Переоформление договора социального найма и приватизация квартиры без согласия зарегистрированного лица

Есть трехкомнатная квартира, которую никак не можем приватизировать из-за проблем в отношении родственников. Квартиросъемщиком был дедушка, он уже 16 лет как умер, но квартиру ни на кого не перевели. Завещания нет, но есть два основных наследника — это моя мама и её брат. Проблема в том, что когда бабушки не стало, дедушку парализовало, и мы переехали к нему, чтобы ухаживать за ним. Брат мамы живет с женой, в её квартире. Вначале у них была однокомнатная, сейчас купили двушку, но у нас он так и не выписался. Его адрес мы не знаем, так как на протяжении 15 лет он за квартиру нам не помогает платить, лишь иногда звонит и просит размена. Хочу узнать имеет ли он вообще какое-то право что-то требовать? Можем ли мы без её участия приватизировать квартиру?

Здравствуйте!

Коротко: Раз дедушка умер, право на квартиру по договору социального найма перешло к членам его семьи, которые фактически жили с ним (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ). А приватизировать её без письменного согласия зарегистрированного там брата мамы нельзя: нужен либо его нотариальный отказ от участия, либо решение суда о том, что он утратил право пользования жильём из-за многолетнего непроживания.

Ниже — подробный разбор того, кто получил право на квартиру после смерти нанимателя, почему приватизация без согласия зарегистрированного там человека невозможна и что делать, если он не идёт на контакт.

КТО ПОЛУЧИЛ ПРАВО НА КВАРТИРУ ПОСЛЕ СМЕРТИ НАНИМАТЕЛЯ?

Согласно части 2 статьи 82 Жилищного кодекса РФ, в случае смерти нанимателя право требовать заключения договора социального найма на своё имя принадлежит любому дееспособному члену его семьи. Кто считается членом семьи нанимателя, определяет статья 69 Жилищного кодекса РФ: это проживающие совместно с нанимателем супруг, дети и родители, а также другие родственники — но только если наниматель вселил их именно как членов своей семьи и они вели с ним общее хозяйство. Ключевой критерий — фактическое совместное проживание с нанимателем на момент его смерти, а не родство как таковое и не наличие завещания (при социальном найме квартира вообще не входит в наследственную массу, пока не приватизирована).

В Вашей ситуации Вы и мама переехали к дедушке и жили с ним до самой его смерти — это прямо соответствует критерию из статьи 69 ЖК РФ, поэтому именно вы вправе переоформить договор социального найма на себя. Брат мамы к моменту смерти дедушки уже давно жил отдельно с супругой, поэтому фактическим членом семьи нанимателя для целей переоформления найма он не является — но регистрация («прописка») в квартире сама по себе этого правового статуса не отменяет, пока вопрос о его правах не решён отдельно (см. ниже).

СОХРАНЯЕТ ЛИ БРАТ МАМЫ ПРАВА НА КВАРТИРУ, ЕСЛИ 15 ЛЕТ ТАМ НЕ ЖИВЁТ?

Часть 4 статьи 69 ЖК РФ говорит, что гражданин, который перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении, сохраняет такие же права, как наниматель и члены его семьи. Однако у брата мамы обратная ситуация: он не проживает в квартире 15 лет. Пока его отсутствие можно назвать временным, за ним по статье 71 ЖК РФ сохраняются все права по договору найма. Но если отсутствие носит постоянный характер — гражданин выехал в другое место жительства на постоянной основе, — договор социального найма считается расторгнутым для него со дня выезда в силу части 3 статьи 83 ЖК РФ.

Разграничить временное отсутствие от постоянного суд будет по критериям пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14: по какой причине и как долго человек отсутствует, добровольным или вынужденным был выезд, временный он или постоянный (вывез вещи, переехал в другой населённый пункт, вступил в новый брак и живёт с новой семьёй и т.п.), не чинили ли ему препятствий в пользовании квартирой другие жильцы, приобрёл ли он право пользования другим жильём по новому месту жительства и исполняет ли обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг. В Вашем случае у брата мамы есть собственное постоянное жильё (сначала однокомнатная, затем купленная двухкомнатная квартира супруги), 15 лет неучастия в оплате и отсутствие каких-либо препятствий в пользовании квартирой с Вашей стороны — это типичный набор обстоятельств, которые суды признают доказательством постоянного, а не временного отсутствия. Подробнее о том, как это доказывается на практике, — в статье «Признание утратившим право пользования жилым помещением по договору социального найма: основания и судебная практика».

МОЖНО ЛИ ПРИВАТИЗИРОВАТЬ КВАРТИРУ БЕЗ СОГЛАСИЯ ЗАРЕГИСТРИРОВАННОГО ТАМ ЧЕЛОВЕКА?

Нет, если этот человек формально сохраняет право пользования квартирой. Право на приватизацию по статье 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» принадлежит гражданам, занимающим жильё по договору социального найма, а реализуется оно с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи и проживающих с ними несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 прямо подтверждает: без согласия хотя бы одного взрослого зарегистрированного там человека приватизация состояться не может.

Из этого правила есть рабочий выход: человек, который не хочет становиться собственником, но и не возражает против приватизации остальными, оформляет у нотариуса письменный отказ от участия в приватизации. После такого отказа оставшиеся жильцы приватизируют квартиру уже без него. При этом отказавшийся не теряет права проживания в этой квартире — за ним сохраняется бессрочное право пользования жилым помещением в силу статьи 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (оно прекращается только в случае его собственного выезда на другое постоянное место жительства). Собственником доли он, однако, не становится, и, по пункту 5 того же постановления Пленума № 8, сохраняет за собой право бесплатно приватизировать в будущем уже другое жилое помещение — своё право по статье 11 Закона № 1541-1 он этим отказом не использует. Как это работает на практике — подробно разобрано в статье «Сохранение права пользования квартирой лицами, отказавшимися от участия в её приватизации».

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ЧЕЛОВЕК НЕ ОТКАЗЫВАЕТСЯ, НО И НЕ ИДЁТ НА КОНТАКТ?

Заставить человека через суд «дать согласие» на приватизацию нельзя — такого механизма закон не знает. Но если между жильцами возникает спор из-за приватизации, он рассматривается судом по обычным правилам искового производства, а не как особое производство: это прямо следует из пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8. Поэтому при полном молчании зарегистрированного человека у остальных жильцов практически два пути.

1. Установить его актуальное место жительства и официально предложить выразить свою позицию — согласиться на приватизацию или оформить нотариальный отказ. Уточнить адрес можно, в частности, через суд на этапе подготовки иска.
2. Если человек много лет не проживает в квартире, не участвует в оплате и обзавёлся другим постоянным жильём — обратиться в суд с иском о признании его утратившим право пользования жилым помещением. После вступления решения в силу его согласие на приватизацию больше не требуется вовсе, так как он юридически перестаёт быть лицом, сохраняющим право на эту квартиру.

КАК ПРИЗНАТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАННОГО ЧЕЛОВЕКА УТРАТИВШИМ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЬЁМ?

С таким иском в районный суд по месту нахождения квартиры может обратиться наймодатель, наниматель или любой член семьи нанимателя (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14). Правовая база — часть 3 статьи 83 ЖК РФ: выезд в другое место жительства на постоянной основе означает, что договор социального найма для выехавшего считается расторгнутым со дня выезда. Суд будет оценивать те же обстоятельства, что перечислены в разделе выше, поэтому к иску нужно собрать доказательства.

• справку о регистрации и составе семьи по спорному адресу;
• сведения о том, где ответчик реально живёт — регистрация по другому адресу или право собственности на другое жильё;
• документы об оплате жилья и коммунальных услуг за весь спорный период — кто фактически платил;
• свидетельские показания соседей или представителей управляющей организации о непроживании ответчика;
• доказательства отсутствия препятствий в пользовании квартирой с Вашей стороны — то есть что он уехал добровольно, а не был вынужден.

Если суд признает брата мамы утратившим право пользования, он снимается с регистрационного учёта, а квартиру можно приватизировать без его участия и без каких-либо дальнейших претензий с его стороны на эту квартиру.

КАК ПЕРЕОФОРМИТЬ ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ПОСЛЕ СМЕРТИ НАНИМАТЕЛЯ?

1. Обратиться в местную администрацию (наймодателю) или МФЦ с заявлением о переоформлении договора социального найма на себя.
2. Приложить свидетельство о смерти прежнего нанимателя.
3. Приложить документы, подтверждающие родственные отношения и фактическое совместное проживание с нанимателем на момент его смерти (справка о регистрации, документы о составе семьи, при необходимости — показания соседей).
4. Получить новый договор социального найма, заключённый с фактически проживающим членом семьи умершего.

Тема и завещания, и наследников (маму и её брата) здесь фактически не касается: квартира по договору социального найма не приватизирована и не находится в собственности дедушки, поэтому в наследственную массу она не входит и не наследуется — наследуется только уже приватизированное жильё.

КАК ПРОХОДИТ ПРИВАТИЗАЦИЯ ПОСЛЕ ПЕРЕОФОРМЛЕНИЯ НАЙМА?

Когда вопрос с договором найма и с правами брата мамы решён — согласием, нотариальным отказом или судебным признанием утраты права, — можно приступать к самой приватизации. Общий порядок разобран в статье «Приватизация квартиры: пошаговый план и юридические нюансы», а укрупнённо он выглядит так.

1. Собрать документы: паспорта участников приватизации, новый договор социального найма, справки о том, что право бесплатной приватизации ранее не использовано (статья 11 Закона № 1541-1), техническую документацию на квартиру.
2. Получить письменное согласие всех совершеннолетних зарегистрированных лиц на приватизацию либо их нотариально удостоверенные отказы от участия.
3. Подать заявление о приватизации в местную администрацию или МФЦ — вопрос должен быть решён в двухмесячный срок (пункт 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 8 от 24.08.1993), после чего заключается договор передачи жилья в собственность.
4. Зарегистрировать право собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

ЕСТЬ ЛИ СРОК, ДО КОТОРОГО НУЖНО УСПЕТЬ ПРИВАТИЗИРОВАТЬ КВАРТИРУ?

Нет. Ограничение по сроку бесплатной приватизации отменено Федеральным законом от 22.02.2017 № 14-ФЗ, и с тех пор приватизация жилья в государственном и муниципальном фонде по договору социального найма бессрочна. Спешить с подачей документов «до какой-то даты» не нужно — важно лишь сначала решить вопрос с правами всех зарегистрированных лиц, как описано выше.

КАК ПОПРАВКИ В ЕГРН С 1 СЕНТЯБРЯ 2025 ГОДА ЗАЩИЩАЮТ ТЕХ, КТО НЕ УЧАСТВУЕТ В ПРИВАТИЗАЦИИ?

С 1 сентября 2025 года в силу Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения о членах семьи собственника — в том числе бывших, — которые отказались от участия в приватизации, но сохранили бессрочное право пользования жильём. После этого распорядиться такой квартирой стало сложнее: заложить её (оформить ипотеку) без нотариального согласия этих лиц нельзя. На саму возможность приватизации без брата мамы это не влияет — вопрос всё так же решается его отказом или судебным признанием утраты права, — но если он в итоге оформит отказ, а не будет признан утратившим право, его сохранившееся право проживания попадёт в ЕГРН и будет видно при любых будущих сделках с квартирой.

ЧАСТЫЕ ВОПРОСЫ

Может ли брат мамы потом потребовать долю в этой квартире, если её приватизируют без него?

Нет. Собственниками становятся только участники приватизации. Если он не участвовал — оформил отказ или признан судом утратившим право пользования, — доля в праве собственности у него не возникает; при простом нотариальном отказе за ним максимум остаётся право проживания (статья 19 Федерального закона № 189-ФЗ), но не доля в собственности.

Сохранит ли брат мамы право жить в квартире, если оформит нотариальный отказ от приватизации?

Да. За гражданином, имевшим равные права с приватизирующими лицами и отказавшимся от участия, сохраняется бессрочное право пользования этим жильём в силу статьи 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ. Это право прекращается только в случае его собственного выезда на другое постоянное место жительства.

Что если у брата мамы уже есть другое приватизированное жильё?

Тогда он, скорее всего, уже использовал своё право на бесплатную приватизацию по статье 11 Закона № 1541-1 и по общему правилу не может второй раз бесплатно получить долю в собственности в этой квартире. Участвовать он мог бы лишь письменным согласием без претензий на долю или отказом.

Сколько раз можно бесплатно приватизировать жильё?

По общему правилу — один раз в жизни как взрослый человек (статья 11 Закона № 1541-1). Единственное исключение: если гражданин участвовал в приватизации несовершеннолетним, он может ещё раз бесплатно приватизировать другое жильё уже после достижения 18 лет.

Что делать, если актуальный адрес брата мамы неизвестен и подать иск сложно?

Иск о признании утратившим право пользования подаётся по последнему известному месту его регистрации — то есть по адресу спорной квартиры, суд извещает ответчика по этому адресу. Уточнить его фактическое место жительства можно на этапе подготовки иска, в том числе с помощью запросов суда.

КРАТКАЯ СВОДКА: КАК ПЕРЕОФОРМИТЬ НАЁМ И ПРИВАТИЗИРОВАТЬ КВАРТИРУ БЕЗ СОГЛАСИЯ ЗАРЕГИСТРИРОВАННОГО ЛИЦА

• Право на переоформление договора социального найма получает дееспособный член семьи умершего нанимателя, фактически проживавший с ним на момент смерти (часть 2 статьи 82, статья 69 ЖК РФ).
• Приватизация возможна только с согласия всех зарегистрированных совершеннолетних членов семьи (статья 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1, пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8); несогласный оформляет нотариальный отказ.
• Спор о приватизации — гражданско-правовой и рассматривается в порядке искового, а не особого производства (пункт 2 того же постановления Пленума № 8).
• Многолетнее непроживание, неучастие в оплате и наличие другого постоянного жилья — основания признать человека утратившим право пользования квартирой в суде (часть 3 статьи 83 ЖК РФ, пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14); тогда его согласие на приватизацию не нужно вовсе.
• Срок для бесплатной приватизации не ограничен — она бессрочна с 2017 года (Федеральный закон от 22.02.2017 № 14-ФЗ).
• С 1 сентября 2025 года Единый государственный реестр недвижимости фиксирует сведения о лицах, отказавшихся от приватизации, но сохранивших право пользования жильём (Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ) — без их нотариального согласия такую квартиру нельзя заложить.

Таким образом, право на переоформление договора социального найма после смерти дедушки принадлежит фактически проживавшим с ним членам семьи, а приватизировать квартиру без письменного отказа или судебного признания брата мамы утратившим право пользования нельзя. Начать стоит с переоформления найма на себя и с попытки получить от брата мамы отказ или согласие, а если он не выходит на связь — с иска о признании его утратившим право пользования жильём. Срок для самой приватизации не ограничен, поэтому право на неё не сгорит, пока эти вопросы не будут решены.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Приватизация квартиры
• Жилищные споры