Покупатель без потери задатка вправе отказаться от договора купли-продажи, если продавец скрыл обстоятельства, препятствующие передаче имущества, решил Верховный суд (ВС) РФ.
К такому выводу судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ по итогам рассмотрения жалобы индивидуального предпринимателя (ИП) Ефрема Осипова, который летом 2019 года он решил купить земельный участок в 12 соток с жилым домом площадью 388 кв. м на юго-западе Московской области. Они продавались единым лотом в рамках процедуры реализации имущества ИП Татьяны Ростовцевой, признанной судом в мае 2017 года банкротом.
Начальная цена была заявлена на уровне 21,32 млн рублей, задаток составлял 4,26 млн рублей. В документации говорилось, что продаваемая недвижимость находилась в залоге у Сбербанка, но не было данных о том, что она находится под арестом в рамках уголовного дела, свидетельствуют материалы судебного спора.
Осипов предложил 10,78 млн рублей, внес задаток и как единственный участник торгов получил право покупки. После этого финансовый управляющий Ростовцевой Дмитрий Гниденко направил Осипову электронной и обычной почтой проект договора и выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) от ноября 2018 года, в которой указано, что имущество под арестом, говорится в материалах арбитражного спора. Позднее Осипов в судах утверждал, что бумажное письмо с выпиской не получал, подтверждая свои слова распечаткой статуса почтового отправления. Получал ли электронное письмо Осипов, в материалах суда не уточняется.
Договор купли-продажи стороны подписали в июле 2019 года. В нем указывалось, что «продавец гарантирует, что до момента передачи покупателю имущество является собственностью продавца, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, либо покупатель уведомлен о наличии споров, арестов (запрещений) и они не являются препятствием для приобретения покупателем имущества должника». На оплату покупателю отводилось 30 дней, а в случае его одностороннего отказа от сделки задаток не возвращался.
Но спустя несколько дней после подписания договора Осипов сообщил, что отказывается от покупки и требует вернуть задаток. Свой отказ он объяснил тем, что заказал выписку из ЕГРН и выяснил, что дом и участок находятся под арестом в рамках уголовного дела, а значит, финансовый управляющий ввел его в заблуждение.
Гниденко возвращать задаток отказался, и Осипов обратился в суд. Но суды трех инстанций отклонили его требования о возврате денег. По их мнению, Осипов об аресте имущества «мог при должной осмотрительности узнать до подачи заявки на участие в торгах». Также суды сослались на то, что Гниденко «до подписания истцом договора купли-продажи неоднократно направлялись выписки из ЕГРН, содержащие сведения о наличии арестов».
Однако ВС РФ, куда пожаловался Осипов, с их выводом не согласился. Коллегия напомнила, что арест препятствует переходу права собственности на имущество, а неисполнение продавцом обязанности передать товар является основанием для отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи.
«В случае отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи не безмотивно, а в связи с существенным нарушением, допущенным продавцом — неисполнением обязанности передать спорное недвижимое имущество, стороной, ответственной за неисполнение договора, является продавец, поэтому покупатель вправе требовать возврата задатка», — говорится в определении ВС РФ. При этом в соответствии со статьей 381 ГК РФ задаток возвращается несостоявшемуся покупателю в двойном размере, если ответственность за срыв сделки лежит на продавце.
Кроме того, коллегия ВС РФ назвала неверным вывод судов об отсутствии оснований для удовлетворения иска Осипова лишь со ссылкой на то, что тот мог при должной осмотрительности узнать об аресте недвижимости до подачи заявки на участие в торгах. «В том случае, когда продавец намеренно скрывал от покупателей информацию о наличии обременений в отношении продаваемого имущества, препятствующих передаче его в собственность покупателя и регистрации перехода права (не указал на наличие ареста в публикации о продаже имущества на торгах и в договоре купли-продажи), возражения продавца о наличии у покупателя возможности узнать об аресте из ЕГРН не могут быть приняты во внимание, поскольку повлекут защиту лица, действовавшего недобросовестно», — считает ВС РФ.
Коллегия ВС РФ отменила акты нижестоящих судов и отправила спор на новое рассмотрение, так как, по ее мнению, суды не дали оценку разумности и добросовестности действий финансового управляющего, который выставил на торги арестованную по уголовному делу недвижимость и не сообщил об этом факте в сообщении о продаже.
Материал статьи взят из открытых источников
Остались вопросы к адвокату по данной тематике?
Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!
Дата актуальности материала: 16.03.2022
