Конституционный Суд РФ проверяет конституционность пункта 1 статьи 394 и пункта 15 статьи 396 Налогового кодекса РФ — норм, на основании которых налоговые органы доначисляют организациям земельный налог за участки под индивидуальное жилищное строительство по максимальной ставке 1,5 процента и одновременно с повышающими коэффициентами 2 и 4. Поводом стала жалоба застройщика коттеджного поселка из Казани: компания считает, что сочетание максимальной ставки и повышающих коэффициентов создает чрезмерное налоговое бремя, ведь фактически налог достигает 3, а затем и 6 процентов кадастровой стоимости земли. Публичное заседание по делу состоялось 18 июня 2026 года, провозглашение постановления назначено на 21 июля 2026 года; на дату подготовки этого материала итоговый акт еще не опубликован. До появления постановления землевладельцы обязаны руководствоваться действующей редакцией Налогового кодекса РФ и сложившейся судебной практикой. Ниже приведен подробный разбор действующих правил, существа спора и практических вариантов действий для владельцев земельных участков.
Какие ставки земельного налога действуют сейчас: 0,3 и 1,5 процента
Предельные ставки земельного налога установлены статьей 394 Налогового кодекса РФ, а конкретные значения в этих пределах определяют представительные органы муниципальных образований. Пониженная ставка не выше 0,3 процента кадастровой стоимости предусмотрена, в частности, для земель сельскохозяйственного назначения, участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, а также участков для личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, не используемых в предпринимательской деятельности. Для «прочих» земельных участков действует предельная ставка 1,5 процента. Ключевая оговорка появилась в подпункте 1 пункта 1 статьи 394 НК РФ с 1 января 2020 года: пониженная ставка 0,3 процента не распространяется на участки, приобретенные (предоставленные) для индивидуального жилищного строительства, если они используются в предпринимательской деятельности. На практике это означает, что организация-застройщик, которая владеет участками с видом разрешенного использования под ИЖС и строит на них дома для продажи, платит налог по ставке до 1,5 процента — как за «прочие» земли, а не по льготной ставке, рассчитанной на граждан и их жилье.
Повышающие коэффициенты 2 и 4: зачем они введены и как применяются
Порядок исчисления налога регулирует статья 396 Налогового кодекса РФ. Согласно ее пункту 15 в отношении участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами), налог исчисляется с учетом коэффициента 2 в течение трех лет начиная с даты государственной регистрации прав на участок и вплоть до регистрации прав на построенный объект недвижимости. Если стройка затянулась и три года истекли, включается коэффициент 4 — он применяется вплоть до даты регистрации прав на построенный объект. Механизм задуман как стимулирующий: если жилищное строительство завершено и права на объект зарегистрированы до истечения трехлетнего срока, налог, исчисленный с коэффициентом 2, пересчитывается с коэффициентом 1, а переплата подлежит зачету или возврату налогоплательщику. Для граждан, которые строят дом для себя, действует отдельное, более мягкое правило пункта 16 статьи 396 НК РФ: коэффициент 2 начинает применяться только по истечении 10 лет с даты регистрации права на участок и до регистрации права на построенный жилой дом. Экономический смысл конструкции очевиден: земля, выделенная под жилье, не должна годами простаивать, и закон подталкивает собственника быстрее завершить строительство.
В чем спорность: дело казанского застройщика и позиция Верховного Суда РФ
Проблема, дошедшая до Конституционного Суда РФ, возникает на стыке двух описанных норм. Повышающие коэффициенты исторически связаны с льготным режимом налогообложения земель под жилищное строительство: пониженная ставка 0,3 процента компенсировалась обязанностью строить быстро, иначе налог удваивался или учетверялся. Но после того как с 2020 года участки под ИЖС, используемые в предпринимательской деятельности, были выведены из-под льготной ставки, налоговые органы стали одновременно применять к застройщикам и максимальную ставку 1,5 процента, и коэффициенты 2 и 4 по пункту 15 статьи 396 НК РФ. В результате эффективная налоговая нагрузка достигает 3 процентов кадастровой стоимости в первые три года и 6 процентов — после их истечения, то есть многократно превышает предельную ставку, установленную законом для любых категорий земель. Именно в такой ситуации оказался заявитель по делу — застройщик коттеджного поселка в Казани, владеющий участками с видом разрешенного использования под ИЖС: арбитражные суды признали доначисления правомерными, после чего компания обратилась в Конституционный Суд РФ с жалобой на пункт 1 статьи 394 и пункт 15 статьи 396 НК РФ.
Показательно, что аналогичный спор казанского застройщика уже доходил до Верховного Суда РФ — но по налоговым периодам до поправок. В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 11.04.2022 № 306-ЭС21-25432 по делу № А65-1304/2021 коллегия указала, что редакция пункта 1 статьи 394 НК РФ, действовавшая в 2019 году, не содержала ограничений для применения ставки 0,3 процента коммерческими организациями, ведущими индивидуальное жилищное строительство для последующей продажи домов гражданам, а ограничение, введенное с 1 января 2020 года, ухудшает положение налогоплательщиков и в силу пункта 2 статьи 5 НК РФ обратной силы не имеет. Тогда доначисление земельного налога застройщику за 2019 год по ставке 1,5 процента было признано неправомерным, а расчет по ставке 0,3 процента с коэффициентом 2 — верным. Однако для периодов начиная с 2020 года практика сложилась не в пользу бизнеса: позиция о том, что коммерческие организации после 1 января 2020 года не вправе применять пониженную ставку 0,3 процента по участкам под ИЖС, используемым в предпринимательской деятельности, включена в Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2023), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023. Открытым остался именно вопрос о коэффициентах: допустимо ли применять стимулирующий механизм, встроенный в льготный режим, к налогу, который уже исчисляется по максимальной ставке.
Что именно проверяет Конституционный Суд РФ и какие последствия возможны
Предметом проверки являются пункт 1 статьи 394 и пункт 15 статьи 396 НК РФ в той мере, в какой они позволяют исчислять земельный налог по ставке 1,5 процента с одновременным применением повышающих коэффициентов 2 и 4 в отношении участков, приобретенных (предоставленных) организациям под индивидуальное жилищное строительство. Заявитель ссылается на чрезмерность совокупного налогового бремени, а также на то, что двойное обременение — утрата льготной ставки плюс повышающие коэффициенты — искажает стимулирующую природу коэффициентов и фактически превращает их в санкцию. Вариантов у Конституционного Суда РФ несколько: признать нормы соответствующими Конституции РФ в их действующем истолковании; выявить их конституционно-правовой смысл, например допустив коэффициенты только в связке с пониженной ставкой 0,3 процента либо ограничив совокупную нагрузку; либо признать положения неконституционными в оспоренной части с поручением законодателю скорректировать регулирование. Любой из этих исходов будет обязателен для налоговых органов и судов, а дело заявителя в случае успеха подлежит пересмотру. Для отрасли цена вопроса высока: под действие спорной комбинации попадают все девелоперы коттеджных поселков и малоэтажной застройки, владеющие участками под ИЖС, — счет доначислений по таким спорам идет на миллионы рублей по каждому налоговому периоду.
Что делать налогоплательщику сейчас
До опубликования постановления Конституционного Суда РФ безопасная линия поведения — исчислять налог по действующим правилам, не создавая задолженности, но фиксируя основания для будущего перерасчета. Организациям, владеющим участками под ИЖС, стоит провести ревизию: сверить вид разрешенного использования каждого участка по ЕГРН на 1 января налогового периода, установить, используется ли участок в предпринимательской деятельности, проверить даты государственной регистрации прав — от них зависит момент перехода с коэффициента 2 на коэффициент 4, — и убедиться, что при завершении строительства в трехлетний срок налог пересчитан с коэффициентом 1, а переплата возвращена или зачтена. Гражданам, строящим дом для себя, важно помнить, что их коэффициент 2 включается лишь спустя 10 лет владения участком без зарегистрированного дома, и своевременная регистрация права на построенный жилой дом снимает проблему. Если инспекция уже доначислила налог по ставке 1,5 процента с коэффициентами, имеет смысл обжаловать доначисления в установленном порядке и добиваться приостановления судебного разбирательства либо указывать на рассмотрение дела в Конституционном Суде РФ: налогоплательщики, чьи дела еще не завершены, получат шанс на применение будущей правовой позиции.
Таким образом, сегодня организация, владеющая участками под индивидуальное жилищное строительство и использующая их в предпринимательской деятельности, платит земельный налог по ставке до 1,5 процента с повышающими коэффициентами 2 и 4, и именно конституционность такой комбинации проверяет Конституционный Суд РФ по делу казанского застройщика. Если Вы получили подобные доначисления, не оставляйте их без обжалования: правовая позиция Конституционного Суда РФ будет обязательна для налоговых органов и судов, а по незавершенным спорам даст основание для перерасчета налога.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Б-Ю)
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
