Ошибки при разделе квартиры с ипотекой и материнским капиталом: как не потерять свою долю

Добрый день. При разводе и разделе имущества, квартира приобретена в ипотеку и использован материнский капитал, имеются дети несовершеннолетние, какова доля супруга при этом раскладе?

Добрый день!

Коротко: Автоматической половины квартиры у супруга нет. Сначала из жилья выделяются доли детей — в размере вложенного материнского капитала (часть 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ), и только оставшаяся часть делится между супругами поровну (пункт 1 статьи 39 Семейного кодекса РФ).

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.

Как делится квартира, купленная в ипотеку с материнским капиталом?

Такая квартира делится в два действия, и это главное, что нужно понять до подачи иска. Имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью (статья 34 Семейного кодекса РФ), а при разделе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено соглашением между ними или брачным договором (пункт 1 статьи 39 Семейного кодекса РФ). Но правило равенства работает только в отношении той части жилья, которая оплачена общими деньгами семьи.

Часть, оплаченная материнским (семейным) капиталом, из совместной собственности супругов выпадает. Жилое помещение, приобретённое с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению (часть 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»). Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016, указал: средства материнского капитала имеют целевое назначение, совместно нажитым имуществом супругов не являются и между ними как общее имущество не делятся.

Поэтому суд сначала определяет и выделяет доли детей, если это не было сделано раньше, и лишь затем распределяет оставшуюся часть квартиры между бывшими супругами. Именно поэтому доля супруга в такой квартире почти никогда не равна ровно одной второй всего объекта недвижимости.

Какого размера доля выделяется детям?

Конкретный размер долей закон не устанавливает — он определяется соглашением, а при споре судом. Однако ориентир задан Обзором судебной практики, утверждённым Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016: доли в праве на жильё определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала, а не на все средства, за счёт которых приобреталась квартира. То есть между всеми членами семьи в равных долях делится только сумма капитала, а не полная стоимость жилья.

На практике это означает, что при большой стоимости квартиры и относительно небольшой сумме капитала доли детей получаются скромными по площади, но их наличие обязательно: без них раздел считается незаконченным. Соглашение может предусматривать и большие доли детей — закон запрещает уменьшать причитающееся ребёнку, но не запрещает давать больше.

От чего зависит размер доли супруга?

Доля супруга рассчитывается от остатка — от той части квартиры, которая осталась после выделения долей детям. На её величину влияют несколько обстоятельств:

• общая стоимость квартиры и соотношение с ней суммы материнского капитала;
• размер ипотечных платежей, внесённых за счёт общих доходов супругов в период брака;
• личные вложения одного из супругов — деньги, полученные до брака, в наследство или в дар: такое имущество является его собственностью и в раздел не входит (статья 36 Семейного кодекса РФ), но требует документального подтверждения;
• значительные вложения в квартиру за счёт общего имущества или труда, из-за которых стоимость жилья существенно выросла (статья 37 Семейного кодекса РФ);
• основания для отступления от равенства долей: интересы несовершеннолетних детей, а также случаи, когда супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи (пункт 2 статьи 39 Семейного кодекса РФ).

Если квартира приобреталась в основном на общие деньги, а капитал составил небольшую часть стоимости, после выделения долей детям остаток обычно делится поровну — и доля каждого супруга близка к половине остатка, но не к половине всей квартиры. Если же капитал покрыл значительную часть цены либо один из супругов внёс существенные личные средства, итоговое распределение будет неравным. Учтите: сам по себе факт проживания детей с одним из родителей автоматически долю этого родителя не увеличивает — отступление от равенства нужно обосновать интересами детей и подтвердить доказательствами.

Какие ошибки чаще всего лишают детей долей?

Большинство споров возникает не из-за сложности расчётов, а из-за типовых промахов при оформлении. Вот те, что встречаются чаще всего:

• Делить квартиру пополам между супругами, вообще не вспоминая про капитал. Раздел, проведённый без выделения долей детям, впоследствии оспаривается, а обязанность по части 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ никуда не исчезает.
• Тянуть с выделением долей после погашения ипотеки. Обязательство оформить жильё в общую собственность родителей и детей исполняется после снятия обременения в порядке, установленном Правилами направления средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862.
• Продать квартиру сразу после снятия залога, «не успев» выделить доли. Такая сделка оспаривается как нарушающая права детей, а покупатель рискует остаться без жилья и без денег.
• Распорядиться уже выделенной долей ребёнка без разрешения органа опеки и попечительства. Родители управляют имуществом ребёнка по правилам о распоряжении имуществом подопечного (пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса РФ, статья 37 Гражданского кодекса РФ), а отчуждение жилья, затрагивающее права несовершеннолетних, требует согласия органа опеки (пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ).
• Считать долю ребёнка от полной стоимости квартиры. Это ведёт к завышенным требованиям и отказу в иске: доли определяются исходя из размера самого капитала (Обзор Президиума Верховного Суда РФ от 22.06.2016).
• Договориться «квартира тебе — ипотеку платишь ты» на словах. Без согласия банка перевод долга не работает (статья 391 Гражданского кодекса РФ), и платить будут требовать с прежнего заёмщика.
• Требовать раздела самих средств капитала. Они имеют целевое назначение и совместно нажитым имуществом супругов не признаются.

Если доли детям не выделены, это не остаётся незамеченным. Возможные последствия — требования органов прокуратуры и опеки об исполнении обязанности, претензии Социального фонда России при нецелевом использовании средств, приостановление или отказ в регистрации перехода права, а также судебные споры с бывшим супругом и с покупателем жилья.

Что происходит с ипотечным долгом при разделе квартиры?

Раздел права собственности и раздел долга — два самостоятельных вопроса. Изменение состава собственников само по себе не меняет кредитный договор: обязанности перед банком сохраняются за заёмщиком и созаёмщиками, пока иное не согласовано с кредитной организацией или не определено судом. Общие долги супругов при разделе распределяются пропорционально присуждённым им долям (пункт 3 статьи 39 Семейного кодекса РФ), но для банка это правило само по себе обязательным не становится: перевод долга на другое лицо допускается только с согласия кредитора (статья 391 Гражданского кодекса РФ).

Важно и то, что залог сохраняется при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу (статья 353 Гражданского кодекса РФ), а отчуждение заложенной квартиры допускается с согласия залогодержателя, если договором не установлено иное (статья 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Поэтому продать такую квартиру «мимо банка» не получится.

Если после развода ипотеку фактически платил один из супругов, он вправе требовать с другого возмещения соответствующей части внесённого: солидарный должник, исполнивший обязательство, имеет право регрессного требования к остальным за вычетом своей доли (пункт 2 статьи 325 Гражданского кодекса РФ). Платёжные документы для этого нужно сохранять.

Как оформить раздел: соглашением или через суд?

Пока супруги договариваются, надёжнее идти добровольным путём: он быстрее и дешевле суда. Порядок действий такой:

1. Соберите документы: кредитный договор и график платежей, справку банка об остатке долга, выписку из ЕГРН, документы Социального фонда России о распоряжении средствами капитала, платёжные документы по ипотеке и по личным вложениям.
2. Посчитайте, какую долю в цене квартиры составил материнский капитал, — от этой величины определяются доли детей.
3. Согласуйте с банком дальнейшую судьбу кредита, если планируете продажу, перевод долга или изменение состава собственников заложенного жилья.
4. Оформите определение долей детей и раздел имущества супругов. Соглашение о разделе общего имущества супругов подлежит нотариальному удостоверению (пункт 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ); форма документа о наделении долями детей зависит от того, в чьей собственности жильё, — этот вопрос уточняется у нотариуса.
5. Зарегистрируйте права в Росреестре и получите выписку из ЕГРН на каждого собственника, включая детей.
6. Если договориться не удалось — подайте иск о разделе общего имущества супругов с одновременным требованием об определении долей детей (пункт 3 статьи 38 Семейного кодекса РФ). Дела о разделе имущества супругов рассматривает мировой судья при цене иска в пределах установленного законом предела, свыше — районный суд (статьи 23, 24 Гражданского процессуального кодекса РФ); государственная пошлина исчисляется от цены иска по статье 333.19 Налогового кодекса РФ.

Обратите внимание на срок: к требованиям супругов о разделе общего имущества, брак которых расторгнут, применяется трёхлетний срок исковой давности (пункт 7 статьи 38 Семейного кодекса РФ). Течение этого срока начинается не с даты развода, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»). На требование о выделении долей детям во исполнение обязанности по части 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ эта давность не распространяется: интересы детей защищают и прокурор, и орган опеки.

Частые вопросы

Можно ли разделить квартиру, пока ипотека не выплачена?

Да. Раздел общего имущества супругов возможен и в период действия кредитного договора (статья 38 Семейного кодекса РФ). Но залог при этом сохраняется (статья 353 Гражданского кодекса РФ), а долг перед банком автоматически не перераспределяется: перевод долга требует согласия кредитора (статья 391 Гражданского кодекса РФ). Поэтому банк привлекается к спору как заинтересованное лицо.

Нужно ли согласие органа опеки на раздел квартиры?

Согласие требуется не на сам раздел между супругами, а на действия с имуществом детей. Родители распоряжаются имуществом ребёнка по правилам о распоряжении имуществом подопечного (пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса РФ, статья 37 Гражданского кодекса РФ), а отчуждение жилого помещения, затрагивающее права несовершеннолетних, допускается с согласия органа опеки и попечительства (пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ).

Что делать, если бывший супруг отказывается выделять доли детям?

Обязанность оформить жильё в общую собственность родителей и детей установлена частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ и исполняется принудительно. Второй родитель вправе предъявить иск об определении долей, а при бездействии обоих родителей с таким требованием обращаются прокурор или орган опеки и попечительства. Решение суда становится основанием для регистрации прав детей.

Во сколько обойдётся раздел и кто платит расходы?

По иску о разделе имущества государственная пошлина исчисляется от цены иска, то есть от стоимости спорной доли, по правилам статьи 333.19 Налогового кодекса РФ. Судебные расходы взыскиваются с проигравшей стороны пропорционально удовлетворённым требованиям (статья 98 Гражданского процессуального кодекса РФ). При добровольном разделе расходы сводятся к нотариальному тарифу и государственной пошлине за регистрацию прав.

Можно ли продать такую квартиру и купить другую?

Можно, но при двух условиях. Первое — согласие банка, пока действует залог (статья 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ). Второе — дети не должны лишиться причитающегося: доли, равноценные прежним, обеспечиваются в приобретаемом жилье, а при уже оформленных долях сделка согласуется с органом опеки и попечительства (пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ).

Краткая сводка: доля супруга в ипотечной квартире с материнским капиталом

• Квартира, купленная в браке, — совместная собственность супругов (статья 34 Семейного кодекса РФ), и по общему правилу их доли равны (пункт 1 статьи 39 Семейного кодекса РФ).
• Жильё, оплаченное с участием материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению (часть 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ).
• Доли определяются исходя из равенства прав родителей и детей на средства капитала, а не на всю стоимость жилья; сам капитал совместно нажитым имуществом не является (Обзор судебной практики, утверждённый Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016).
• Доля супруга считается от остатка после выделения долей детям и может отличаться от равной при личных вложениях (статья 36 Семейного кодекса РФ) или отступлении от равенства в интересах детей (пункт 2 статьи 39 Семейного кодекса РФ).
• Раздел собственности не меняет кредитный договор: залог сохраняется (статья 353 Гражданского кодекса РФ), перевод долга возможен только с согласия банка (статья 391 Гражданского кодекса РФ), общие долги распределяются пропорционально долям (пункт 3 статьи 39 Семейного кодекса РФ).
• Срок исковой давности по разделу имущества разведённых супругов — три года (пункт 7 статьи 38 Семейного кодекса РФ), он течёт со дня, когда лицо узнало о нарушении своего права (пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15).

Таким образом, доля супруга при разделе квартиры, купленной в ипотеку с использованием материнского капитала, не определяется автоматически как половина жилья. Сначала выделяются доли детей в размере вложенного капитала (часть 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ), затем оставшаяся часть делится между супругами с учётом их общих и личных вложений (статьи 36, 39 Семейного кодекса РФ), а судьба ипотечного долга решается отдельно и только по согласованию с банком (статья 391 Гражданского кодекса РФ). Точный размер доли устанавливается соглашением супругов либо судом по документам о приобретении и оплате квартиры.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Семейные дела
• Адвокат по семейным делам: семейные споры
• Жилищные споры

Первоисточники:

1. Статья 34 Семейного кодекса РФ «Общее имущество супругов»
2. Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (материнский капитал)