решение о благоустройстве земельного участка, обслуживании и эксплуатации элементов благоустройства относится к компетенции общего собрания собственников. По статье 46 ЖК РФ такое решение, если оно принято законно, обязательно для всех собственников, в том числе для тех, кто голосовал против или не участвовал в голосовании. Но собственник вправе оспорить решение общего собрания в суде, если оно принято с нарушениями и нарушает его права; общий срок — шесть месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о решении.

Получается следующее. Если было надлежащее решение общего собрания собственников об установке шлагбаума, об определении порядка его обслуживания, размера платы или способа распределения расходов, а шлагбаум установлен на земельном участке, входящем в состав общего имущества, то требование оплаты, скорее всего, будет законным. В этой ситуации Ваше несогласие и отказ подписывать отдельный договор не освобождают от платежа.

И наоборот: если общего собрания не было, если в повестке не было вопроса об оплате обслуживания шлагбаума, если размер платы не утвержден, если шлагбаум установлен инициативной группой жильцов или отдельными автовладельцами без решения собственников, либо если он находится не на общем имуществе Вашего дома, начисление можно оспаривать. Здесь важен пункт 3 статьи 308 ГК РФ: обязательство не создает обязанностей для лиц, которые не являются его сторонами. Поэтому частный договор между частью жильцов и обслуживающей организацией не может сам по себе возложить на Вас обязанность платить, если Вы его не подписывали и если нет решения общего собрания, обязательного для всех.

Постановление Правительства РФ № 491 также важно для Вашей ситуации. По пункту 28 Правил № 491 собственники помещений несут расходы на содержание общего имущества соразмерно своим долям, а по пункту 29 расходы на содержание общего имущества включаются в плату за содержание помещения. При этом Правила № 491 относят к содержанию общего имущества, в том числе, содержание элементов благоустройства и иных объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Практически я бы рекомендовал Вам не ограничиваться устным отказом, а направить письменное заявление в ТРИЦ, управляющую организацию, ТСЖ или иную организацию, по поручению которой ТРИЦ выставил платеж. В заявлении нужно потребовать: копию протокола общего собрания собственников, которым принято решение об установке шлагбаума и оплате его обслуживания; копию решения или сметы, где утвержден размер платы; расчет суммы именно по Вашему помещению; сведения о том, кому перечисляется платеж; договор с организацией, обслуживающей шлагбаум; подтверждение, что земельный участок и сам шлагбаум относятся к общему имуществу дома.

До получения этих документов нельзя уверенно сказать, обязаны Вы платить или нет. Если документы подтвердят законное решение собственников и правильный расчет — обязанность, скорее всего, есть. Если документы не предоставят либо выяснится, что шлагбаум обслуживает фактически только группу автовладельцев, установлен без решения общего собрания или за пределами общего имущества Вашего дома, у Вас есть основания требовать исключения строки из платежного документа и перерасчета.

Отдельно обращаю внимание: если Вы просто перестанете оплачивать счёт за обслуживание шлагбаума, управляющая организация может начислять задолженность и пени по статье 155 ЖК РФ. Поэтому безопаснее оплачивать бесспорную часть квитанции, а по спорному платежу письменно заявить возражения. В ряде случаев разумно оплатить спорную сумму «под возражением», прямо указав в заявлении, что оплата не означает признание долга, а затем требовать перерасчета. Но это уже зависит от суммы платежа и готовности спорить.

Мой вывод такой: Вы должны оплачивать техническое обслуживание шлагбаума только при наличии законного основания — решения общего собрания или иного надлежащего решения в рамках управления домом, подтверждающего, что это расход на общее имущество. Сам факт, что Ваше помещение находится с другой стороны дома и Вы не пользуетесь шлагбаумом, обычно не освобождает от участия в расходах, если шлагбаум является общедомовым имуществом. Но если начисление появилось без решения собственников и без утвержденного расчета, его можно и нужно оспаривать.

Предлагаю приехать на консультацию к нам в адвокатское бюро «Антонов и партнёры».

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнёр адвокатского бюро
«Антонов и партнёры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнёры» готово оказать юридическую помощь по всем
категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие
у Вас юридические задачи любой сложности.

С дополнительной информацией по вопросу Вы можете ознакомиться по указанным ниже ссылкам:

1. Жилищный кодекс РФ, статья 36 — право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
2. Жилищный кодекс РФ, статья 39 — содержание общего имущества в многоквартирном доме
3. Жилищный кодекс РФ, статья 44 — компетенция общего собрания собственников помещений
4. Жилищный кодекс РФ, статья 46 — решения общего собрания собственников помещений и порядок их оспаривания
5. Жилищный кодекс РФ, статья 158 — расходы собственников помещений в многоквартирном доме
6. Гражданский кодекс РФ, статья 308 — стороны обязательства
7. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме