Адвокат по жилищным спорам: перевод нежилого помещения в жилое

Коротко: Нежилое помещение переводит в жилое орган местного самоуправления по заявлению собственника — если помещение отвечает требованиям к жилью и не обременено правами третьих лиц (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ). Решение принимают не позднее 45 дней со дня подачи документов (ч. 4 ст. 23 ЖК РФ).

Ниже приведен подробный разбор условий перевода, перечня документов, сроков, оснований для отказа и порядка обжалования.

Чем жилое помещение отличается от нежилого?

Помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), если такая часть здания или сооружения является недвижимой вещью (п. 1 ст. 141.4 ГК РФ). Жилищный кодекс раскрывает это определение подробнее: жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Разница между жилым и нежилым помещением — это не вопрос вывески или фактического использования, а вопрос назначения, зафиксированного в Едином государственном реестре недвижимости. Пока в реестре значится «нежилое», в помещении нельзя зарегистрироваться по месту жительства, его нельзя приватизировать, использовать при разделе имущества как жилье, включить в состав жилищных программ. Именно поэтому смена назначения проводится не заявлением в свободной форме, а самостоятельной административной процедурой. Подробнее о том, какие объекты закон относит к жилью, мы разбирали в материале Понятие и виды жилых помещений: что закон относит к жилью.

При каких условиях нежилое помещение можно перевести в жилое?

Общее правило сформулировано в ч. 1 ст. 22 ЖК РФ: перевод допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Запрет установлен ч. 4 ст. 22 ЖК РФ — перевод нежилого помещения в жилое не допускается в трех случаях. Отсюда и складываются условия, при которых заявление имеет смысл подавать:

• помещение принадлежит заявителю на праве собственности (с заявлением обращается собственник или уполномоченное им лицо, ч. 2 ст. 23 ЖК РФ);
• право собственности на помещение не обременено правами каких-либо лиц — ипотека, аренда, право пользования третьих лиц закрывают дорогу к переводу до снятия обременения;
• помещение отвечает установленным требованиям к жилым помещениям либо имеется реальная возможность привести его в соответствие с ними за счет переустройства и (или) перепланировки.

Третье условие на практике решает исход дела чаще всего. Орган местного самоуправления оценивает не намерение собственника, а техническое состояние объекта и возможность выполнить работы, поэтому к заявлению прикладывается проект переустройства и (или) перепланировки. Подготовить его вправе организация или индивидуальный предприниматель, имеющие право выполнять подготовку проектной документации как члены соответствующей саморегулируемой организации (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).

Каким требованиям должно отвечать будущее жилое помещение?

Требования к жилому помещению установлены Положением, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Проверять их стоит до того, как оплачен проект: несоответствие, которое нельзя устранить работами, делает перевод невозможным по ч. 4 ст. 22 ЖК РФ. Ключевые из требований:

• помещение расположено в доме, находящемся в жилой зоне по документам градостроительного зонирования;
• несущие и ограждающие конструкции не имеют разрушений и деформаций, угрожающих безопасности проживающих;
• помещение обеспечено инженерными системами — электроосвещением, хозяйственно-питьевым водоснабжением, водоотведением, отоплением и вентиляцией, а в газифицированных районах и газоснабжением;
• в комнатах и кухне есть естественное освещение через окна;
• соблюдены санитарно-эпидемиологические требования по инсоляции, шуму, вибрации и качеству воздуха;
• помещение не размещено в подвальном или цокольном этаже — это прямой запрет Положения, и он чаще всего хоронит идею перевести подвальную коммерческую площадь в квартиру.

Какие документы нужны и куда их подавать?

Перевод помещений осуществляет орган местного самоуправления по месту нахождения помещения, а в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — их органы государственной власти (ч. 1 ст. 23, ч. 2 ст. 14 ЖК РФ). Документы подаются непосредственно в этот орган либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг. Перечень документов закрытый (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ):

• заявление о переводе помещения;
• правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные нотариально копии);
• план переводимого помещения с его техническим описанием;
• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
• проект переустройства и (или) перепланировки — если работы требуются для использования помещения в качестве жилого.

Обратите внимание: протокол общего собрания собственников и согласие владельцев примыкающих помещений, которые перечислены в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, закон требует только при переводе жилого помещения в нежилое. При обратном переводе — из нежилого в жилое — эти документы в состав обязательных не входят.

Часть документов заявитель вправе не представлять вовсе (ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ): правоустанавливающие документы, если право зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, а также план помещения и поэтажный план, если они находятся в распоряжении государственных органов или органов местного самоуправления — орган запросит их сам в порядке межведомственного взаимодействия. Требовать иные документы, кроме перечисленных, орган не вправе; заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ). Дата расписки важна: именно от нее считается срок принятия решения.

Как проходит процедура и сколько она длится?

Порядок действий собственника выглядит так:

1. Проверить помещение на соответствие требованиям к жилью и убедиться в отсутствии обременений по выписке из ЕГРН.
2. Заказать проект переустройства и (или) перепланировки, если для превращения помещения в жилое нужны работы.
3. Получить решение общего собрания собственников, если работы затрагивают общее имущество многоквартирного дома.
4. Подать заявление и документы в орган местного самоуправления напрямую или через МФЦ и получить расписку.
5. Дождаться решения о переводе либо мотивированного отказа и получить документ, подтверждающий принятое решение.
6. Выполнить предусмотренные решением работы: сам документ о переводе является основанием для их проведения (ч. 8 ст. 23 ЖК РФ).
7. Принять работы актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ).
8. Дождаться, пока орган направит акт приемочной комиссии в орган регистрации прав для внесения сведений в ЕГРН.

Ключевые сроки процедуры собраны в таблице.

Если переустройство или перепланировка по решению не требуются, документ, выданный органом, сам по себе подтверждает окончание перевода и является основанием использовать помещение как жилое (ч. 7 ст. 23 ЖК РФ). Если работы нужны, окончание перевода подтверждает акт приемочной комиссии (ч. 10 ст. 23 ЖК РФ) — до его подписания считать помещение жилым преждевременно.

Когда нужно согласие соседей и общего собрания собственников?

Само по себе изменение назначения помещения из нежилого в жилое согласия соседей не требует. Согласие понадобится, если работы по приспособлению помещения затрагивают общее имущество многоквартирного дома: заложить отдельный вход, пробить окно в несущей стене, перенести инженерные сети, занять часть подъезда или придомовой территории. В этом случае необходимо согласие всех собственников помещений в доме, оформленное решением общего собрания (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Начинать работы до получения решения о переводе нельзя: самовольным считается переустройство или перепланировка, проведенные без соответствующего решения либо с нарушением проекта, и собственника обязывают привести помещение в прежнее состояние (ст. 29 ЖК РФ). Последствия таких работ мы разбирали в материале Последствия самовольного переустройства и самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме.

Почему отказывают в переводе и как обжаловать отказ?

Перечень оснований для отказа закрытый и приведен в ч. 1 ст. 24 ЖК РФ:

• заявитель не представил документы, обязанность по представлению которых возложена на него законом;
• по межведомственному запросу поступил ответ об отсутствии документа или сведений, и заявитель не представил их самостоятельно после уведомления;
• документы поданы в ненадлежащий орган;
• не соблюдены условия перевода, предусмотренные ст. 22 ЖК РФ;
• проект переустройства и (или) перепланировки не соответствует требованиям законодательства.

Решение об отказе должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на конкретное нарушение из этого перечня (ч. 2 ст. 24 ЖК РФ). Формулировка «нецелесообразно», ссылка на дефицит коммерческих площадей в районе или на возражения соседей, когда их согласие по закону не требуется, — это отказ по основанию, которого в ст. 24 ЖК РФ нет, и он оспорим.

Отказ выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения и может быть обжалован в судебном порядке (ч. 4 ст. 24 ЖК РФ). Поскольку спор идет с органом власти, заявление подается в порядке административного судопроизводства — в течение трех месяцев со дня, когда стало известно о нарушении прав (ч. 1 ст. 219 КАС РФ). Пропуск этого срока не лишает права на обращение в суд, но требует ходатайства о его восстановлении с обоснованием уважительности причин. К заявлению стоит приложить не только отказ, но и доказательства соответствия помещения требованиям к жилью: проект, техническое заключение, при необходимости — заключение специалиста.

Частые вопросы

Можно ли перевести в жилое помещение апартаменты?

Формально апартаменты — обычное нежилое помещение, и общий порядок ст. 22 и ст. 23 ЖК РФ к ним применим. Практическое препятствие обычно в другом: здание апартаментов часто расположено вне жилой зоны по документам градостроительного зонирования либо не обеспечивает нормативной инсоляции и шумозащиты. Если привести помещение в соответствие требованиям невозможно, в переводе откажут по ч. 4 ст. 22 ЖК РФ.

Нужно ли согласие банка, если помещение в ипотеке?

Перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если право собственности на него обременено правами каких-либо лиц (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ). Залог — это обременение, и одного согласия банка для органа местного самоуправления недостаточно: обременение должно быть снято и запись о нем погашена в ЕГРН. Практический путь — сначала закрыть обязательство или договориться с залогодержателем о замене предмета залога.

Отличается ли порядок обратного перевода — из жилого в нежилое?

Процедура регулируется теми же статьями, но условия строже: требуются протокол общего собрания собственников и согласие владельцев примыкающих помещений, а квартира должна иметь отдельный вход и не быть местом чьего-либо проживания (ст. 22 ЖК РФ). Как суды оценивают согласие собственников дома, показано в материале Перевод жилого помещения в нежилое: позиция Верховного Суда о согласии собственников дома.

Можно ли зарегистрироваться в помещении сразу после решения о переводе?

Нет. Регистрация по месту жительства возможна только в помещении, которое числится жилым в ЕГРН. Если решение о переводе предусматривало работы, основанием использования помещения как жилого служит акт приемочной комиссии (ч. 10 ст. 23 ЖК РФ), который орган направляет в орган регистрации прав. Обращаться за регистрацией имеет смысл после того, как сведения о назначении помещения изменены в реестре.

Во что обойдется перевод помещения?

Основные расходы приходятся не на саму муниципальную услугу, а на подготовку: проект переустройства и перепланировки у проектной организации — члена саморегулируемой организации (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ), техническое обследование конструкций, работы по приспособлению помещения, кадастровые работы и внесение изменений в ЕГРН. Стоимость зависит от площади, состояния объекта и региона, поэтому смету имеет смысл считать до подачи заявления.

Краткая сводка: перевод нежилого помещения в жилое

• Решение о переводе принимает орган местного самоуправления, в городах федерального значения — органы государственной власти (ч. 1 ст. 23, ч. 2 ст. 14 ЖК РФ).
• Перевод невозможен, если помещение не отвечает требованиям к жилью и не может быть к ним приведено либо обременено правами третьих лиц (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ).
• Требования к жилому помещению установлены Положением, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47; размещение жилья в подвале и цоколе не допускается.
• Перечень документов закрытый; протокол общего собрания и согласие соседей обязательны только при обратном переводе — жилого в нежилое (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).
• Срок принятия решения — не позднее 45 дней со дня подачи документов, выдача документа — 3 рабочих дня (ч. 4, ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).
• Отказ допустим только по основаниям ч. 1 ст. 24 ЖК РФ и обжалуется в суде в течение трех месяцев (ч. 4 ст. 24 ЖК РФ, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

Таким образом, перевод нежилого помещения в жилое — это управляемая процедура с закрытым перечнем документов, четким сроком в 45 дней и закрытым перечнем оснований для отказа. Исход дела решается до подачи заявления: нужно снять обременения и убедиться, что помещение можно привести в соответствие требованиям к жилью. Если отказ уже получен, проверьте, названо ли в нем конкретное основание из ст. 24 ЖК РФ, — отказ по иным мотивам оспаривается в суде в течение трех месяцев.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Переустройство и перепланировка
• Жилищные вопросы