Что такое предварительный договор и чем он обязывает стороны?

Коротко: Предварительный договор обязывает стороны заключить в будущем основной договор о передаче имущества, работах или услугах на согласованных условиях (статья 429 Гражданского кодекса РФ). Заключается только письменно; при уклонении стороны вторая вправе понудить её к сделке через суд.

Ниже приведён подробный разбор того, какие условия обязательны для предварительного договора, как соблюсти его форму, чем можно обеспечить его исполнение и что делать, если вторая сторона уклоняется от заключения основного договора, — по разъяснениям постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

Что обязательно должно быть в предварительном договоре?

По предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т. п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Для того чтобы предварительный договор считался заключённым, достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить. Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать индивидуально-определённую вещь, в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации этой вещи на момент исполнения обязательства по её передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о его незаключённости. Так, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, но не указан размер арендной платы, договор всё равно считается заключённым: недостающие условия стороны могут согласовать дополнительно при заключении основного договора, а при возникновении разногласий — установить решением суда.

Можно ли заключить предварительный договор на товар, которого ещё нет?

Да. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу или оказать услугу не препятствует заключению предварительного договора. Не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, уже имелся у продавца: договор можно заключить и в отношении товара, который будет создан или приобретён продавцом в будущем.

Однако если договор, названный сторонами предварительным, на самом деле обязывает приобретателя до заключения основного договора уплатить цену имущества (которое будет создано или приобретено в дальнейшем) или существенную её часть, такой договор предварительным не считается — это договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, а не предварительный договор в смысле статьи 429 Гражданского кодекса РФ.

В какой форме заключается предварительный договор?

Предварительный договор не может быть заключён устно. Он заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена — в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечёт его ничтожность.

При этом предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор, требующий государственной регистрации (например, договор аренды здания на срок от года), сам государственной регистрации не подлежит — регистрируется только основной договор после его заключения.

Как задаток обеспечивает исполнение предварительного договора?

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком или неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 380 и 381 Гражданского кодекса РФ). Если задаток выдан лицом, обязанным совершить платёж по основному договору, при заключении основного договора он засчитывается в счёт цены. Если задаток выдан лицом, которое по основному договору платить не обязано, заключение основного договора влечёт обязанность вернуть задаток — если иное не предусмотрено законом, договором или не следует из существа сложившихся отношений сторон.

Подробнее о том, как распределяется судьба задатка, если основной договор так и не заключён, — в материале «Задаток по предварительному договору: что решил Верховный Суд РФ».

В какой срок нужно заключить основной договор?

Основной договор должен быть заключён в срок, установленный предварительным договором, а если такой срок не определён — в течение года с момента заключения предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса РФ). Возможны три ситуации:

• стороны совершали действия, направленные на заключение основного договора, но к окончанию срока обязательство не исполнено, — в течение шести месяцев с момента истечения срока спор о понуждении к заключению основного договора можно передать в суд; ведение переговоров и урегулирование разногласий не сдвигают начало течения этого шестимесячного срока;
• ни одна из сторон в течение установленного срока не совершила действий, направленных на заключение основного договора, — это свидетельствует об утрате интереса сторон, и по истечении срока обязательство по заключению основного договора прекращается (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ);
• срок сторонами не согласован — применяется годичный срок по умолчанию.

Что будет, если сторона уклоняется от заключения основного договора?

Если в пределах срока, установленного предварительным договором, одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора — при условии, что этот спор передан на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока. По результатам рассмотрения такого спора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также момент, с которого договор считается заключённым.

Таким образом, если заключённый по решению суда договор подлежит государственной регистрации, само решение суда является основанием для регистрации. Стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключённым с момента его регистрации.

Частые вопросы

Можно ли заключить предварительный договор устно, если основной договор не требует письменной формы?

Нет. Предварительный договор в любом случае заключается письменно (а если для основного договора установлена более строгая форма — в этой форме). Устная договорённость о будущей сделке предварительным договором не является и юридической силы предварительного договора не имеет.

Нужно ли указывать в предварительном договоре цену будущей сделки?

Не всегда. Обязательное условие — предмет основного договора или порядок его определения. Остальные существенные условия (в том числе цену) можно согласовать позже, при заключении основного договора, а при споре — потребовать их установления судом.

Что произойдёт с задатком, если основной договор не заключён и ни одна из сторон не виновата в этом?

Задаток подлежит возврату. Верховный Суд РФ разъяснил, что само по себе ненаправление одной из сторон предложения заключить основной договор в установленный срок не считается противоправным (виновным) уклонением — соответственно, у другой стороны нет оснований удерживать задаток (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16.01.2024 № 19-КГ23-31-К5).

Действуют ли ещё разъяснения постановления Пленума № 49 от 2018 года?

Да, постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 продолжает действовать, а статья 429 Гражданского кодекса РФ с 2018 года содержательно не менялась. Суды регулярно применяют эти разъяснения и в 2024–2026 годах: например, разбирая, не скрывается ли за формально «предварительным» договором фактическая купля-продажа с авансом или новацией долга (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 30.09.2025 № 18-КГ25-307-К4).

Могут ли предварительный договор признать притворным и переквалифицировать в другой договор?

Да. Суд оценивает не только название документа, но и его действительное содержание. Если по условиям «предварительного» договора имущество и деньги фактически уже передаются до заключения основного договора, суд вправе установить, что между сторонами сложились иные отношения (например, купли-продажи), и применить нормы, соответствующие этим отношениям, а не правила о предварительном договоре. Подробнее о рисках такой переквалификации и о том, как защититься от них, — в материале «Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?».

Краткая сводка: предварительный договор и понуждение к заключению основного

• Предварительный договор обязывает стороны заключить в будущем основной договор на согласованных условиях (статья 429 Гражданского кодекса РФ).
• Заключается только письменно (в форме основного договора либо в простой письменной форме); нарушение формы влечёт ничтожность договора.
• Достаточно определить предмет основного договора — остальные условия можно согласовать позже или установить через суд.
• Исполнение можно обеспечить задатком или неустойкой (статьи 380 и 381 Гражданского кодекса РФ).
• Основной договор заключается в срок, указанный в предварительном договоре, а по умолчанию — в течение года; при уклонении стороны иск о понуждении можно подать в течение шести месяцев после истечения срока.
• Если ни одна из сторон не проявила интереса к сделке в установленный срок, обязательство по заключению основного договора прекращается (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).
• Разъяснения даны постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 и остаются актуальными.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по договорам
• Сопровождение сделок адвокатом