Понятие и виды жилых помещений: что закон относит к жилью и почему это важно

Жилым помещением по российскому законодательству признаётся не любое строение, пригодное для проживания, а конкретный вид объекта недвижимости, отвечающий требованиям статьи 15 Жилищного кодекса РФ: изолированность, статус недвижимого имущества и пригодность именно для постоянного, а не временного проживания граждан. От того, отнесено ли конкретное помещение к жилым, зависит, какие права на него возникают у собственника и нанимателя, можно ли зарегистрироваться в нём по месту жительства, требуется ли перевод в нежилой фонд для ведения деятельности и какая процедура защищает жильцов от произвольного лишения крова. Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.

Признаки жилого помещения по статье 15 Жилищного кодекса РФ

Статья 15 Жилищного кодекса РФ называет жилое помещение объектом жилищных прав и определяет его как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Из этого определения выводят три признака. Во-первых, изолированность — помещение должно быть конструктивно обособлено и иметь самостоятельный вход, не являясь проходной частью другого помещения; сам кодекс термин не раскрывает, но правоприменительная практика связывает его именно с обособленностью объекта. Во-вторых, статус недвижимого имущества — прочная связь с землёй, при которой перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению. В-третьих, пригодность для постоянного, а не временного или сезонного проживания. Отсутствие хотя бы одного из этих признаков не позволяет распространить на объект жилищно-правовой режим, даже если фактически в нём проживают люди.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» прямо указывает, что объектом отношений, регулируемых жилищным законодательством, является жилое помещение, существенные признаки которого определены статьёй 15 Жилищного кодекса РФ. Это разъяснение имеет практическое значение: суды при рассмотрении жилищных споров в первую очередь проверяют, отвечает ли объект названным признакам, и только затем переходят к существу требования — будь то вселение, выселение, раздел или иной спор.

Когда помещение признают непригодным для проживания

Порядок признания жилого помещения непригодным для проживания, а многоквартирного дома — аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливает Правительство РФ: на это прямо указывает часть 4 статьи 15 Жилищного кодекса РФ. Действующий порядок закреплён постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом». Согласно этому Положению, оценку проводит специально создаваемая межведомственная комиссия: она изучает документы на помещение, при необходимости организует обследование и составляет заключение о соответствии либо несоответствии объекта установленным требованиям.

По общему правилу решение вопроса о пригодности жилья для проживания относится к исключительной компетенции межведомственной комиссии, а не суда. На это указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 10.02.2015 № 78-КГ14-48, отказав в удовлетворении требования признать жильё непригодным напрямую через суд, минуя административную процедуру. Вместе с тем Конституционный Суд РФ в постановлении от 15.12.2022 № 55-П разъяснил, что суд, рассматривая обращение заинтересованного лица об оспаривании заключения межведомственной комиссии, вправе не просто отменить акт как незаконный, а разрешить вопрос о пригодности или непригодности жилого помещения по существу либо возложить на комиссию обязанность принять новое, содержательное решение — иначе гражданин рискует годами добиваться повторной оценки без гарантии результата. А в определении от 04.07.2017 № 47-КГ17-7 та же коллегия отменила судебные акты нижестоящих инстанций именно потому, что процедура принятия решения о непригодности была нарушена, а само заключение комиссии не соответствовало требованиям к его содержанию, установленным Положением. Из этой практики следует практический вывод: обращаться нужно в межведомственную комиссию по месту нахождения объекта, а обжалование в суде эффективно прежде всего как контроль за соблюдением процедуры и полнотой обследования, а не как способ получить нужное заключение в обход комиссии.

Виды жилых помещений по статье 16 Жилищного кодекса РФ

Статья 16 Жилищного кодекса РФ закрепляет закрытый перечень видов жилых помещений:

• жилой дом, часть жилого дома;
• квартира, часть квартиры;
• комната.

Многоквартирный дом в этот перечень не входит: он представляет собой совокупность жилых и нежилых помещений с общим имуществом, а не самостоятельный вид жилого помещения. Жилым домом признаётся индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также вспомогательных помещений. Комнатой признаётся часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан.

Принципиальное отличие комнаты от остальных видов в том, что жилой статус в узком смысле присваивается только помещениям, предназначенным непосредственно для проживания: кухня, коридор, санузел и другие вспомогательные помещения квартиры или дома «комнатами» в правовом смысле не считаются, хотя и входят в состав жилого помещения как единого объекта — именно поэтому размер такого помещения принято характеризовать через общую площадь, включающую и вспомогательные части, а не только сумму площадей комнат.

Чем жилое помещение отличается от нежилого

Формальная граница между жилым и нежилым помещением проходит не по фактическому использованию, а по документально зафиксированному статусу объекта. Статья 17 Жилищного кодекса РФ определяет назначение жилого помещения: оно предназначено для проживания граждан, размещение в нём промышленных производств не допускается ни при каких условиях, а использование для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нём на законных основаниях гражданами допустимо без перевода в нежилой фонд, но только если это не нарушает права и законные интересы других граждан и соблюдаются требования, которым должно отвечать жилое помещение. Аналогичное правило для собственника закрепляет статья 288 Гражданского кодекса РФ: размещение в принадлежащем гражданину жилом помещении предприятий, учреждений и организаций допустимо лишь после перевода такого помещения в нежилое.

Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно — административная, а не судебная процедура: условия перевода устанавливает статья 22 Жилищного кодекса РФ, порядок — статья 23 Жилищного кодекса РФ, а решение принимает орган местного самоуправления. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 30.07.2019 № 18-КГ19-58 подчеркнула, что закон устанавливает именно внесудебный порядок перевода помещений, а сам по себе факт фактического использования объекта для проживания и его соответствие строительным нормам не заменяет прохождения административной процедуры и не может быть основанием для придания объекту статуса жилого дома через суд в обход этой процедуры. Если перевод помещения в многоквартирном доме связан с оборудованием отдельного входа или иными работами, затрагивающими земельный участок и общее имущество дома, дополнительно применяется статья 36 Жилищного кодекса РФ о праве собственности на общее имущество: как указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 10.07.2018 № 18-КГ18-99, суду необходимо дать правовую квалификацию планируемых работ — перепланировка, переустройство или реконструкция — и установить, требуется ли в связи с этим согласие всех собственников помещений дома.

Какие правовые последствия влечёт отнесение помещения к жилым

Статус жилого помещения — не техническая классификация, а основание для целого ряда правовых последствий. Во-первых, только в жилом помещении гражданин может быть зарегистрирован по месту жительства в значении статьи 20 Гражданского кодекса РФ, где местом жительства признаётся место, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает. Во-вторых, жилое помещение получает повышенную защиту: статья 3 Жилищного кодекса РФ закрепляет неприкосновенность жилища и недопустимость произвольного лишения жилища иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом, либо на основании судебного решения. В-третьих, для собственника жилое помещение — это объект, который статья 30 Жилищного кодекса РФ позволяет использовать для личного проживания и проживания членов семьи, распоряжаться им по своему усмотрению, если это не нарушает права и интересы соседей и требования к использованию жилых помещений; при этом члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между ними, — так устанавливает статья 292 Гражданского кодекса РФ. В-четвёртых, только на жилые помещения распространяются специальные правила предоставления по договору социального найма, обмена, приватизации и выселения, недоступные для помещений с иным статусом: применение любого из этих институтов всегда начинается с проверки того, что объект действительно отвечает признакам статьи 15 Жилищного кодекса РФ.

Краткая сводка: как определить статус помещения и что это меняет

Чтобы определить, является ли конкретный объект жилым помещением, нужно последовательно проверить три вещи: относится ли он к недвижимому имуществу, изолирован ли конструктивно и пригоден ли для постоянного проживания по санитарным и техническим требованиям, — а затем соотнести его с одним из трёх видов, названных в статье 16 Жилищного кодекса РФ: жилой дом (часть дома), квартира (часть квартиры) или комната. Если хотя бы один признак не подтверждён либо возник спор о пригодности объекта, вопрос решает межведомственная комиссия в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, а не суд напрямую. Смена статуса «жилое — нежилое» также идёт через административную процедуру перевода, а не через фактическое использование помещения не по назначению.

Таким образом, статус жилого помещения определяется не тем, живут ли в объекте люди фактически, а тем, отвечает ли он признакам статьи 15 Жилищного кодекса РФ, прошёл ли надлежащую процедуру признания пригодным для проживания и относится ли к одному из видов, перечисленных в статье 16 Жилищного кодекса РФ. От этого статуса напрямую зависят право на регистрацию по месту жительства, объём защиты от произвольного лишения жилища, порядок распоряжения объектом и допустимость ведения в нём предпринимательской деятельности — поэтому в спорных ситуациях, включая отказ комиссии признать помещение пригодным для проживания или отказ администрации в переводе статуса, целесообразно заранее оценить перспективы обращения в суд с учётом действующей практики Верховного и Конституционного Судов РФ.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Б-Ю)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по жилищным вопросам: что такое жилищные споры?
• Перевод жилого помещения в нежилое: позиция Верховного Суда о согласии собственников дома
• Адвокат по жилищным спорам: перевод нежилого помещения в жилое