Обязательно ли указывать место регистрации сторон в договоре купли-продажи?

Здравствуйте! У вас: договор купли-продажи квартиры обязательно должен содержать дату и место заключения договора, сведения о каждой стороне сделки: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации. Вопросы: Обязательно ли указывать дату регистрации сторон по месту регистрации? Какой закон обязывает указывать в ДКП место регистрации?

Добрый день!

Коротко: Нет, указывать место регистрации сторон и дату регистрации по месту жительства закон не обязывает: существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет и цена (статьи 554, 555 Гражданского кодекса РФ), а для жилья — ещё и перечень лиц, сохраняющих право пользования (статья 558 Гражданского кодекса РФ). Адрес вписывают для идентификации сторон и связи с ними.

Ниже приведён подробный разбор: какие условия договора закон действительно считает обязательными, зачем на практике в него вносят паспортные данные и адрес, что грозит при их отсутствии или ошибке и как оформить сведения о сторонах, чтобы регистрацию перехода права не приостановили.

Какой закон обязывает указывать в договоре купли-продажи место регистрации сторон?

Такого закона нет. Ни глава 30 Гражданского кодекса РФ, посвящённая купле-продаже (статьи 549–558 Гражданского кодекса РФ), ни общие правила о заключении договора (статьи 432, 434 Гражданского кодекса РФ) не содержат требования указывать в договоре адрес регистрации продавца и покупателя по месту жительства, а тем более дату такой регистрации. Состав реквизитов сторон гражданско-правового договора законом не регламентирован: стороны определяют его сами. Единственное, что вытекает из закона напрямую, — гражданин приобретает и осуществляет права и обязанности под своим именем, включающим фамилию, имя и, как правило, отчество (пункт 1 статьи 19 Гражданского кодекса РФ), а юридическое лицо действует под своим наименованием (пункт 1 статьи 54, пункт 1 статьи 1473 Гражданского кодекса РФ). Поэтому фамилия, имя и отчество гражданина в договоре быть должны, а адрес регистрации — вопрос практической целесообразности, а не обязанности.

Есть и вторая причина, по которой требование «указать место регистрации» кажется обязательным. Часть 2 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предъявляет требования к бумажным документам, представляемым на регистрацию: тексты должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращений и с указанием места нахождения, а фамилии, имена и отчества физических лиц и адреса их мест жительства — полностью. Эта норма не обязывает включать адрес в договор, но если Вы его включили, он должен быть написан целиком, без сокращений вроде «г. С-ра, ул. Л. Толстого, д. 1» и без пропусков. Важно и то, что закон говорит о месте жительства (статья 20 Гражданского кодекса РФ), а не о дате постановки на регистрационный учёт: дату регистрации по месту жительства в договоре указывать не требуется ни при каких условиях.

Какие условия договора купли-продажи недвижимости закон считает обязательными?

Договор считается заключённым, когда стороны согласовали все его существенные условия (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ). Для продажи недвижимости их перечень короткий, и реквизитов сторон в нём нет. Обратите внимание: сам договор купли-продажи жилого помещения с 1 марта 2013 года государственной регистрации не подлежит — правила о регистрации сделок, содержащиеся в статье 558 Гражданского кодекса РФ, не применяются к договорам, заключённым после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ. Регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю (статья 551 Гражданского кодекса РФ).

Сведения о наименовании и прочие реквизиты стороны не являются условиями, относительно которых должно быть достигнуто соглашение: они носят информационный характер и сами по себе не влияют на права и обязанности сторон. Общие подходы к тому, какие условия считаются существенными и когда ссылка на незаключённость договора недобросовестна, Верховный Суд РФ изложил в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (пункты 1–14).

Зачем тогда в договор вписывают паспортные данные и адрес регистрации?

Потому что закон не обязывает, а практика требует. Фамилия, имя и отчество не уникальны: полных тёзок с одинаковой датой рождения в стране немало, и по одному имени невозможно доказать, что договор подписал именно тот человек, который значится собственником в Едином государственном реестре недвижимости. Дополнительные признаки — паспортные данные, дата и место рождения, СНИЛС, ИНН, адрес места жительства — снимают этот вопрос. Кроме того, адрес, указанный в договоре, работает как адрес для юридически значимых сообщений: уведомление о расторжении, претензия, требование об оплате считаются доставленными, если поступили по этому адресу, но не были вручены по обстоятельствам, зависящим от адресата (статья 165.1 Гражданского кодекса РФ).

• идентификация сторон — чтобы продавца по договору невозможно было спутать с однофамильцем;
• связь при исполнении договора — направление претензий, уведомлений, требований (статья 165.1 Гражданского кодекса РФ);
• расчёты — банковские реквизиты и данные плательщика нужны для платёжных документов, аккредитива, эскроу-счёта;
• подсудность — по общему правилу иск предъявляется по месту жительства ответчика (статья 28 Гражданского процессуального кодекса РФ), хотя споры о правах на недвижимость рассматриваются по месту нахождения объекта (статья 30 Гражданского процессуального кодекса РФ);
• налоги и вычеты — данные сторон переносятся в документы, которые Вы позже подадите в налоговый орган.

Отдельно стоит помнить, что сама по себе регистрация по месту жительства не создаёт и не подтверждает никаких прав на недвижимость. Регистрационный учёт — способ учёта граждан, и наличие или отсутствие регистрации не может служить основанием ограничения прав либо условием их реализации (статья 3 Закона Российской Федерации от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»). Поэтому адрес в договоре — это справочные сведения о стороне, а не подтверждение её прав.

Что будет, если адрес регистрации в договоре не указан или указан с ошибкой?

Сам по себе договор от этого не становится незаключённым или недействительным: существенные условия — предмет и цена, а при продаже жилья ещё и перечень пользователей помещения — от реквизитов сторон не зависят. Более того, сторона, принявшая исполнение по договору (например, получившая деньги или квартиру), не вправе недобросовестно ссылаться на его незаключённость (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса РФ). Реальные риски лежат в другой плоскости — регистрационной и доказательственной.

• Приостановление регистрации. Если содержание документа не соответствует требованиям законодательства либо сведения в договоре противоречат сведениям Единого государственного реестра недвижимости и данным заявителя, регистратор приостановит учётно-регистрационные действия (статья 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ), а при неустранении причин — откажет (статья 27 того же закона).
• Спор об идентификации. При совпадении фамилии, имени и отчества сторон доказывать, кто именно заключил договор, придётся другими документами и свидетельскими показаниями.
• Проблемы с уведомлениями. Неверный адрес срывает механизм статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ: требование об оплате или уведомление об отказе от договора окажется направленным «в никуда».
• Технические ошибки в записях. Опечатка в паспортных данных или адресе способна перекочевать в реестр, после чего её придётся исправлять как техническую ошибку в порядке статьи 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Если ошибка обнаружена до подачи документов, её проще всего устранить дополнительным соглашением к договору, составленным в той же форме, что и основной договор (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ). Если документы уже поданы и регистрация приостановлена, исправленный документ представляется в срок, указанный регистратором в уведомлении о приостановлении.

Чем место регистрации продавца отличается от перечня лиц, зарегистрированных в квартире?

Это два совершенно разных условия, и путать их опасно. Адрес регистрации продавца и покупателя — справочный реквизит, который может вообще не совпадать с адресом продаваемой квартиры и на судьбу сделки не влияет. А вот перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его продажи, с указанием их прав — это существенное условие договора продажи жилого дома, квартиры или их части (статья 558 Гражданского кодекса РФ). Речь идёт не о «прописке» как таковой, а о правах: например, о получателе ренты, о лице, которому помещение предоставлено по завещательному отказу, о нанимателе по действующему договору найма. Если такие лица есть, а в договоре о них не сказано, покупатель рискует получить квартиру с обременением, а сам договор — оказаться незаключённым по существенному условию.

Практический вывод для покупателя простой: адрес регистрации продавца в договоре второстепенен, а вот вопрос «кто зарегистрирован и кто сохранит право пользования квартирой» нужно проверять отдельно — по выписке из Единого государственного реестра недвижимости, справке о зарегистрированных лицах и правоустанавливающим документам продавца. Условие о сроке снятия прежних жильцов с регистрационного учёта в договор включать не обязательно, но крайне желательно: без него придётся требовать выселения в судебном порядке.

Как указать сведения о сторонах, чтобы регистрацию перехода права не приостановили?

1. Перепишите фамилию, имя и отчество каждой стороны из паспорта дословно, включая букву «ё», и сверьте их с данными правообладателя в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.
2. Укажите дату и место рождения, серию, номер паспорта, дату выдачи и наименование выдавшего органа — этого достаточно для однозначной идентификации гражданина.
3. Если вносите адрес, пишите его полностью, без сокращений: субъект Российской Федерации, населённый пункт, улица, дом, корпус, квартира (часть 2 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Дату регистрации по месту жительства писать не нужно.
4. Опишите объект так, чтобы его можно было определённо установить: кадастровый номер, полный адрес, назначение, площадь (статья 554 Гражданского кодекса РФ).
5. Согласуйте цену в твёрдой сумме и укажите порядок расчётов (статья 555 Гражданского кодекса РФ).
6. Для жилого помещения включите перечень лиц, сохраняющих право пользования, либо прямо укажите, что таких лиц нет (статья 558 Гражданского кодекса РФ).
7. Составьте договор одним документом и подпишите его всеми сторонами (статья 550 Гражданского кодекса РФ); если сделка требует нотариальной формы, личность сторон установит нотариус (статья 42 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1).

Частые вопросы

Откажут ли в регистрации, если в договоре нет адреса регистрации сторон?

Само по себе отсутствие адреса не является основанием для отказа: перечень требований к документам установлен статьёй 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, и обязанности включать адрес в договор он не содержит. Заявление о регистрации подаётся с документом, удостоверяющим личность, и сведения о заявителе регистратор получает из него. Отказ возможен, если стороны в принципе невозможно идентифицировать.

Можно ли указать в договоре адрес фактического проживания вместо адреса регистрации?

Да, закон этого не запрещает. Местом жительства признаётся место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (статья 20 Гражданского кодекса РФ), и регистрационный учёт лишь фиксирует это обстоятельство (статья 3 Закона Российской Федерации от 25.06.1993 № 5242-1). Разумно указать оба адреса и отдельно оговорить адрес для направления юридически значимых сообщений по статье 165.1 Гражданского кодекса РФ.

Обязательно ли указывать дату и место заключения договора?

Существенными условиями они не являются, и их отсутствие не делает договор незаключённым. Однако дата определяет момент возникновения обязательств и течение сроков, поэтому её указывают всегда. Место заключения имеет значение для сделок с иностранным элементом и в отдельных случаях толкования условий договора (статья 431 Гражданского кодекса РФ), в обычной сделке между гражданами России оно чисто справочное.

Нужно ли переделывать договор, если после подписания продавец сменил место регистрации?

Переделывать договор не требуется: реквизиты сторон не относятся к его условиям и на действительность не влияют. Достаточно письменно уведомить контрагента о новом адресе — иначе сообщения, направленные по прежнему адресу из договора, будут считаться доставленными (статья 165.1 Гражданского кодекса РФ). Если документы уже поданы на регистрацию, о смене адреса сообщите в заявлении.

Влияет ли отсутствие адреса на налоговый вычет покупателя?

Нет. Право на имущественный налоговый вычет подтверждается договором, документами об оплате и сведениями о зарегистрированном праве собственности, а не адресом регистрации сторон в тексте договора. Данные налогоплательщика указываются в налоговой декларации и заявлении, поэтому расхождений с договором в этой части не возникает.

Краткая сводка: место регистрации сторон в договоре купли-продажи

• Закон не обязывает указывать в договоре адрес регистрации сторон и тем более дату регистрации по месту жительства: состав реквизитов сторон не регламентирован, обязательно лишь имя гражданина (пункт 1 статьи 19 Гражданского кодекса РФ).
• Существенные условия договора продажи недвижимости — предмет (статья 554 Гражданского кодекса РФ) и цена (статья 555 Гражданского кодекса РФ), для жилья дополнительно перечень лиц, сохраняющих право пользования (статья 558 Гражданского кодекса РФ); форма — один документ, подписанный сторонами (статья 550 Гражданского кодекса РФ).
• Если адрес в договор всё же включён, он пишется полностью, без сокращений — таково требование к документам, представляемым на регистрацию (часть 2 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
• Отсутствие реквизитов не влечёт незаключённости договора, а сторона, принявшая исполнение, не вправе недобросовестно ссылаться на неё (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса РФ; постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49, пункты 1–14).
• Реальные последствия небрежных реквизитов — приостановление и отказ в регистрации (статьи 26, 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ), сбой в уведомлениях (статья 165.1 Гражданского кодекса РФ) и споры об идентификации сторон.
• Регистрируется не договор купли-продажи жилья, а переход права собственности (статья 551 Гражданского кодекса РФ; Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ).

Таким образом, указывать место регистрации сторон и дату их регистрации по месту жительства в договоре купли-продажи не обязательно: в действующем законодательстве нет нормы, которая требовала бы этого, а существенные условия договора продажи недвижимости исчерпываются предметом, ценой и — для жилья — перечнем лиц, сохраняющих право пользования. Вместе с тем сведения об адресах сторон в договоре целесообразны: они нужны для точной идентификации продавца и покупателя, для связи при исполнении договора и направления юридически значимых сообщений, а также для того, чтобы у регистратора не возникло вопросов к содержанию документа. Указывайте адрес полностью и достоверно — либо не указывайте вовсе, но тогда позаботьтесь об иных идентифицирующих данных и об адресе для уведомлений.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по договорам
• Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным
• Адвокат по недвижимости: как признать право собственности на квартиру по договору купли-продажи