Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением

Коротко: По договору ренты получатель передаёт имущество плательщику, а тот платит ренту либо пожизненно содержит его с иждивением (ст. 583 ГК РФ). Договор удостоверяется нотариально, переход права на недвижимость регистрируется, а выплата обеспечена залогом на неё (ст. 587 ГК РФ).

Ниже — подробный разбор видов ренты, требований к оформлению договора, способов обеспечения выплат и последствий, если плательщик нарушает свои обязанности.

Что такое договор ренты и какие виды ренты предусмотрены законом?

Согласно статье 583 ГК РФ, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Договор ренты — это возмездная, алеаторная (рисковая) и длящаяся сделка: продолжительность её исполнения зависит от обстоятельств, которые заранее не известны, прежде всего от срока жизни получателя ренты. Закон различает три вида ренты, отличающихся сроком действия, кругом получателей и предметом договора.

1. Постоянная рента (статьи 589–594 ГК РФ) — выплачивается бессрочно, пока обязательство не будет прекращено выкупом либо по иным основаниям. Получателями могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и целям их деятельности.
2. Пожизненная рента (статьи 596–598 ГК РФ) — устанавливается на срок жизни получателя ренты либо указанного им гражданина; допускается несколько получателей с равными долями, и обязательство прекращается только со смертью последнего из них, если договором не предусмотрено иное.
3. Пожизненное содержание с иждивением (статьи 601–605 ГК РФ) — гражданин передаёт принадлежащую ему недвижимость (жилой дом, квартиру, земельный участок и т. п.) в собственность плательщика ренты, а тот обязуется обеспечивать получателя пожизненным содержанием: жильём, питанием, уходом и иной необходимой помощью.

Все три вида объединяет общая природа: содержание одной стороны за счёт имущества, переданного другой стороной. С чем сравнить ренту, если рассматриваются и другие варианты передачи имущества родственнику или постороннему лицу, разобрано в материале «Адвокат по недвижимости: что лучше — рента, дарение или завещание».

Кратко сопоставить три вида ренты можно в таблице:

Как оформляется договор ренты и что можно передать под её выплату?

Согласно статье 584 ГК РФ, договор ренты заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению независимо от предмета договора; без соблюдения этого требования сделка недействительна. Если под выплату ренты передаётся недвижимое имущество, государственной регистрации подлежит переход права собственности на него — в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Имущество, передаваемое под выплату ренты, получатель может уступить как за плату, так и бесплатно: если оно передано за плату, к отношениям сторон применяются правила о купле-продаже, если бесплатно — правила о договоре дарения, поскольку иное не установлено правилами о ренте и не противоречит её существу (ст. 585 ГК РФ).

Обязательство по ренте обременяет саму недвижимость: если плательщик впоследствии продаст или иначе передаст такое имущество третьему лицу, его обязанности переходят к новому собственнику, а прежний плательщик, по общему правилу, продолжает нести субсидиарную ответственность по требованиям получателя ренты, если законом или договором не установлена солидарная ответственность (ст. 586 ГК РФ).

Как обеспечивается выплата ренты и что грозит плательщику за просрочку?

Закон особо защищает получателя ренты. Если под её выплату передано недвижимое имущество, у получателя в силу закона возникает залог на это имущество — он действует до прекращения обязательства и гарантирует получателю возможность удовлетворить свои требования из стоимости имущества, даже если оно перейдёт к другому лицу (ст. 587 ГК РФ).

Если же предметом договора выступают деньги или иное движимое имущество, договор обязательно должен предусматривать иной способ обеспечения обязательств плательщика (например, поручительство) либо страхование в пользу получателя риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязательств (ст. 587 ГК РФ).

За саму просрочку выплаты ренты плательщик уплачивает получателю проценты в размере, предусмотренном статьёй 395 ГК РФ, если иной размер не установлен договором ренты (ст. 588 ГК РФ). Это отдельная ответственность за факт просрочки — она не заменяет право получателя требовать выкупа ренты или расторжения договора при более серьёзных, существенных нарушениях (об этом — ниже).

В чём особенности пожизненного содержания с иждивением?

Пожизненное содержание с иждивением — самый «социальный» вид ренты. Под его выплату можно передать только недвижимость: жилой дом, квартиру, земельный участок или иной объект недвижимого имущества (ст. 601 ГК РФ). Взамен плательщик обязан обеспечивать получателя ренты жильём, питанием, одеждой, а при необходимости — и уходом за ним; договором может быть предусмотрена также оплата ритуальных услуг (ст. 602 ГК РФ).

Если недвижимость по такому договору передана бесплатно, стоимость общего объёма содержания в месяц не может быть меньше двух установленных законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, а если она там не определена — по России в целом. Если стороны спорят о том, какой конкретно объём помощи причитается получателю, суд решает вопрос исходя из принципов добросовестности и разумности (ст. 602 ГК РФ).

Стороны вправе договориться о замене содержания в натуре выплатой периодических денежных платежей в течение жизни получателя ренты (ст. 603 ГК РФ); пока такая замена не согласована, плательщик обязан предоставлять содержание именно в натуральной форме.

Распоряжаться недвижимостью, полученной под выплату содержания, — продавать, сдавать в аренду, закладывать или иначе обременять — плательщик вправе только с предварительного согласия получателя ренты; он также обязан принимать меры, чтобы использование этого имущества не приводило к снижению его стоимости (ст. 604 ГК РФ). Обязательство по этому договору носит личный характер и не переходит к третьим лицам без согласия получателя ренты.

Что будет при существенном нарушении договора и когда рента прекращается?

Рентное обязательство прекращается по соглашению сторон, а также по инициативе самого плательщика: он вправе в любой момент отказаться от дальнейшей выплаты постоянной ренты, выкупив её, — такой отказ действителен, если заявлен в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплат (или в срок, установленный договором), а само обязательство сохраняется до получения получателем всей суммы выкупа (ст. 592 ГК РФ).

Получатель постоянной ренты, в свою очередь, вправе потребовать выкупа ренты плательщиком, если:

• плательщик просрочил выплату более чем на год, если договором не предусмотрен другой срок;
• плательщик нарушил обязанность обеспечить выплату ренты, установленную статьёй 587 ГК РФ;
• плательщик признан неплатёжеспособным либо возникли иные обстоятельства, явно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться в согласованном размере и сроки;
• недвижимость, переданная под ренту, поступила в общую собственность или была разделена между несколькими лицами;
• в других случаях, прямо предусмотренных договором (статья 593 ГК РФ).

Выкупная цена определяется договором, а если в нём это не указано — рассчитывается по правилам статьи 594 ГК РФ отдельно для имущества, переданного за плату, и для переданного бесплатно.

Для пожизненной ренты последствия существенного нарушения плательщиком договора иные: получатель вправе потребовать либо выкупа ренты на условиях статьи 594 ГК РФ, либо расторжения договора с возмещением убытков, а если имущество было передано бесплатно — возврата этого имущества с зачётом его стоимости в счёт выкупной цены (ст. 599 ГК РФ).

При пожизненном содержании с иждивением существенное нарушение плательщиком своих обязанностей (например, устойчивое уклонение от обеспечения питанием, жильём или уходом) даёт получателю право потребовать либо возврата переданной недвижимости, либо выплаты её выкупной цены по правилам статьи 594 ГК РФ — при этом плательщик не вправе требовать компенсации расходов, уже понесённых на содержание получателя. Само обязательство в любом случае прекращается смертью получателя ренты (ст. 605 ГК РФ). Как плательщик может добиваться прекращения такого договора по собственной инициативе и какие риски это несёт — подробно разобрано в материале «Расторжение договора пожизненного содержания с иждивением по инициативе плательщика ренты: правовые возможности и риски».

Частые вопросы

Можно ли передать под ренту не недвижимость, а, например, автомобиль или деньги?

Да, для постоянной и пожизненной ренты предмет договора законом не ограничен — подойдёт любое движимое или недвижимое имущество (ст. 585 ГК РФ). Исключение — пожизненное содержание с иждивением: под него можно передать только недвижимость (ст. 601 ГК РФ).

Сохраняет ли получатель ренты право проживания, если плательщик продаст жильё третьему лицу?

Сама продажа не прекращает ренту: обязательство обременяет недвижимость и переходит к новому собственнику (ст. 586 ГК РФ), а при пожизненном содержании с иждивением плательщик вообще не вправе продать или заложить жильё без согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). Сохранится ли за получателем право пользования конкретным жильём при смене собственника, зависит от условий договора — подробнее в материале «В каких случаях гражданин имеет право на пожизненное проживание в квартире?».

Есть ли минимальный размер платежей по договору ренты?

Да. Для постоянной ренты размер в месяц не может быть меньше величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества (или по России в целом, если в субъекте она не установлена), и увеличивается вместе с ростом этой величины (ст. 590 ГК РФ). Если имущество под пожизненную ренту или пожизненное содержание с иждивением передано бесплатно, закон устанавливает свой минимум: не менее величины прожиточного минимума в месяц — для пожизненной ренты (ст. 597 ГК РФ), и не менее двух таких величин — для пожизненного содержания с иждивением (ст. 602 ГК РФ).

Что делать, если в договоре пожизненного содержания с иждивением точно не определён объём содержания?

Стороны должны исходить из того, что необходимо для обеспечения нормальных условий жизни получателя ренты, а при возникновении спора о конкретном объёме помощи суд руководствуется принципами добросовестности и разумности (ст. 602 ГК РФ).

Таким образом, рента и пожизненное содержание с иждивением — законный способ обменять имущество на регулярные выплаты или пожизненную заботу, но такая сделка требует нотариального оформления, ясных условий об объёме и форме предоставления, а получателю ренты закон даёт весомые гарантии — от залога на недвижимость до права на выкуп ренты или возврат имущества при существенном нарушении договора плательщиком.

Краткая сводка: рента и пожизненное содержание с иждивением

• Договор ренты — передача имущества в обмен на периодические выплаты или содержание; закон различает постоянную (ст. 589–594 ГК РФ) и пожизненную (ст. 596–598 ГК РФ) ренту, а также пожизненное содержание с иждивением (ст. 601–605 ГК РФ).
• Договор всегда удостоверяется нотариально, а переход права на недвижимость подлежит государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
• При передаче недвижимости у получателя ренты в силу закона возникает залог на это имущество (ст. 587 ГК РФ); для денег и движимых вещей нужно иное обеспечение или страхование ответственности плательщика.
• За просрочку выплаты ренты плательщик уплачивает проценты по правилам статьи 395 ГК РФ (ст. 588 ГК РФ), а при существенном нарушении договора получатель вправе требовать выкупа ренты, расторжения с возмещением убытков или возврата имущества (ст. 593, 599 и 605 ГК РФ).
• Под выплату пожизненного содержания с иждивением можно передать только недвижимость (ст. 601 ГК РФ); если она передана бесплатно, минимальный объём содержания — не менее двух величин прожиточного минимума в месяц (ст. 602 ГК РФ), а само обязательство прекращается смертью получателя ренты (ст. 605 ГК РФ).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные вопросы
• Адвокат по договорам