Расторжение договора пожизненного содержания с иждивением по инициативе плательщика ренты: правовые возможности и риски

Добрый день. Могу ли я как рентаплательщик расторгнуть «договор пожизненного содержания с иждивением»? Договор не бесплатный, я внёс определённую сумму, которая прописана в договоре. Подскажите, пожалуйста, какие у меня есть варианты для его расторжения.

Здравствуйте!

Коротко: права на односторонний отказ у плательщика ренты нет: глава 33 Гражданского кодекса РФ дает право требовать возврата недвижимости или выкупной цены только получателю ренты (статья 605 Гражданского кодекса РФ). Вам доступны соглашение сторон (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ), суд при существенном нарушении со стороны получателя (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ) и оспаривание сделки.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.

Может ли плательщик ренты расторгнуть договор в одностороннем порядке?

Нет, такого права закон плательщику ренты не дает, и это ключевая особенность Вашей ситуации. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащую ему недвижимость в собственность плательщика, а плательщик обязуется пожизненно содержать получателя или указанное им третье лицо (статья 601 Гражданского кодекса РФ). Объем содержания определяется договором и может включать обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уход при необходимости и оплату ритуальных услуг; стоимость всего объема содержания должна быть прямо указана в договоре (статья 602 Гражданского кодекса РФ). Глава 33 Гражданского кодекса РФ построена вокруг защиты получателя ренты как более слабой стороны, и именно поэтому специальных оснований выхода из договора для плательщика в ней нет.

Асимметрия видна из текста закона. Статья 605 Гражданского кодекса РФ дает право требовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты выкупной цены на условиях статьи 594 Гражданского кодекса РФ только получателю ренты и только при существенном нарушении обязательств плательщиком. Похожее правило для пожизненной ренты закреплено в статье 599 Гражданского кодекса РФ. Зеркальной нормы в пользу плательщика нет. Не поможет и институт выкупа: правом отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа обладает плательщик постоянной ренты (статья 592 Гражданского кодекса РФ), а на пожизненное содержание с иждивением это правило не распространяется — здесь выкупная цена появляется только тогда, когда ее требует получатель ренты.

Обратите внимание и на ограничения, которые действуют, пока договор жив. Недвижимость, переданную под выплату ренты, Вы вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять только с предварительного согласия получателя ренты и обязаны принимать меры, чтобы ее стоимость не снижалась (статья 604 Гражданского кодекса РФ). Кроме того, получатель ренты в обеспечение обязательства приобретает право залога на эту недвижимость в силу закона (статья 587 Гражданского кодекса РФ), и запись об ипотеке в реестре сохраняется до прекращения договора. Поэтому «тихо» распорядиться квартирой и тем самым закрыть вопрос не получится.

Какие способы прекратить договор реально доступны плательщику?

Работающих вариантов четыре, и все они сложнее, чем путь получателя ренты. Ни один из них не гарантирует результата: суд оценивает обстоятельства конкретного дела, а по спорам о ренте учитывает социальную направленность этих отношений, на которую указал Конституционный Суд РФ в постановлении от 27.11.2008 № 11-П. Сравните основания между собой, прежде чем выбирать стратегию.

Основная сложность второго варианта в том, что обязанностей у получателя ренты после передачи недвижимости почти не остается: он уже исполнил свою часть договора. Поэтому нарушением с его стороны может быть признано, например, воспрепятствование исполнению — отказ принимать содержание, недопуск в квартиру, если по договору Вы обязаны обеспечивать ее ремонт и содержание. Ссылка на существенное изменение обстоятельств по статье 451 Гражданского кодекса РФ тоже проходит редко: ухудшение материального положения плательщика и рост стоимости содержания суды обычно относят к предпринимательскому и житейскому риску, который сторона приняла на себя при заключении договора. Показательно определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17.04.2018 № 18-КГ18-28: плательщик ренты заявил встречный иск о расторжении договора со ссылкой на рост прожиточного минимума как на непредвиденное изменение обстоятельств и просил взыскать уплаченные по договору суммы — в этом иске было отказано, а договор расторгли по требованию получателя ренты из-за нарушений самого плательщика.

Как оформить расторжение договора ренты по соглашению сторон?

Это самый быстрый и предсказуемый путь, потому что стороны сами определяют судьбу имущества и денег. Соглашение о расторжении совершается в той же форме, что и сам договор (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ), а договор ренты подлежит нотариальному удостоверению (статья 584 Гражданского кодекса РФ) — значит, к нотариусу идти обязательно. Само требование о государственной регистрации договора ренты к договорам, заключенным после 1 марта 2013 года, не применяется (Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ), но переход права собственности на недвижимость регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости в любом случае (статьи 8.1 и 131 Гражданского кодекса РФ).

1. Направьте получателю ренты письменное предложение расторгнуть договор с описанием условий: кому возвращается недвижимость, какая сумма выплачивается, кто несет расходы на нотариуса и регистрацию.
2. Согласуйте расчеты. Именно здесь решается судьба внесенной Вами при заключении договора суммы: закон ее автоматического возврата не предусматривает, но стороны вправе договориться о возврате или о зачете (пункт 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ).
3. Удостоверьте соглашение о расторжении у нотариуса и зафиксируйте в нем момент прекращения обязательств и отсутствие взаимных претензий по уже произведенному содержанию.
4. Подайте документы на регистрацию перехода права собственности обратно к получателю ренты и на погашение записи об ипотеке, возникшей в силу закона (статья 587 Гражданского кодекса РФ).
5. До момента государственной регистрации продолжайте исполнять договор: обязательства прекращаются с момента заключения соглашения о расторжении, а право собственности переходит с даты записи в реестре.

Получатель ренты не обязан соглашаться, и это его законное право. На практике договориться удается, когда у получателя изменились жизненные обстоятельства, когда он сам недоволен исполнением или когда Вы предлагаете вариант, который для него не хуже текущего: возврат квартиры вместе с сохранением части выплат, единовременную компенсацию, оплату переезда. Аргумент «мне стало тяжело платить» сам по себе не работает, а вот конкретное предложение с цифрами часто сдвигает переговоры с мертвой точки.

Вернут ли деньги, которые уже внесены по договору?

Здесь нужно различать две суммы: платеж, внесенный при заключении договора за передачу недвижимости, и текущие расходы на содержание получателя ренты. По общему правилу стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (пункт 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ). То есть по умолчанию уже переданное назад не возвращается.

• Расходы на содержание. Если договор расторгается из-за существенного нарушения с Вашей стороны и недвижимость возвращается получателю, плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (пункт 2 статьи 605 Гражданского кодекса РФ). Продукты, лекарства, уход, оплаченные коммунальные услуги в этом случае не компенсируются.
• Первоначальный платеж за имущество. Ваш договор возмездный, и к отношениям по передаче и оплате недвижимости применяются правила о купле-продаже (пункт 2 статьи 585 Гражданского кодекса РФ). Если имущество возвращается получателю, встречное предоставление за него отпадает, и удержание этой суммы становится неосновательным обогащением (статья 1102 Гражданского кодекса РФ, глава 60 Гражданского кодекса РФ). Пункт 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ прямо отсылает к правилам об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, когда одна сторона получила исполнение, но своего встречного не предоставила.
• Улучшения и ремонт. Затраты на ремонт квартиры взыскиваются крайне редко: их обычно квалифицируют как исполнение собственной обязанности по содержанию имущества либо как расходы, охватываемые пунктом 2 статьи 605 Гражданского кодекса РФ.
• Что решается соглашением. Стороны вправе согласовать иные последствия расторжения (пункт 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ) — это еще один довод в пользу переговоров, а не спора.

Налоговые последствия возврата недвижимости и полученных сумм разбираются отдельно, применительно к конкретным датам и документам; в рамках этого ответа их не затрагиваем.

Как плательщику ренты доказать, что он исполнял договор?

Это самый недооцененный практический вопрос. По спорам о расторжении договора ренты бремя доказывания надлежащего исполнения лежит на плательщике ренты — такой вывод сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 22.03.2016 № 16-КГ16-1, исходя из положений статьи 583 Гражданского кодекса РФ. Проще говоря, не получатель ренты доказывает, что его не содержали, а Вы доказываете, что содержали, причем в согласованном объеме. Слова родственников и общая ссылка на «мы жили дружно» суд не убедят. В другом деле — определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28.01.2020 № 18-КГ19-140 — дело было направлено на новое рассмотрение именно потому, что суд не разрешил вопрос о том, исполнялись ли обязательства по договору пожизненного содержания с иждивением.

• Банковские переводы получателю ренты с назначением платежа: «содержание по договору пожизненного содержания с иждивением от такой-то даты за такой-то месяц».
• Расписки получателя ренты о получении денег и вещей — с датой, суммой, перечнем и подписью.
• Чеки и квитанции на продукты, лекарства, одежду, бытовую технику, оплату коммунальных услуг и ремонта, сохраненные помесячно.
• Договоры и акты со сторонними исполнителями: сиделка, клининг, ремонтная бригада, доставка.
• Переписка с получателем ренты и его родственниками, медицинские документы, показания соседей и участкового врача.
• Ежегодная сверка размера содержания с величиной прожиточного минимума: по договору, предусматривающему бесплатную передачу имущества, стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух величин прожиточного минимума на душу населения (пункт 2 статьи 602 Гражданского кодекса РФ), и отсутствие индексации само по себе признается существенным нарушением.

Что нужно сделать до суда и в какой суд обращаться?

Досудебный порядок по требованию о расторжении договора обязателен: требование можно заявить в суд только после того, как другая сторона отказалась расторгнуть договор либо не ответила в срок, указанный в предложении, установленный законом или договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ). Предложение направляйте письменно, по адресу регистрации получателя ренты, с описью вложения — квитанция и опись впоследствии подтвердят соблюдение порядка. Несоблюдение этого правила приводит к оставлению иска без рассмотрения, и время будет потеряно.

Иск о расторжении договора ренты с требованием о возврате недвижимости или о правах на нее предъявляется по месту нахождения этой недвижимости — это исключительная подсудность (статья 30 Гражданского процессуального кодекса РФ). Общий срок исковой давности составляет три года и по общему правилу течет со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о надлежащем ответчике (статьи 196 и 200 Гражданского кодекса РФ). Для требований о признании оспоримой сделки недействительной срок специальный — один год (пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса РФ), поэтому вариант с оспариванием договора по статьям 177, 178 или 179 Гражданского кодекса РФ чаще всего отпадает уже по срокам, если с момента заключения прошло много времени. И главное практическое правило: до расторжения продолжайте исполнять договор — самовольное прекращение выплат превращает Вас в нарушителя и открывает получателю ренты дорогу к возврату квартиры без компенсации Ваших расходов.

Частые вопросы

Можно ли просто перестать платить и дождаться, пока получатель сам расторгнет договор?

Это худший из вариантов. При существенном нарушении обязательств плательщиком получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости либо выплаты выкупной цены, а плательщик при этом не вправе требовать компенсацию расходов на содержание (пункт 2 статьи 605 Гражданского кодекса РФ). Дополнительно возможно взыскание убытков и задолженности по содержанию. В итоге Вы рискуете потерять и квартиру, и вложенные деньги.

Что будет с квартирой, если я состою в браке?

Договор пожизненного содержания с иждивением не является безвозмездной сделкой, поэтому недвижимость, полученная по нему в браке, может признаваться совместной собственностью супругов, поскольку расходы на содержание производятся за счет общих доходов. Такую позицию высказала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 28.01.2025 № 5-КГ24-154. Это значит, что решения о расторжении и возврате имущества затрагивают и интересы супруга.

Можно ли продать квартиру и так закрыть вопрос?

Отчуждать, закладывать или иным образом обременять переданную под ренту недвижимость можно только с предварительного согласия получателя ренты (статья 604 Гражданского кодекса РФ), а на имущество распространяется залог в силу закона (статья 587 Гражданского кодекса РФ). Кроме того, при отчуждении обременение переходит на приобретателя, а прежний плательщик несет субсидиарную ответственность по требованиям получателя ренты (статья 586 Гражданского кодекса РФ).

Что делать, если получатель ренты отказывается принимать содержание?

Фиксируйте отказ письменно и не прекращайте исполнение. Денежные суммы можно внести в депозит нотариуса, если кредитор уклоняется от принятия исполнения (статья 327 Гражданского кодекса РФ), а уклонение кредитора от принятия исполнения признается просрочкой кредитора (статья 406 Гражданского кодекса РФ). Такие документы затем становятся Вашим главным доказательством добросовестности в споре о расторжении.

Краткая сводка: как плательщику выйти из договора ренты

• Права на односторонний отказ у плательщика нет: требовать возврата недвижимости или выкупной цены при существенном нарушении вправе только получатель ренты (статья 605 Гражданского кодекса РФ), а выкуп по инициативе плательщика предусмотрен лишь для постоянной ренты (статья 592 Гражданского кодекса РФ).
• Рабочий путь — соглашение сторон (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ) с нотариальным удостоверением (статьи 452 и 584 Гражданского кодекса РФ) и регистрацией перехода права собственности.
• Судебные основания — существенное нарушение со стороны получателя (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ), существенное изменение обстоятельств (статья 451 Гражданского кодекса РФ), недействительность сделки (статьи 177, 178, 179 Гражданского кодекса РФ); удовлетворяются редко, что подтверждает определение Верховного Суда РФ от 17.04.2018 № 18-КГ18-28.
• Уже произведенное исполнение по общему правилу не возвращается (пункт 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ); расходы на содержание не компенсируются (пункт 2 статьи 605 Гражданского кодекса РФ), а первоначальный платеж за имущество можно ставить как неосновательное обогащение (статья 1102 Гражданского кодекса РФ).
• Доказывать надлежащее исполнение обязан плательщик ренты (определение Верховного Суда РФ от 22.03.2016 № 16-КГ16-1), поэтому расписки, переводы и чеки собираются с первого месяца действия договора.
• До суда обязательно предложение о расторжении и ожидание ответа тридцать дней (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ), иск подается по месту нахождения недвижимости (статья 30 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Таким образом, выйти из договора пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты может прежде всего через соглашение с получателем, а судебные основания для него узкие и требуют серьезной доказательственной базы. Начните с письменного предложения о расторжении и с ревизии документов об исполнении договора, продолжая при этом предоставлять содержание в согласованном объеме: именно эти два действия определяют исход и переговоров, и возможного спора.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Гражданские дела
• Жилищные вопросы